Alertas Jurídicas viernes , 22 enero 2021
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Las promotoras inmobiliarias, las más perjudicas por las ultimas medidas del legislador en plusvalía

Las promotoras inmobiliarias, las más perjudicas por las ultimas medidas del legislador en plusvalía

El pasado mes de febrero el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional el Impuesto sobre el incremento de valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana de Gipuzkoa, cuando el contribuyente tiene pérdidas en la venta de un inmueble.  

Dicha medida que con casi total seguridad se hará extensiva al resto de España allanaba el camino a la interposición de numerosas reclamaciones para recuperar las cantidades abonadas indebidamente con anterioridad por plusvalía, y los contribuyentes se han venido informando durante estas semanas sobre cómo pueden probar que no han de pagar las cantidades que hasta ahora se les reclamaban por el impuesto.

Las promotoras inmobiliarias serán las más perjudicadas, ya que el valor de referencia para determinar si existe o no plusvalía, será el valor real de compra-venta correspondiente al valor del terreno. Estableciendo el valor de adquisición y transmisión del suelo sobre el que se construye el bien inmueble de conformidad  con el  porcentaje  del  valor del suelo y construcción que establece el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles vigente en momento de la transmisión. De esta forma, disminuirán considerablemente los casos en los que no se dé el devengo del impuesto cuando un contribuyente tiene pérdidas patrimoniales en la transmisión.

Pues bien, el legislador ha reaccionado rápidamente para evitar la posible pérdida patrimonial que la sentencia del TC ha provocado en los Ayuntamientos de los territorios forales, separando el valor del suelo y el valor de construcción para el cálculo del impuesto, y queda por ver cómo se pronunciará cuando se resuelvan las cuestiones de constitucionalidad planteadas por los contribuyentes a nivel estatal.

“No hay que olvidar que los Ayuntamientos recaudaron 2.625 millones de euros por el IIVTNU en 2015 (último año del que existen datos cerrados), y con la medida del TC iban a ver mermados de forma considerable sus ingresos”, ha declarado David García Vázquez, Responsable Fiscal de la Consultora Ayming.

Hasta el momento, la base imponible del impuesto para medir el incremento de valor del suelo que experimenta un inmueble, se determinaba aplicando al valor catastral del suelo en el momento de la transmisión, unos coeficientes en función del periodo de tenencia del inmueble. No se tenía en cuenta la ganancia o pérdida real que tiene el contribuyente al transmitir el bien, sino el aumento de valor que tiene el suelo aplicando la regla matemática establecida en la normativa.

Ante la inminente avalancha de reclamaciones para recuperar plusvalías abonadas indebidamente con anterioridad, la Diputación foral de Gipuzkoa ha publicado el Decreto Foral-Norma 2/2017, de 28 de marzo, y la de Álava el Decreto Normativo de Urgencia Fiscal 3/2017, de 28 de marzo. En ambos Decretos, el valor de referencia para determinar si existe o no plusvalía será el valor real de compra-venta correspondiente al valor del terreno.  Se establece que existirá incremento de valor de los terrenos cuando el valor de transmisión sea superior al de adquisición. Únicamente en el supuesto de que exista incremento de valor de los terrenos se procederá a determinar la base imponible, la cuota tributaria y los demás elementos configuradores del impuesto.

Además, si los valores de adquisición y transmisión que se tienen en cuenta para determinar la existencia de valor no aparece desglosado, el criterio para determinar el  valor de adquisición y transmisión del suelo sobre el que se construye el bien  imueble, debe guardar  relación  con el  % del  valor del suelo y construcción que establece el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles vigente en momento de la transmisión.

En ambos decretos se establece que los recursos de reposición pendientes de resolución se resolverán teniendo en cuenta este criterio establecido en los Decretos forales. Los dos decretos normativos de urgencia fiscal tienen por objeto ofrecer seguridad jurídica a Ayuntamientos y contribuyentes y avalar legalmente que no se cobre el Impuesto de Plusvalía cuando no haya ganancia económica, tal y como determinó el Tribunal Constitucional.

Esta medida viene a perjudicar a empresas promotoras inmobiliarias que en el momento de realizar la construcción de los inmuebles, los costes derivados de la misma en pleno auge de la burbuja inmobiliaria eran muy elevados (Personal técnico, mano de obra, materiales, licencias, etc), y por consiguiente, con la posterior crisis inmobiliaria, el coste de venta del bien era bastante menor que el del coste de producción del citado bien. Esta medida, de solo tener en cuenta el % del suelo que se establece en el último recibo de IBI, es fracamente perjudicial a todas las empresas que tuvieron que vender estos inmuebles por debajo de su coste en plena crisis. Podría ocurrir el caso de tener que pagar una cuota por plusvalía superior al beneficio obtenido por la venta del inmueble.

 

 

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