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Contrato Privado de Compraventa. Defectos en la construcción del inmueble

Contrato Privado de Compraventa. Defectos en la construcción del inmueble

 

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El caso

 

Supuesto de hecho.

Quijorna (Madrid), 17-11-2006

Este supuesto de hecho tiene su origen el día 17 de noviembre de 2006, cuando Don Victor suscribe Contrato privado de Compraventa con la Promotora Inmobiliaria, S.L., por el que encarga la construcción de un inmueble sito en la localidad de Quijorna (Madrid). La promotora Inmobiliaria, contrata con Urbana,S.L. la construcción del inmueble.

La ejecución de la obra se hace conforme al Proyecto Básico y Memoria de calidades, firmado por el Arquitecto Don Miguel Angel; siendo Directores de la obra, Don Roberto y Don Tomás, Arquitectos Técnicos.

Con fecha 17 de diciembre de 2008, ante Notario de Madrid, se eleva el meritado Contrato privado de Compraventa a Escritura Pública, figurando como compradores Don Victor y su esposa, Doña Julia, y sus hijas, Carolina y Elsa, y como vendedora la Promotora Inmobiliaria,S.L..

El inmueble es entregado en diciembre de 2008, poniéndose de manifiesto por los compradores, los defectos de la construcción del inmueble.

Tras reiteradas reclamaciones infructuosas tanto por vía telefónica, como por burofax, por parte de Don Victor, con fecha 8 de enero de 2010 procede a interponer DEMANDA de Juicio Ordinario solicitando obligación de hacer, las reparaciones necesarias para el uso y acondicionamiento del inmueble.

 


Objetivo. Cuestión planteada.

En este supuesto, el cliente es Don Victor. Su objetivo, se dicte Sentencia por el Juzgado de Primera Instancia para que se lleven a cabo por los demandados, las reparaciones técnicas, conforme al Informe Técnico, para lograr una funcionalidad y uso ordinario de los elementos del inmueble.


La estrategia. Solución propuesta.

La estrategia del Abogado en este supuesto, consiste en demostrar al Juzgador que los hechos relatados en laDEMANDA son ciertos, aportando para ello el Informe Técnico correspondiente, así como copia de los burofax remitidos por Don Victor, a fin de solventar la situación de forma amistosa.

 

El procedimiento judicial

 

Orden Jurisdiccional: Civil Juzgado de inicio del procedimiento: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 77 DE MADRID Tipo de procedimiento: PROCEDIMIENTO ORDINARIO QUE TIENE POR OBJETO OBLIGACIÓN DE HACER Fecha de inicio del procedimiento: 08-01-2010

 

Partes

 

Parte demandante:

Don Victor.

Parte demandada (codemandas):

Las Mercantiles Inmobiliaria, S.L. y Urbana, S.L., Don Miguel Angel (Arquitecto), Don Tomás y Don Roberto (Arquitectos Técnicos).

 

Peticiones realizadas

 

Demandante:

  • Se dicte Sentencia por la que, estimando la DEMANDA, se condene a los demandados al cumplimiento solidario de hacer las reparaciones técnicas, conforme previene el Informe que se adjunta a la DEMANDA, para lograr una funcionalidad y uso ordinario de los elementos del inmueble, así como al pago de las costas causadas.

Demandadas:

  • Las Partes Codemandadas contestaron, en tiempo y forma, a la DEMANDA, con sus representaciones procesales y asistencia Letrada, y tras la manifestación de los Hechos y Fundamentos de Derecho, terminaron Suplicando al Juzgado, se dicte Sentencia por la que se desestimara la DEMANDA. Todo ello, con expresa imposición de costas al Demandante.

 

 

Argumentos

 

La Parte Demandante, en su DEMANDA, fundamenta sus peticiones en los siguientes argumentos:

  • Que Don Victor (en adelante, Demandante) encarga la construcción de un inmueble sito en la localidad de Quijorna (Madrid) a la Promotora Inmobiliaria, S.L., que contrata con la Mercantil Urbana, S.L. para la construcción del inmueble.
  • La ejecución de la obra se hace conforme al Proyecto Básico y Memoria de calidades, firmado por el Arquitecto Don Miguel Angel; siendo Directores de la obra, Don Roberto y Don Tomás (Aparejadores).
  • Con fecha 17 de noviembre de 2006, el Demandante suscribe Contrato privado de Compraventa, siendo elevado a Escritura Pública, ante Notario de Madrid, con fecha 17 de diciembre de 2008. Comparecen como compradores Don Victor, su esposa Doña Julia y las hijas de ambos, Doña Carolina y Doña Elsa. Como parte vendedora, figura la Promotora Inmobiliaria, S.L..
  • En diciembre de 2008, se hace entrega del inmueble. En la entrega se observa, y se pone de manifiesto por los compradores, los defectos de construcción del inmueble, tanto por vía telefónica como por burofax.
  • Tras la recepción del burofax, sólo procedieron a la reparación parcial de los 25 puntos de defectos que contenía el escrito.
  • Entre los desperfectos no subsanados, quedaban los relativos al acceso de apertura y cierre de ventana, existente en paramento de escalera interior, el hundimiento del terreno del jardín exterior, las humedades de la planta sótano, las rozas de canalización eléctrica en puerta de garaje y las fisuras en solera de garaje.
  • El Demandante (Don Victor) reclama el cambio de la bomba de evacuación de agua, al preveer que era insuficiente una sola bomba, para realizar tal función, máxime cuando en el propio proyecto se contemplaba la instalación de dos bombas de desagüe.
  • Que la Promotora Inmobiliaria, S.L., de todos los defectos relacionados, sólo contestó en cuanto a las humedades de la planta sótano y habitación anexa, quedando su reparación a expensas de terminar la época de lluvias.
  • Que con fecha 17 de febrero de 2009, el Demandante procede a requerir a un Notario, para que levante Acta Notarial de Constancia, entre otras, de las humedades no reparadas y de la ventana, totalmente innaccesible.
  • Con fecha 18 y 20 de febrero de 2009, el Demandante volvió a requerir mediante fax y burofax a la Promotora Inmobiliaria, S.L., la reclamación de los desperfectos y defectos de la obra, que mediaban por reparar. Ante la inactividad, volvió a remitir burofax, el día 18 de marzo de 2009.
  • Con posterioridad, en octubre de 2009, el Demandante requiere al Arquitecto Don Manuel, para que elabore un Informe Técnico de las deficiencias de la obra. A tal efecto, solicitaron cita en el Ayuntamiento de Quijorna, para requerir la documentación necesaria para emitir el precitado Informe.
  • El Informe Técnico describe las deficiencias existentes, así como las actuaciones necesarias :
  1. Acceso de apertura y cierre de persiana de ventana, existente en parámetro de escalera interior.
  2. Hundimiento de terreno en jardín exterior.
  3. Humedades en sótano.
  4. Rozas de canalización eléctrica, en puerta de garaje.
  5. Fisuras en solera de garaje.

Las reparaciones técnicas previstas por Don Manuel (Arquitecto) y presupuestadas, ascienden a 17.402,56 euros.

  • Las Demandadas son requeridas nuevamente por burofax de fecha 17 de diciembre de 2009, y habiendo hecho caso omiso, el Demandante, Don Victor, interpuso DEMANDA de Juicio Ordinario para solicitar se dicte Sentencia de condena solidaria, a realizar las reparaciones técnicas necesarias para la buena terminación del inmueble.

 

El Demandante interpone DEMANDA de Juicio Ordinario contra Inmobiliaria, S.L., Urbana, S.L., Don Miguel Angel (Arquitecto), Don Tomás y Don Roberto (Arquitectos Técnicos y miembros de la Dirección de la obra), como responsables solidarios.

La Promotora Inmobiliaria, S.L. y Urbana, S.L., contestan a la DEMANDA, asistidas por el mismo Letrado. El Escrito de Contestación se fundamenta en los siguientes argumentos:

  • Que la vivienda se entregó en perfecto estado, como lo prueba el hecho de que el Demandante compareciera voluntariamente a la firma de la Escritura Pública de Compraventa ante Notario, no poniendo objeción alguna. En caso contrario, no hubieran asistido, ni habrían efectuado el pago de 335.000 euros.
  • De la lista de defectos, muchos carecen de relevancia y otros han sido solventados por la Promotora Inmobiliaria, S.L.
  • Que no reconocen los defectos que se imputan a las Mercantiles, no teniendo responsabilidad alguna sobre ellos.
  • Los pequeños problemas que pudieron surgir en la vivienda fueron corregidos, encontrándose la vivienda en perfecto estado, de uso y conservación.
  • Se impugna en el Escrito de Contestación, el Informe Pericial aportado por el Demandante, con laDEMANDA.
  • En relación al hundimiento del terreno en el jardín, dejar constancia que el demandante ha realizado muchas obras en el exterior de la casa que han provocado movimiento del terreno. Si la vivienda y el jardín, no hubieran estado perfectamente construidas, los compradores no hubieran tomado posesión del inmueble, ni hubieran escriturado.
  • Que no se puede imputar a esta parte, los problemas que puedan existir, por las obras que con posterioridad de haberse ido a vivir el Demandado, haya realizado.
  • Que no es cierto que estas Demandadas se hayan desentendido de las reclamaciones del Demandante, siendo corregidos los pequeños problemas y encontrándose la vivienda en perfecto estado.
  • En cuanto al exterior (jardín): esta parte desconoce la existencia, o no, de problemas. Si se hubiera realizado una piscina, esta parte lo desconoce. Si el Demandante ha realizado, por su cuenta, importantes obras en el jardín, con instalación de una piscina, lo que ha provocado movimiento de un volúmen considerable de tierra, sin conocer esta parte, cómo se han realizado dichas obras y el destino de esos movimientos de tierra.

 

El Letrado de Don Miguel Angel (Arquitecto), fundamenta el Escrito de Contestación, en base a los siguientes argumentos:

  • En cuanto a la identificación de la vivienda, y los agentes intervinientes en el proceso, esta parte no plantea ninguna objeción.
  • Que el Certificado final de Obra está visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid, con fecha 11 de junio de 2008, y fue emitido el día 4 de junio de 2008. Con la emisión del Certificado, la Dirección Facultativa se limitó a indicar que la edificación respondía en sus líneas generales a lo proyectado y que, a la fecha de emisión, no se apreciaban los signos de deficiente ejecución. Con el tiempo, pueden aparecer lesiones ocasionadas por un incumplimiento de las normas de la buena construcción, o se revelen defectos, cuya apreciación era materialmente imposible, antes de la emisión del Certificado.
  • Que Don Miguel Angel siguió las instrucciones de la empresa Promotora Inmobiliaria, S.L., a la hora de elaborar el Proyecto Básico y de ejecución de las cuatro viviendas unifamiliares pareadas, y una aislada que formaban parte de la promoción.
  • Que con la Escritura de Compraventa se hace entrega del Libro del Edificio, por lo que el Demandante se haya ligado del mismo modo a las obligaciones que deriven de un adecuado uso y mantenimiento de la vivienda.
  • Que las cuestiones planteadas de contrario respecto a mala ejecución, tienen más que ver con la calidad de lo ejecutado, algo que incide de lleno sobre las condiciones de venta, que excluyen la responsabilidad del Arquitecto, Don Miguel Angel.
  • Que en la DEMANDA, se hace referencia a daños cuya naturaleza no excedería del ámbito de responsabilidad de la empresa constructora y promotora.
  • Que el Arquitecto Proyectista y Director de obra, no puede responder por la mejoras en determindas instalaciones de la vivienda. Dicha reclamación nos remite a cuestiones contractuales, que son responsabilidad de Inmobiliaria,S.L..
  • Dejar constancia que Don MIguel Angel no ha sido parte de la Dirección de la obra de manera inmediata, facultad de control que ostentan los dos Arquitectos Técnicos codemandados; teniendo conocimiento de los defectos, con la interposición de la DEMANDA.
  • Que las distintas reclamaciones antes de la DEMANDA, sólo se han dirigido contra la Promotora Inmobiliaria, S.L..
  • El primer momento en que Don Miguel Angel tiene conocimiento de las presuntas deficiencias fue con la interposición de la DEMANDA, por lo que no ha tenido oportunidad de verificar la realidad de los hechos, y si responden, o no, a la labor desempeñada como Arquitecto proyectista y Director de la obra.
  • Esta parte no ha podido contar con un Informe Técnico para valorar la realidad, origen y trascendencia de los defectos reseñados de contrario. Por ello, se deja anunciado la futura aportación del mismo, conforme al Artículo 337 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
  • Considerando el contenido del Suplico de la DEMANDA, en la que se hace responsable a Don Miguel Angel, vamos a valorar el Informe de Don Manuel (Arquitecto), que aporta el Demandante:
  1. Todas las lesiones se producen durante la ejecución material de unidades de obra que, una vez concluidas, posteriormente resulta imposible saber, si están o no correctamente resueltas. Además se trata de lesiones que no se manifiestan inmediatamente, sino que ha de pasar un cierto tiempo para que se revelen (momento en que ya se ha emitido el Certificado final de Obra) correspondiendo a la Promotora y Constructora su subsanación, dentro de las obras de repaso incluídas en el período de garantía, posterior a la entrega de viviendas.
  2. Las peticiones de condena solidaria del Demandante, resultan incomprensibles pues existe incoherencia entre las pruebas de las que pretende valerse (Informe de Don Manuel) y la petición de condena que realiza.
  3. Resulta completamente injustificada la valoración de los desperfectos en 17.402,56 euros.
  • Que viendo contra quién han sido dirigidas las reclamaciones extrajudiciales, sólo frente a las empresas Promotora y Constructora, Don Miguel Angel no se encuentra vinculado.

Los Arquitectos Técnicos demandados, Don Tomás y Don Roberto, comparecen y contestan a la DEMANDA asistidos por el mismo Letrado. Se fundamenta el Escrito Contestación, en base a los siguientes argumentos:

  • En primer lugar, se oponen a los documentos aportados por el Demandante, excepto los reconocidos expresamente.
  • La reclamación que se cita, es el listado habitual de remates imperfectos, que se solicita y espera del adquirente, cuando se hace cargo de la vivienda.
  • Impugnan el Informe Técnico aportado por el Demandante, en todos sus extremos.
  • Que esta parte ha recurrido a Perito Arquitecto, Experto en Patología Constructiva por la Universidad Politécnica de Madrid, para emitir Informe en el que fundamentar la Contestación. Sin embargo, el Demandante ha impedido la entrada a la vivienda.
  • Conforme al artículo 337.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, esta parte deja anunciada la intención de aportar Informe Pericial contradictorio, dentro de los plazos recogidos en el meritado artículo; solicitando al Juzgado, arbitre las medidas necesarias para que el Demandante permita su realización.
  • Que se niegan los daños, alegados de contrario.
  • Consideración respecto de lo reclamado:
  1. Ventana: en realidad, solicitan una mejora.
  2. Hundimiento del terreno del jardín: según Informe del Demandante, es un defecto de compactación del terreno. Conforme a la Jurisprudencia, es responsabilidad del Constructor.
  3. Existencia de una única bomba: su no instalación, sería un incumplimiento contractual, y sólo reclamable al vendedor del inmueble, que lo prometió y no instaló.
  4. Ancho rejilla sumidero: se colocó la proyectada.
  5. Imperfecciones del tapado de la roza que alberga la conducción eléctrica de accionamiento de la puerta del garaje: es un defecto de acabado (intrascendente).
  6. Fisuras del solado del garaje: es un defecto estético.
  7. Conclusión: los defectos son mínimos, no afectan a la habitabilidad del inmueble, y no se aprecia incorrección alguna achacable a la Dirección de la obra, labor desempeñada por Don Tomás y Don Roberto.

 

Normas y artículos relacionados

 

 

Documental aportada

 

  • Copia del Contrato privado de Compraventa.
  • Copia de la Escritura Pública de Compraventa.
  • Burofax de fecha 15 de enero de 2009.
  • Acta Notarial de Constancia.
  • Fax de fecha 18 de febrero de 2009.
  • Burofax de fecha 20 de febrero de 2009.
  • Burofax de fecha 18 de marzo de 2009.
  • Informe Técnico elaborado por Arquitecto de  los desperfectos y defectos de la obra.
  • Burofax de fecha 17 de diciembre de 2009.
  • Certificado final de Obra.
  • Documento que acredita que el Demandante no permite la entrada a la vivienda de un Perito Arquitecto enviado por los Arquitectos Técnicos.

 

Prueba

 

Las partes propusieron para su práctica, los siguientes medios de prueba:

La Parte Actora:

  1. Documental, aportada junto al escrito de Demanda.
  2. Pericial, Informe Técnico elaborado por Don Manuel, Arquitecto.

Parte Codemandada, en representación de Don Miguel Angel (Arquitecto):

  1. Documental, aportada.
  2. Pericial de Don Santiago.

En representación de Don Tomás y Don Roberto, (Arquitectos Técnicos):

  1. Documental, aportada.
  2. Interrogatorio de los codemandados.
  3. Pericial de Don Fernando, Perito Arquitecto, Experto en Patología Constructiva..

Por la parte codemandada en representación de  Inmobiliaria, S.L. y de Urbana, S.L.:

  1. Interrogatorio del Demandante, Don Victor.

 

 

Resolución Judicial

 

Fecha de la resolución judicial: 28-10-2010
Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:El Juzgado de Primera Instancia número 77 de Madrid, dicta Sentencia por la que estima la DEMANDAinterpuesta por Don Victor contra Inmobiliaria, S.L. y Urbana, S.L., y contra Don Miguel Angel (Arquitecto), Don Tomás y Don Roberto (Aparejadores), acordando:

  • Condenar de manera solidaria a los codemandados Inmobiliaria, S.L. y Urbana, S.L., a realizar en la vivienda unifamiliar, las siguientes actuaciones:
  1. Monitorización de la persiana respecto de la ventana existente en el paramento de la escalera interior.
  2. Disposición de una segunda bomba para la evacuación de la red de saneamiento de las mismas características que la existente en la actualidad.
  3. Reparación del hundimiento del terreno en el jardín exterior en la zona afectada.
  4. Reparación de los paramentos del garaje en los que, en su encuentro, hubo humedades. De igual modo, el tapado de las fisuras en la solera del garaje.
  5. Terminación adecuada en las rozas de canalización en la puerta del garaje.

Con apercibimiento a los demandados que de no ejecutarlas en el plazo, que en ejecución de Sentencia se conceda, se llevaron a efecto a su costa.

  • Absolver a Don Miguel Angel, Don Tomás y Don Roberto, de los pedimentos del Suplico  de laDEMANDA.

Con expresa imposición de costas al Actor, Don Victor, respecto de las costas causadas a los Demandados Don Miguel Angel, Don Tomás y Don Roberto; y sin hacer declaración sobre las costas causadas a Urbana, S.L. e Inmobiliaria, S.L..

Contra la Sentencia dictada, cabe interponer RECURSO DE APELACIÓN ante el Juzgado para la Audiencia Provincial de Madrid, en el plazo de 5 días.
Fundamentos jurídicos de la resolución judicial:

  • La Sentencia dictada en el presente Procedimiento, parte de los planteamientos de las partes, haciendo un resumen en los Fundamentos Jurídicos, de los hechos alegados tanto en el  Escrito de DEMANDA, como en los distintos Escritos de Contestación.
  • Artículo 348, Ley de Enjuiciamiento Civil, conforme al que deberán valorarse los Informes Periciales aportados a las actuaciones.
  • Artículo 10 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (L.O.E.) (BOE 266 – 6 de noviembre de 1999). respecto a las funciones del Arquitecto proyectista, y los artículos 12 y 13, L.O.E. en cuanto a las funciones de la Dirección de la obra.
  • Artículos 9, 11 y 17 de la L.O.E., respecto de la Promotora y Constructora.
  • Artículos 1101 y 1124 del Código Civil.
  • Artículos 705, 706, 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 

Segunda instancia

 

Tipo de recurso: Civil Recurrente: Inmobiliaria, S.L. y Urbana, S.L. Fecha del recurso: 23-12-2010  Tribunal: Audiencia Provincial de Madrid – Sección 20ª

 

Prueba

 

Tanto la Parte Recurrente, como la Parte recurrida, no presentan, ni solicitan nuevos medios de prueba para la sustanciación de la Apelación.

 

Documentación

 

Tanto la Parte Recurrente, como la parte recurrida, no aportan documentación en la Segunda Instancia.

 

Resolución judicial del recurso

 

Fecha de la resolución judicial: 28-02-2012
Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:La Audiencia Provincial – Sección 20ª, dicta Sentencia por la que desestima el Recurso de Apelación interpuesto por Inmobiliaria, S.L. y Urbana, S.L., contra la Sentencia de fecha 28 de octubre de 2010,  dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 77 de Madrid, la cual confirma en todos sus extremos.

Se imponen las costas causadas en esta Alzada a la Parte Apelante, con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Contra la Sentencia dicta en Apelación, cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción procesal, en los supuestos previstos en los artículos 477 y 478 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con la Disposición Final 16ª del mismo Cuerpo Legal, en el plazo de 20 días.
Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:

  • Se aceptan los Fundamentos Jurídicos de la Sentencia apelada, en los términos de la presente Sentencia.
  • Se hace un resumen de los relatos fácticos de la Demanda,  Escritos de Contestación de los codemandados, Sentencia dictada en Primera Instancia, Recurso de Apelación y Oposición al mismo.
  • La Sentencia declara responsables a la promotora y a la constructora, por aplicación tanto de la normativa recogida en la Ley de Ordenación de la Edificación, como por la normativa general de las obligaciones y contratos del Código Civil, señalando el carácter solidario con que deben responder dichas entidades.
  • Artículo 1101 y concordantes, del Código Civil.
  • Artículo 17, L.O.E., que regula la responsabilidad de intervinientes en los contratos específicos relacionados con la construcción y comercialización de los edificios, además de la existencia de responsabilidad extracontractual.
  • No pueden acogerse las alegaciones formuladas por lo Apelantes.
  • En aplicación de los artículos 394.1 y 398.1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, desestimación del Recurso interpuesto y la imposición de las costas causadas en esta alzada a la Parte Apelante.
  • La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido para recurrir, conforme a lo previsto en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

 

Jurisprudencia

 

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