Alertas Jurídicas domingo , 24 enero 2021
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Las  difíciles relaciones vecinales: servidumbres derivadas de la propiedad horizontal (incluye modelo)

Las difíciles relaciones vecinales: servidumbres derivadas de la propiedad horizontal (incluye modelo)

  • Es frecuente que en una comunidad de propietarios se tenga que realizar  obras, ya sean estructurales, de rehabilitación, mejoras o simplemente ocupar de forma transitoria un elemento privativo o común. Ante estas obras en interés de una Comunidad de Propietarios se  puede topar con la oposición por parte de un propietario de la ocupación de parte de su terraza para la colocación del andamio necesario para ese fin

    ¿Cómo se resuelve?

La jurisprudencia resuelve el conflicto entre la propiedad privada y el interés comunitario con la imposición de una servidumbre temporal.

El problema viene originado y causado por la, cada vez más frecuente, intervención comunitaria en la rehabilitación de fachadas, obras estructurales y mejoras en los edificios.

Estas intervenciones comunitarias, encuentran la primera dificultad en la aprobación de dichos acuerdos por parte de las Juntas de Propietarios y una vez aprobados los acuerdos con el “quórum” pertinente, en el oportuno reparto del presupuesto entre los propietarios que conforman la Comunidad y que éstos atiendan las cuotas giradas para esa actuación extraordinaria.

Pero una vez las Comunidades de Propietarios han salvado las dificultades jurídicas y económicas para la ejecución de los trabajos en interés común, surge o puede surgir, la dificultad última consistente en la negativa del vecino-propietario del entresuelo o ático, a dejar pasar los operarios para la ejecución de los trabajos o la colocación del andamio sobre su terraza de uso exclusivo.

En este caso, la Comunidad de Propietarios se encuentra con que la negativa al acceso de la vivienda por parte de un propietario, puede llegar a impedir completamente la ejecución de los trabajos aprobados y para los que se giró y cobró la oportuna partida presupuestaria comunitaria.

Es pues, la negativa a permitir la entrada a los operarios o a colocar el andamio en su terraza, la que puede dejar sin efecto toda una actuación jurídica y económica impecable.

¿Qué es una servidumbre?

La servidumbre se presenta como un derecho real, que recae sobre una cosa ajena, y que consiste en la posibilidad de utilizar dicha cosa y de servirse de ella de una manera más o menos plena. No puede existir una servidumbre sin utilidad para un fundo o una persona, pues no se pueden establecer limitaciones al derecho de propiedad que no reporten ventaja para nadie. Son situaciones que implican una función de servicio y una pérdida de libertad.

El concepto de servidumbre, gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, se caracteriza por:

  • una relación entre dos inmuebles (excepto las servidumbres personales), aquel en cuyo favor está constituida la servidumbre, denominado predio dominante, y aquel otro, que sufre dicho gravamen, denominado predio sirviente
  • razones de utilidad y de necesidad imponen su existencia
  • recaen sobre cosa ajena
  • suponen una limitación al derecho de propiedad
  • y son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenece

En dos ocasiones alude la Ley de propiedad Horizontal a las servidumbres:

  • Tras la reforma de la LPH , el CC al hacer una enumeración de los elementos comunes, habla de las «servidumbres». Artículo.396 CC
  • La LPH , al regular las obligaciones de cada propietario, dispone que aquellos, deben consentir en su vivienda o local, las reparaciones que exija el servicio del inmueble, añadiendo, «y permitir en él las servidumbres imprescindibles, requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, teniendo derecho a que la Comunidad les resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

Según esta norma se contemplan los siguientes requisitos:

  • Que su establecimiento sea efectivamente imprescindible.
  • Que aquella venga referida a la creación de servicios comunes de interés general.
  • Que su establecimiento haya sido acordado conforme a las mayorías establecidas en el art. 17 de la LPH.

Aunque es cierto que todo copropietario integrado en un edificio en régimen de Propiedad Horizontal, tiene la obligación de consentir en su piso «las servidumbres imprescindibles…», ésta obligación no es tan absoluta que no permita al copropietario oponerse a ella cuando la obligación que le es exigida por la Comunidad, pueda realizarse a través de otra forma o en una forma menos gravosa para él.

En el actual redactado del art. 9,1,c), el propietario tiene la obligación de consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el art. 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

En la constitución de servidumbres la LPH regula, asimismo, como distinta a la previstas en el apartado c), la de entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores (art. 9,d).

Como tiene establecido la jurisprudencia del Tribunal Supremo y Audiencias Provinciales, de la interpretación del art. 9,1,c) en relación con el art. 9,1,d), ambos de la LPH, debe entenderse que existe una obligación por parte de los propietarios de consentir que el piso o local, a pesar de ser privativo, pueda ser utilizado por la Comunidad de Propietarios para la instalar los sistemas de andamiaje mediante los que se van a ejecutar los trabajos aprobados.

Considera el TS que esa es la interpretación del párrafo c) del art. 9,1que entiende íntimamente ligado a la previsión del párrafo d), en el sentido que sobre esa previa exigencia de la obligación de consentir la instalación de los andamios en la terraza del piso o local, resulta consecuente exigir el cumplimiento de la relativa al paso o entrada de operarios con la misma finalidad.

Especialmente significativa es la STS de 28 octubre 2005. En dicha Sentencia, considera el Alto Tribunal que el anclaje de los andamios en la terraza de los pisos áticos en ese supuesto de hecho, era el medio más idóneo para la ejecución de los trabajos previstos, dadas las características del edificio y la ubicación y superficie de las terrazas, pues su coste resultaba más económico, permitía ahorrar horas de trabajo en su montaje, ofrecía mayores medidas de seguridad para los operarios y era el que menores perjuicios causaba a la habitabilidad de las viviendas.

En ese supuesto, al igual que en tantos otros en las mismas circunstancias, los propietarios no accedieron a permitir el acceso de los operarios a su vivienda ni a la colocación del andamio.
Pues bien, el Alto Tribunal, proclama lo que vendrá a denominar “servidumbre de andamiaje y de paso de operarios”. Y ello por cuanto, como entiende asimismo la doctrina científica, en el fondo, cada propietario tiene una o varias “servidumbres”, como predio sirviente, en relación a la Comunidad, predio dominante, aunque en el régimen de la propiedad horizontal se han venido denominando como “relaciones de vecindad”; se trata de una interdependencia, que es la esencia del régimen de la propiedad horizontal, pues precisamente para cumplir su cometido, los pisos y locales gozan de elementos privativos y comunes, los primeros muchas veces sujetos a los comunes, y además, los últimos, que están instalados o pasan por espacios privativos; en definitiva, su existencia es una realidad y deben ser admitidos y respetados por todos los comuneros.

Queda pues configurada y proclamada la obligación de permitir la colocación del andamio en su base, puntos de anclaje laterales o parte superior para andamio colgante, al propietario de la entidad privativa que haya sido elegida por la empresa o técnico que debe asumir o llevar a cabo la actuación de reparación o rehabilitación. En ese mismo piso o local, o en cualquier otro, puede imponerse la entrada y paso de operarios a ese fin, y durante todo el tiempo que perdure la obra en interés comunitario, denominándola “servidumbre de paso de operarios”.

Servidumbres más habituales en propiedad Horizontal

Aunque ya hemos hecho mención a alguna de ellas vamos a  describir las más frecuentes

Servidumbre de paso

Se regulan en el Artículo.564 CC a artículo 570. Consisten en el derecho que el propietario de una finca o heredad tiene, para exigir paso por las heredades vecinas, ya sea  porque esté enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, ya sea porque deba pasar materiales por ella o colocar andamios y otros objetos para la construcción o reparación de un edificio de su propiedad.

La servidumbre de paso al ser discontinua, solo puede adquirirse en virtud de título y, a falta del mismo, por la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente o por sentencia firme.

La servidumbre de paso, como limitación de dominio que es tiene que ser interpretada restrictivamente (STS Sala 1ª de 11 marzo 2003).

El establecimiento de una servidumbre entre propiedades contiguas pertenecientes a edificios diferentes, altera el elemento común, requiriéndose el acuerdo unánime de los propietarios.  La constitución de una servidumbre forzosa de paso permanente, para la entrada y salida por ejemplo, de vehículos automóviles con perforación de la pared – elemento común – requiere el consentimiento unánime de los propietarios y se exige que responda no al capricho o simple conveniencia del titular, sino a la verdadera necesidad.

Una variante a la servidumbre de paso es  la de conducciones de aguas residuales, en este caso  la ley exige que sea imprescindible, siendo necesario el consentimiento del propietario afectado para su ejecución.

Los soportales existentes en los bajos de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal, pueden estar gravados por una servidumbre pública de libre circulación, como elemento común del inmueble, si así consta en el Título constitutivo de Propiedad Horizontal.

Es lícito solicitar una servidumbre de paso temporal para la ejecución de determinadas obras, con la obligación del dueño afectado, de consentir el paso y uso temporal, recibiendo a cambio la correspondiente indemnización.

De salida de humos

La instalación de una chimenea en beneficio exclusivo de un propietario, en un patio común de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal, supone una alteración de un elemento común que exige el acuerdo unánime de los propietarios.

Si la constitución de una servidumbre de salida de humos para un restaurante, exige obras que no se ciñan al espacio privativo de su propietario, sino que afecten a los elementos comunes del mismo, se requiere el consentimiento unánime de los propietarios como acto de disposición, pues la obra que se pretende altera el título constitutivo de la Comunidad, que quedaría gravada con una servidumbre no necesaria para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble, sino para el uso específico de un local.

En los estatutos de la Comunidad de Propietarios, el constructor se puede reservar el derecho de dotar de salida de gases y humos a los locales comerciales, sin necesidad de autorización o consentimiento de la Junta.

Si no consta tal acuerdo, cualquier copropietario está legitimado para ejercitar acciones en defensa, no tan solo de aquella parte del espacio comprendida en su piso o local sobre la que ostenta un derecho singular y exclusivo, sino también en defensa del interés que le corresponde sobre los elementos comunes.

Si la servidumbre de salida de humos válidamente constituida perjudica a algún propietario, será el perito especialista en la materia el que determinará las obras precisas para subsanar el defecto o perjuicio.

No obstante, el documento o contrato por el que se concede algún tipo de privilegio que favorezca las relaciones de vecindad, como es la apertura de huecos de luces por los que se propagan olores, ruidos etc, no obliga a los que adquieren posteriormente la propiedad.

De desagüe

Conforme establece  el Código Civil, los propietarios de un edificio están obligados a recoger las aguas, de modo que no causen perjuicio (por ejemplo, humedades) al predio contiguo, debiendo extremar las medidas, si ello fuere necesario.

El Artículo.586 CC contempla una auténtica restricción al derecho de propiedad al obligar al propietario de un edificio a construir su cubierta de modo que las aguas pluviales caigan sobre su suelo propio y no del vecino, más aún cayendo sobre el propio suelo el propietario está obligado a recoger las aguas para no perjudicar al predio contiguo.

La jurisprudencia aplica de forma analógica este artículo, en el caso concreto a una terraza, de tal forma que si las aguas vierten sin canalización será obligación del dueño de la terraza (en este caso) recogerlas, para evitar que caigan de forma incontrolada, por lo que deben acometer las obras necesarias de realización de una bajante por el lugar que un técnico considere adecuado para recoger las aguas de lluvia.

Diferente es el caso del Artículo.587 CC , que regula el supuesto en el que el dueño de un predio sufre servidumbre de vertiente de tejados, caso éste en el que habrá de recibir las aguas ya sobre su propio tejado ya dándoles otra salida pero sin perjudicar al predio dominante; se trata ésta de una verdadera servidumbre en la que el titular del predio dominante está autorizado a verter las aguas sobre el fundo contiguo sirviente, y éste tiene la obligación de recibirlas, y tal servidumbre puede constituirse por título, esto es, por negocio jurídico o por prescripción de 20 años al ser continua y aparente.

De luces y vistas

La servidumbre de luces, es el derecho de abrir huecos de ciertas condiciones para tomar luz del predio ajeno; la de vistas, es el derecho de abrir huecos o ventanas, para gozar de vistas a través de un fundo ajeno.

Para algunos autores, no se trata de servidumbres sino de limitaciones del dominio, que señalan dentro de qué límites el ejercicio de la propiedad será normal, en virtud de lo que dispone, directamente la ley, con carácter general y recíproco entre las fincas. La servidumbre existiría cuando esta regulación del estado normal en la relación entre fincas vecinas quede derogado por cualquier título.

Los patios limítrofes de las fincas urbanas se pueden configurar, adoptando la forma de servidumbre recíproca de luces y vistas entre los dos edificios colindantes; servidumbre que aparecerá reflejada en el título constitutivo del régimen de Propiedad Horizontal del edificio o en los Estatutos de la Comunidad.

La apertura de huecos o ventanas en un edificio, no amparada en el Título constitutivo, crea una servidumbre de luces y vistas que perjudica el derecho posesorio de los propietarios.
Se debe tener en cuenta el Artículo.582 CC que prohíbe abrir ventanas o instalar balcones o voladizos con vistas rectas a fundos vecinos a menos de dos metros de distancia, porque las ventanas se abren sobre fundo común. Asimismo se prohíbe tener vistas de costado u oblicuas sobre la propiedad vecina a menos de sesenta centímetros de distancia.

Las servidumbres en interés privativo

Hasta ahora las obras y mejoras que hemos analizado revertían en el beneficio de la comunidad, pero la pretensión de la actuación también puede ser originaria de un propietario de un piso o local que precisa la ocupación de elementos comunes para la instalación de conducciones o elementos que le son básicos para el aprovechamiento del uso que tiene configurado.

Así, la servidumbre de conducciones, puede tener como predio sirviente, tanto el elemento privativo (la parte de piso o local sobre la que va a transcurrir) como el elemento común (patio, fachada o pared).

El derecho del propietario a la constitución de esa servidumbre tendría su origen en el art. 7,1 LPH, cuando permite al propietario del piso o local, con muchas limitaciones, la modificación de elementos arquitectónicos, instalaciones y servicios de aquél.

La más utilizada, o con mayor número de sentencias que la amparan, es la “servidumbre de antena”, en virtud de la cual, el titular de la licencia administrativa y autorización de montaje por la administración competente puede efectuar la instalación de la antena de radioaficionado sin necesidad de expresa autorización de la Comunidad de Propietarios, al configurarse como una nueva forma de servidumbre, esta vez configurándose el edificio como “predio sirviente”.

La postura jurisprudencial mantenida por las distintas Audiencias es unánime al considerar que el radioaficionado, tanto si es propietario como arrendatario de la vivienda, tiene derecho a realizar la supradicha instalación, sin que el mismo esté condicionado a la autorización o el consentimiento del propietario o Comunidad de Propietarios del inmueble donde radica la vivienda.

Y ello por cuanto la efectividad del derecho o licencia que tiene el propietario no puede quedar condicionada por la autorización del resto de los propietarios en relación a la colocación de la antena.

Esta misma previsión, por analogía, puede aplicarse a nuestro entender, al titular de cualquier licencia o autorización administrativa, que planee instalar una actividad comercial o profesional en la que precise, de forma condicionada a la licencia, de la colocación de una salida de humos, conducción o chimenea.

Es decir, al igual que el radioaficionado, cualquier titular de una licencia en la que se condicione la apertura o la puesta en marcha de la actividad, a la existencia de un elemento de conducción o evacuación, no puede quedar condicionado al arbitrio y/o negativa injustificada del resto de propietarios.

Si el propietario encuentra una negativa contumaz e injustificada, sin ofrecer la Comunidad de Propietarios una alternativa o mejor solución, puede y debe acudir a los Tribunales para solicitar la servidumbre de conducción o de instalación de chimenea por cuanto esa supradicha instalación, esencial para el ejercicio de los derechos concedidos al titular, no puede quedar condicionada a la autorización del resto de vecinos donde radica el local o entidad.

Autor: Mercedes Mallén Sánchez. Licenciada en Derecho.

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