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Vender un inmueble en proindiviso, o cómo vender una casa siendo varios propietarios

Vender un inmueble en proindiviso, o cómo vender una casa siendo varios propietarios

Por Setefilla Jiménez. MAR REAL ESTATE-Dos Hermanas (Sevilla). Daniel Sanz y Ana Latorre. MAR REAL ESTATE-Madrid Chamberí

En breve: La amenaza del proindiviso nos acompaña desde toda nuestra vida pues surge el proindiviso cuando se procede al llamamiento hereditario de una persona que no previó otorgar testamento o cuando, de forma no menos involuntaria, acudes a la compra de un inmueble con quien creías que iba a ser tu media naranja.

 

Sumario: 

  1. Introducción
  2. ¿Cómo resolver la situación de proindiviso?
  3. El procedimiento judicial como la famosa “acción de oro”
  4. Pinceladas sobre el régimen tributario
  5. El origen del proindiviso
  6. Conclusiones

 

INTRODUCIÓN

Lo cierto es que en el ámbito del Derecho existen múltiples ocasiones en las que voluntariamente -o no tan voluntariamente- varias personas se ven compartiendo un bien que, por su propia naturaleza resulta que no se puede dividir, o como dicen los letrados, desmerece mucho con su división. Tal importancia tiene este hecho en el mundo jurídico que nuestro Código Civil le dedica por completo el título III del capítulo II.

El código civil determina que existe comunidad desde que varias personas comparten la titularidad de un bien. Este hecho, que tampoco escapa a nuestro socio tributaria (Hacienda) es el que ha dado lugar al nacimiento de aquello tan poco “estimulador” como los entes sin personalidad jurídica, en el que comparte protagonismo con otro tipo de entidad, del que prometemos no ocuparnos en este artículo, denominada herencia yacente.

El proindiviso, para que nos entendamos es esa relación entre propietarios que lo son de una misma finca. Normalmente es una fórmula que se utiliza mucho en las herencias y que nuestros padres, abuelos y resto de familiares o amigos piensan que lo mejor es dejarle «todo para todos» y lo que ellos pensaron en su día ser una gran idea no deja de ser un problema en no pocas operaciones de compraventa de cualquier tipo de inmuebles.

Así las cosas, la amenaza del proindiviso nos acompaña desde toda nuestra vida pues surge el proindiviso cuando se procede al llamamiento hereditario de una persona que no previó otorgar testamento o cuando, de forma no menos involuntaria, acudes a la compra de un inmueble con quien creías que iba a ser tu media naranja.

A todo esto, el Código Civil pretende regular, aunque sea con un régimen jurídico de mínimos, el marco jurídico de esta institución no siempre querida por sus miembros, estableciendo las siguientes obligaciones/derechos de los comuneros, siendo las más significativas:

  • Que todo comunero participa, proporcionalmente a su cuota de propiedad, tanto en los beneficios, así como los gastos.
  • Que todo comunero puede obligar al resto al pago de los gastos que se deriven de la conservación del bien.
  • Que cualquier modificación del bien así como su administración debe ser aprobada por la mayoría de los comuneros.

Claro, todo lo anterior es una regulación, como hemos dicho, de mínimos pues a nadie se le escapa lo difícil que puede resultar poner de acuerdo para administrar un inmueble cuando se trata de una relación no querida entre las partes. Por lo que siempre resulta recomendable, para evitar estos roces involuntarios, encomendar la gestión de los bienes comunes a un profesional que vele por los intereses comunes sin que influyan aspectos “personales” el precio que hay que pagar por ello suele ser más barato que el precio del desgaste personal y familiar en estas situaciones.

 

¿CÓMO RESOLVER LA SITUACIÓN DE PROINDIVISO? 

El código civil dedica varias vías de escape para que el comunero pueda salir de la prisión de la copropiedad, así las cosas permite, por ejemplo

  1. i) la conmutación de usufructo para la disolución de la comunidad sucesoria
  2. ii) o bien la actiocommunidividundo para la disolución de la copropiedad ordinaria.

De esta forma, i) los herederos podrán satisfacer al cónyuge su parte de usufructo, asignándole una renta vitalicia, los productos de determinados bienes, o un capital en efectivo,  ii) o bien pueden optar por acudir a un procedimiento judicial que acordará, en caso de que los comuneros no sean capaces de ponerse de acuerdo quién y por cuánto se adjudica el bien, la subasta judicial del inmueble.

Lógicamente la subasta judicial del inmueble se vaticina como la peor de las soluciones por cuanto es conocido que este no es el mejor medio para la obtención de un buen precio, es por ello por lo que, nuevamente resulta aconsejable acudir a un profesional que se encargue de la venta del inmueble pues, a parte de poder negociar sin afecciones, sabrá darle un valor objetivo al bien.

 

EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL COMO LA FAMOSA “ACCIÓN DE ORO”

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