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Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: Ventajas y desventajas

Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: Ventajas y desventajas

Por Isabel Fuentes Fernández. Abogada de Arriaga Asociados

 

En breve:  El pasado sábado 16 de marzo de 2019 se publicó en el BOE la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. La presente Ley es un nuevo intento del legislador por establecer límites a las prácticas bancarias en materia hipotecaria, y ya contamos hasta cinco las normas aprobadas en la última década con el mismo objetivo.

Pero la realidad es que, a pesar de estos intentos, el consumidor sigue estando igual de desprotegido ahora que hace unos años, y esto es por varios motivos: La legislación no llega a proteger verdaderamente al consumidor; las últimas resoluciones de nuestros jueces, concretamente del Tribunal Supremo, favorecen más al banco que al consumidor y, en último lugar, los propios bancos utilizan “artimañas” para que los clientes vuelvan a firmar documentos que les mantienen en la misma, o peor situación que la anterior, pero con los que el banco se exime de cualquier responsabilidad. Y, con todo ello, es con lo que el consumidor tiene que lidiar a diario a pesar de la aprobación de nuevas leyes como la actual.

Sumario:

  1. Introducción
  2. El momento de la negociación del préstamo
  3. Límites al contenido de las cláusulas del contrato
  4. Gastos hipotecarios
  5. Cláusula suelo
  6. Comisión de apertura
  7. Interés de demora
  8. Vencimiento anticipado
  9. Comisión por amortización anticipada total o parcial
  10. Cambio de hipoteca variable a fija

 

INTRODUCCIÓN

Centrándonos únicamente en los intentos legislativos de protección al consumidor, la presente ley tiene su origen en la Directiva Europea 2014/17/UE aprobada por el Parlamento Europeo y el Consejo el 26 de febrero de 2014 y que debió ser transpuesta, es decir, integrada en el ordenamiento español, 2 años después, el 18 de abril de 2016, lo que hace que el Gobierno español se enfrente por este retraso de casi 3 años, a sanciones millonarias por parte de Europa (150.000 € por día).

Lo que diferencia la nueva Ley reguladora de los contratos de crédito Inmobiliario de las anteriores leyes que reformaron la legislación hipotecaria, es que el legislador ha entrado a limitar más, y de una forma más concreta, el mundo hipotecario, de lo que había venido haciendo hasta ahora; es decir, describe cómo debe actuar el Banco en el momento de negociar un préstamo, y establece los porcentajes y plazos de tiempo de la mayoría de las condiciones y cláusulas de las hipotecas. Además, se amplía el ámbito de aplicación a prestatarios o fiadores persona física, incluidos los autónomos y la autopromoción.

Esto, a simple vista, puede parecer beneficioso para el consumidor, pues acota la libertad del banco para actuar en perjuicio del consumidor, pero la realidad es que no lo es, pues el contenido de estas limitaciones es más beneficioso para la banca que para el consumidor.

Así, en el momento de negociar las condiciones del préstamo, la nueva Ley traslada la responsabilidad que tiene la banca de informar al cliente de forma adecuada, hacia el tejado de los Notarios, que ahora tendrán un papel mucho más importante. Por otro lado, los límites que se imponen a determinadas cláusulas del préstamo son más elevados y más amplios, es decir, más beneficiosos para el banco, y a otros se les da una visibilidad que anteriormente no tenían en perjuicio del consumidor.

Además, la Exposición de Motivos de la Ley precisa que ésta no se aplicará a préstamos hipotecarios ya concedidos con anterioridad, salvo pequeñas excepciones, ni siquiera se podrá utilizar como parámetro de comparación, por lo que, si de algo pudiera beneficiarse el consumidor para limitar los abusos pasados de la banca, la propia ley se lo restringe.

Con el objetivo de concretar más, la nueva Ley establece las siguientes novedades que dividimos en dos momentos importantes a la hora de contratar un préstamo hipotecario:

 

EL MOMENTO DE LA NEGOCIACIÓN DEL PRÉSTAMO

El momento más importante en la firma de un préstamo hipotecario es la negociación, así lo ha venido reconociendo tanto el Tribunal de Justicia de la Unión Europea como el Tribunal Supremo, pues es el momento en el que el banco debe dar al consumidor una información “adecuada” y “comprensible” para que éste pueda conocer cómo funciona su préstamo, sus consecuencias, compararlo con otras ofertas, y poder así dar un consentimiento libre con plenos conocimientos.

Según la presente ley, el BANCO informará al cliente sobre el funcionamiento del préstamo, y cualquier duda o pregunta del prestatario al banco deberá ser resuelta con ejemplos prácticos. El banco entregará la documentación con la información personalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) que deberá incluir índices y la variación de los tipos de interés del préstamo. Se entregará al cliente 10 días antes de acudir al Notario.

Posteriormente, se acude al NOTARIO que elija el prestatario. El Notario deberá completar y verificar la información dada por el banco y emitirá un ACTA certificando que se han cumplido todos los deberes de información por parte del banco. Deberá entregarse al menos 1 día antes de la firma del préstamo.

El legislador, en este punto, no ha visto la necesidad de exigir al Banco aumentar la calidad de la información suministrada, ni ejemplificar con productos de la propia entidad o de otras entidades que favorezcan una mayor comprensión del producto. Si no que se ha limitado a exigir al banco una gran cantidad de datos, todo muy procedimentado, que luego el Notario tiene que validar como si de un formulario se tratara y con esto, según el legislador, el consumidor ya habrá entendido el funcionamiento de su préstamo. Cuando lo verdaderamente importante es modificar esa información a un lenguaje comprensible para el consumidor, explicarle de forma adecuada y comprensible todos los caracteres del producto aplicados a sus circunstancias para que, todo ello, le haga entender las consecuencias de lo que firma, y que eso es lo mejor para él. En resumen, el legislador ha priorizado la cantidad frente a la calidad.

Al Notario se le impone la obligación de comprobar la amalgama de datos trasladada por el banco al consumidor; recordemos que el Notario es un fedatario público, no un profesional financiero. En conclusión, esta modificación de la ley NO mejora la calidad de la información que se debe trasladar al cliente, pero SÍ evita futuros litigios contra la banca, pues las nuevas funciones del Notario sirven de prueba en contra del consumidor y a favor del Banco.

 

LÍMITES AL CONTENIDO DE LAS CLÁUSULAS DEL CONTRATO

 

a. La cláusula de GASTOS HIPOTECARIOS: El PRESTATARIO afrontará los gastos de tasación. El BANCO afrontará: los gastos de gestoría al banco, gastos de inscripción en el Registro, gastos del Impuesto, gastos de aranceles notariales (las copias a quien las solicite).

La desventaja es que algunos Jueces y Tribunales imponen los gastos de tasación al banco. Ahora el legislador lo imputa al prestatario.

 

b. Se establece una CLÁUSULA SUELO DE 0% para todos los préstamos.

 

La desventaja es que el legislador no elimina completamente la cláusula suelo, sino que mantiene una protección a favor del banco en previsión de futuros periodos en los que el Euribor pueda ser negativo. Por el contrario, el legislador no protege al consumidor imponiendo un límite al alza para el caso de que el Euribor se dispare.

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