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El mercado inmobiliario global, frente a los mercados locales

El mercado inmobiliario global, frente a los mercados locales

Por Joan M. Bermúdez i Prieto. Abogado-Licenciado en Ciencias Políticas. Bermúdez Consulting & Management, SL

Recientemente, en una reunión de profesionales de la gestión inmobiliaria, se planteaba, como sucede siempre que coinciden diferentes miembros de este colectivo, si realmente el mercado se estaba activando, si la venta de pisos comenzaba a tener cierta actividad y, también como ocurre generalmente, las opiniones y los comentarios que surgían eran de toda índole. Había quienes decían que ya se había iniciado la reactivación, mientras otros que profetizaban que no se produciría hasta dentro de varios años (aquí el abanico de opiniones era amplio). Estos comentarios y razonamientos son el reflejo de las sensibilidades diferentes que existen, no tan solo del sector inmobiliario, también se podría aplicar a otros muchos sectores, cuando no al conjunto de la sociedad.

1.    Introducción

Es cierto que los datos macroeconómicos nos indican que la evolución de la economia está mejorando con variación positiva del Producto Interior Bruto (PIB) en el año 2014 del 1,4%, frente a la situación del año anterior que era negativo en el -1,2 %, pero hay que tener en cuenta que la globalidad de las cifras no indican que la evolución por sectores, por territorios, e incluso por zonas sea homogénea, ya que podemos encontrar Comunidades Autónomas con un PIB negativo, mientras que otras superan la media.

Es a raíz de esta circunstancia que se produce la discrepancia entre los diferentes agentes. Aunque globalmente la situación económica ha mejorado y consecuencia de ello (también con datos globales) los diferentes sectores y entre ellos el inmobiliario, con un incremento anual en la formalización de hipotecas en enero de 2015 del 20% con un total de 20.913 nuevos préstamos, con ello se alcanza el volumen de febrero de 2013, luego es cierto que ha mejorado, pero para recuperar una situación de hace dos años. La afirmación que comienza a tener un incremento de actividad es cierta, pero estas oscilaciones nos indican que no podemos tampoco olvidar que no estamos en un único mercado, que los mercados son diversos, muy diferentes entre ellos, e incluso en ocasiones con actuaciones contradictorias.

2.    Datos publicados sobre el sector inmobiliario

Un reflejo de ello son los datos publicados por Global Wealth Databook 2014 Credit Suisse, que indican la distribución de la riqueza (desde el punto de vista patrimonial) en España. Nos presentan una dispersión significativa que forzosamente incide en los mercados. Este estudio nos indica que el 1% de la población representa el 27% de la riqueza, si nos situamos en el 10%, este porcentaje se incrementa hasta llegar al 45,6%, mientras que existe un 30% de la población que aporta el 2,3%. Esta disparidad de cifras, que refleja una significativa concentración de la riqueza que afecta a la evolución del mercado inmobiliario. No pretendemos tratar la buena o mala distribución patrimonial (no corresponde a este artículo), tan solo poner de manifiesto que este esquema forzosamente incide en que unos entornos geográficos puedan tener más actividad que otros.

Recientemente se ha publicado (a título de ejemplo) el cierre de una transacción inmobiliaria importante por un volumen de 120 millones de euros por un solo comprador. Obviamente esta cifra se suma al volumen de ventas que posteriormente recogerán las estadísticas. Estas como otras transacciones se han gestionado previsiblemente por un agente inmobiliario, pero con ello no se puede afirmar que el mercado esté incrementando su actividad, entendida ésta como el incremento de actuaciones en lo que se podría llamar la actividad cotidiana que los innumerables agentes dispersos por toda la geografía pretender realizar.

No podemos negar que cualquier movimiento, cualquier compra/venta en el mercado inmobiliario es una afirmación de que éste está mejorando su actividad, pero recordemos que no han sido las grandes (y escasas) operaciones de alto volumen las que han dado vida al sector, y que en su momento aportaron en torno al 20% del PIB. Fueron el conjunto de la actividad desarrollada en numerosas transacciones las que permitieron un desarrollo no tan solo del sector inmobiliario, sino del conjunto de la industria.

Por ello, cuando un agente discrepa de otro en cuanto a la evolución del mercado y la mejora de la actividad, no significa que pueda estar equivocado uno u otro, cada uno tiene “su” razón, pero lo que en ocasiones no se tiene en cuenta es que no se trata de un mercado único y monolítico, estamos, siempre ha sido así, en innumerables mercados territoriales, muchos de ellos ni tan solo son locales, incluso, en las grandes ciudades podemos diferenciar mercados zonales. Podríamos hacer nuestra aquella frase coloquial que nos dice que “va por barrios”.

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