Alertas Jurídicas domingo , 23 febrero 2020
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Cláusulas hipotecarias abusivas

Cláusulas hipotecarias abusivas

Por Cristina Aguilar López, Abogada

 

En los últimos años se está declarando el carácter abusivo de multitud de cláusulas de contratos hipotecarios, siendo la más conocida la cláusula suelo, pero no al única. Son cláusulas que no cumplen con los requisitos de transparencia, concreción, claridad y sencillez, siendo impuestas al consumidor, normalmente desinformado, en un abuso de la posición de la entidad bancaria.

 

 

1. Introducción

 

Actualmente, están aumentando las reclamaciones a entidades bancarias por considerar abusivas determinadas cláusulas de préstamos hipotecarios. Podríamos afirmar que, en multitud de ocasiones, los Juzgados están dando la razón al consumidor, al declarar la abusividad de ciertas cláusulas hipotecarias.

 

En un préstamo hipotecario, la parte más débil no es la entidad financiera, sino el consumidor, es decir, quién se va a convertir en deudor hipotecario del banco. Por ello, la entidad financiera debe cumplir con unas obligaciones muy estrictas de transparencia e información. Cuando no las cumple, es cuándo nos podemos encontrar, con toda seguridad, ante una cláusula abusiva.

 

2. ¿Cuándo una cláusula es abusiva?

 

Si consideramos que una determinada cláusula hipotecaria es abusiva, debemos analizar, en primer lugar, si esa cláusula es una condición general de la contratación. La definición de condición general de la contratación la encontramos en el artículo 1 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación.

 

El citado artículo establece que será condición general de la contratación la cláusula que reúna las siguientes características: que sea una cláusula predispuesta (es decir, prerredactada), que haya sido impuesta por una de las partes (no negociada por ambas partes), y que haya sido redactada para ser incorporada a una pluralidad de contratos (no sólo para ese contrato que incorpora la cláusula).

 

De esta definición, ya podemos deducir que la mayoría de cláusulas hipotecarias son una condición general de la contratación, salvo que exista una verdadera negociación entre las partes contratantes. En el ámbito bancario, el consumidor no suele tener  margen de negociación: es la entidad quién presenta al consumidor las condiciones de su futuro préstamo hipotecario, y dichas condiciones suelen estar prerredactadas. Si el consumidor no las acepta, el préstamo hipotecario no se formaliza.

 

El artículo 5 de la referida Ley de Condiciones Generales de la Contratación estipula también que dichas cláusulas deben estar redactadas con transparencia, concreción, claridad, y sencillez, y, si no están redactadas de esa forma, serán abusivas.

 

Serán también abusivas las cláusulas hipotecarias en el caso que la entidad no proporcione al consumidor información suficiente sobre la existencia de las mismas, sobre el impacto económico de dicha cláusula dentro del préstamo hipotecario, y en definitiva, cuando el consumidor no ha podido comprender la cláusula en base a la nula o escasa información facilitada por la entidad bancaria.

 

Por otro lado, el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias establece en su artículo 80 que no serán cláusulas abusivas aquellas condiciones generales:

  • que cumplan con los requisitos de concreción, claridad y sencillez, y que permitan una comprensión directa del consumidor;
  • que sean accesibles por el consumidor y que, por tanto, éste pueda conocer su existencia y contenido previamente a la celebración del contrato;
  • y que cumplan con los principios de buena fe y equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes contratantes.

 

La Sentencia del Tribunal Supremo, Rec. 241/2013, de fecha 9 de mayo de 2013 (y las posteriores de fecha 24 de marzo de 2015 Rec. 1765/2013, y de 25 de marzo de 2015 Rec. 138/2014) fijó doctrina sobre cuándo una cláusula puede ser considerada abusiva:

  • cuando la entidad no facilita información sobre la misma;
  • cuando se ubica entre “una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor”;
  • cuando no existen “simulaciones de escenarios diversos, relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar, en fase precontractual”;
  • cuando no existe una “advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad.”

 

3. Los efectos de una declaración de abusividad de una cláusula

 

La abusividad de una cláusula sólo puede ser declarada judicialmente, y su principal efecto es su nulidad de pleno derecho, es decir, se eliminará la misma del préstamo hipotecario y ambas partes contratantes (consumidor y entidad bancaria) deberán restituirse recíprocamente las prestaciones, de conformidad con los artículos 1301 y 1303 del Código Civil. El resto del préstamo hipotecario, no declarado abusivo, continuará vigente.

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