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La barrera del 5 % en la inversión inmobiliaria: Dónde encontrar valor en Europa

La barrera del 5 % en la inversión inmobiliaria: Dónde encontrar valor en Europa

Los inversores que tratan de batir las rentabilidades medias del mercado financiero refugiándose en el sector inmobiliario encuentran cada vez con mayor dificultad activos prime en el continente europeo que superen la acostumbrada barrera psicológica del 5 %. Sin embargo, el mercado mantiene su atractivo y existen oportunidades en distintos países y segmentos para encontrar el valor acorde a requerimientos de mayor rendimiento, según el último informe de inversión inmobiliaria europea de Savills Aguirre Newman.

Con las rentabilidades prime en todo el continente en mínimos históricos tras varios años de subida continua de precios y la presión ejercida por el capital inversor, prácticamente los únicos activos en Europa que ofrecen una rentabilidad superior al 5 % dentro de la categoría prime fuera de nuestros país se reducen a naves logísticas en los mercados de Bélgica, Dinamarca, Italia, Portugal, República Checa y Rumanía; junto con oficinas y centros comerciales en Atenas y Bucarest, y centros y parques comerciales en Reino Unido.

En España las naves logísticas y parques comerciales, que han estado tradicionalmente por encima de esta barrera de rentabilidad mínima y de momento se mantienen, ofrecen respectivamente hasta un 7 % en el primer caso y entre el 6 y 8 % en el segundo, según el informe. Por el contrario, el producto de mayor calidad en los segmentos de oficinas, locales comerciales y vivienda hace tiempo que la traspasaron ajustándose a niveles de hasta el 3 %.

La media de rentabilidades prime del mercado europeo de oficinas en los distritos de negocios se sitúa actualmente en 3,7 %, el 4,7 % para centros comerciales y el 5,4 % para naves logísticas. Según Savills Aguirre Newman, los inversores que buscan oportunidades con una rentabilidad superior, podrían encontrarla en el sur de Europa y los países nórdicos en oficinas, en ciudades secundarias en el sur y este de Europa para logística, y finalmente en el Reino Unido y España para retail. A los segmentos tradicionales se añaden las inversiones conocidas como alternativas, que incluyen residencias de estudiantes, hospitales o self storage en todo el sur de Europa.

Borja Sierra, Vicepresidente Ejecutivo Internacional de Savills explica que “en un entorno de tipos de interés bajos que se espera que continúe, el diferencial de rentabilidad seguirá siendo atractivo para invertir en el sector inmobiliario europeo. Los últimos movimientos de la FED y el BCE hacen pensar que tendremos financiación barata todavía durante tiempo suficiente para desarrollar nuevos proyectos”.

Eri Mitsostergiou, directora de Research Europa en Savills, añade que “para los inversores que buscan rentabilidades altas, existen oportunidades de core+/value-add en segmentos de mercado con fundamentales sólidos, como en el caso de las oficinas en zonas secundarias. La mayoría de las capitales de Europa sufren falta de espacio en el centro de la ciudad. Como resultado, la demanda de oficinas de alta calidad ubicadas en la periferia, aunque bien comunicadas, es sólida y las rentas se mantienen estables o, incluso, aumentan. Las mayores oportunidades core+ y value-add en oficinas se pueden encontrar en Estocolmo, Copenhague, Milán, Madrid, Barcelona, Oslo y París con yields de entre el 5,25 % y el 6 %, o incluso más en el caso de nuevos desarrollos o rehabilitaciones.”

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