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¿Por qué es más rentable un alquiler tradicional que uno turístico?

¿Por qué es más rentable un alquiler tradicional que uno turístico?

Por Casaktua

 

En breve: El “boom” de los pisos turísticos en los núcleos urbanos parece tener los días contados. Los ayuntamientos de las grandes ciudades se han propuesto poner fin a una tendencia que no ha hecho más que crecer en los últimos años. Este motivo está llevando a muchos propietarios de segunda residencia a plantearse si realmente es más rentable apostar por el alquiler vacacional o por el tradicional.

Sumario: 

  1. Endurecimiento de la normativa de pisos turísticos en capitales y ciudades costeras
  2. El alquiler por temporadas no se beneficiará del 60% de deducción en el IRPF
  3. Las comunidades de vecinos podrán aumentar un 20% los gastos de comunidad de esas viviendas
  4. Mayor rentabilidad de la inversión a corto y largo plazo
  5. La estabilidad que ofrece el alquiler de larga estancia
  6. Conclusiones

 

La opción de alquilar por un largo periodo de tiempo siempre ha tenido más adeptos: según el IV Estudio de Casaktua.com, el 65% de los propietarios de segunda vivienda que alquila su inmueble opta por el largo plazo, mientras que el 35% elige el arrendamiento vacacional.

Los expertos del portal inmobiliario exponen los cinco motivos por los que el alquiler tradicional continúa siendo más cómodo y rentable que el arrendamiento turístico:

 

ENDURECIMIENTO DE LA NORMATIVA DE PISOS TURÍSTICOS EN CAPITALES Y CIUDADES COSTERAS

El auge de los pisos turísticos en ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Palma de Mallorca podría terminar con las nuevas regulaciones. Por ejemplo, la reciente normativa aprobada en Madrid reducirá en un 95% los pisos destinados a este fin en el centro de la capital. Entre los principales puntos de la nueva medida promovida por la Comisión de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid se encuentra la necesidad de solicitar una licencia de actividad específica por uso terciario de hospedaje, o la obligatoriedad de contar con un acceso independiente a la calle o ascensor propio.

Normativa de la Comunidad de Madrid sobre el alquiler turístico:

Decreto 29/2019, de 9 de abril, del Consejo de Gobierno, por el que se modifica el Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los Apartamentos Turísticos y las Viviendas de Uso Turístico de la Comunidad de Madrid. (Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid núm. 87, de 12 de abril):

Control desde el primer día y certificado de idoneidad

La Comunidad de Madrid, en la nueva regulación, elimina el plazo de tres meses (90 días) para que un inmueble sea considerado Vivienda de Uso Turístico. De este modo, desde el primer día de actividad pasan a tener esa consideración los pisos, estudios, apartamentos o casas que, de forma habitual, sean comercializados para ser alquilados en su totalidad con fines de alojamiento turístico.

Los propietarios de una Vivienda de Uso Turístico deberán, por tanto, dar de alta su VUT ante la Comunidad de Madrid desde el primer día que ésta se ponga a disposición de los turistas.

Para ello, los propietarios deberán presentar una declaración responsable de inicio de actividad y un Certificado de Idoneidad (CIVUT), un documento técnico que deberá ser emitido por un arquitecto o arquitecto técnico competente. La finalidad del CIVUT es garantizar al usuario de la vivienda que ésta cumple los requisitos fijados por la normativa. Se ofrece así seguridad a los consumidores, pero también a los propietarios y al vecindario.

El CIVUT, que deberá estar a disposición de los usuarios, acreditará que la vivienda ofertada dispone de calefacción; suministro de agua, ventilación; extintor; señalización de emergencia y plano de evacuación del edificio y de la vivienda.

Ratio por metro cuadrados

Para garantizar la seguridad, el Decreto establece también la obligación para los propietarios de los establecimientos turísticos de remitir a la Policía y Guardia Civil la información relativa a la identidad de las personas alojadas.

Además, los arrendadores deberán contratar un seguro de responsabilidad civil; poseer hojas de reclamación; disponer de información con teléfonos y dirección de los servicios de emergencia y sanitarios en al menos dos idiomas.

La nueva regulación también hace hincapié en la necesidad de que los propietarios informen a los turistas sobre los derechos, deberes y normas de convivencia que deben evitar el mal uso de estos servicios.

Con el objetivo de ordenar la actividad turística y evitar aglomeraciones en las Viviendas de Uso Turístico se fija una ratio máxima de personas alojadas en función del número de metros cuadrados útiles de la vivienda.

Así, en viviendas inferiores a 25 metros cuadrados útiles se podrán alojar hasta dos personas; en viviendas de entre 25 y 40 metros cuadrados útiles podrán alojarse hasta cuatro personas en al menos dos piezas habitables y por cada 10 metros cuadrados útiles adicionales en al menos una pieza habitable más independiente, se permitirán dos personas más. Una vez publicado este Decreto, los propietarios de Vivienda de Uso Turístico tendrán seis meses de plazo para adaptarse a la nueva norma. 

Decreto 37/2019, de 23 de abril, del Consejo de Gobierno, por el que se procede a la corrección de un error en el Decreto 29/2019, de 9 de abril, del Consejo de Gobierno, por el que se modifica el Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid. (Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid núm. 98, de 26 de abril):

Se ha advertido error en el Decreto 29/2019, de 9 de abril, por el que se modifica el Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid.

El error consiste en la omisión del Anexo III citado en el artículo 17 relativo a la declaración responsable de inicio de la actividad de alojamiento turístico.

 

EL ALQUILER POR TEMPORADAS NO SE BENEFICIARÁ DEL 60% DE DEDUCCIÓN EN EL IRPF

El Ministerio de Hacienda y el Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) han resuelto que la deducción en el IRPF por el alquiler no será aplicable a los arrendamientos de temporada. Solo se beneficiarán los alquileres tradicionales destinados a ser la vivienda habitual de los inquilinos. Actualmente, la deducción por alquiler prevista en la Ley del IRPF es del 60% sobre el rendimiento neto positivo que se haya obtenido.

La Agencia Tributaria explica que, con carácter general, los rendimientos derivados del alquiler de apartamentos turísticos tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario.

Para que proceda esa calificación, el alquiler se tiene que limitar a la mera puesta a disposición de un inmueble durante un periodo de tiempo, sin que vaya acompañado de la prestación de servicios propios de la industria hotelera. A modo de ejemplo, no se consideran como tales: los servicios de limpieza realizados antes de la llegada de los inquilinos o tras la salida de éstos o la entrega y recogida de llaves en el momento de la entrada y salida de los clientes.

Los rendimientos obtenidos por el arrendamiento se declararán por el titular del inmueble o del derecho que le habilita para la cesión (por ejemplo, en el caso de un usufructuario del inmueble que cede el mismo) por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos fiscalmente deducibles.

Al rendimiento neto resultante de esa operación no le resultará aplicable la reducción del 60% prevista en el artículo 23.2 de la Ley de IRPF, ya que los apartamentos de uso turístico no tienen por finalidad satisfacer una necesidad permanente de vivienda sino cubrir una necesidad de carácter temporal.

Los periodos de tiempo en los que el inmueble no haya sido objeto de cesión generan la correspondiente imputación de renta inmobiliaria, al igual que cualquier otro inmueble, cuya cuantía sería el resultado de aplicar el porcentaje de imputación que corresponda (1,1% ó 2%) al valor catastral del inmueble, y en función del número de días que no haya estado cedido con fines turísticos (o, en su caso, arrendado).

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