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Exenciones en el IRPF por venta viviendas

Exenciones en el IRPF por venta viviendas

El 28 de noviembre se publicó en el BOE la reforma fiscal que entrará en vigor el 1 enero 2015, con modificaciones relevantes de los principales impuestos (IRPF, Impuesto Sociedades, IVA).

Pues bien, aunque se introduce una importante rebaja de los tipos de gravamen aplicables en el IRPF, lo cierto es que puede incrementar la tributación por venta de viviendas, por lo que resulta esencial conocer todas las exenciones aplicables en estos supuestos, para poder acogerse cumpliendo todos los requisitos y formalidades, pues cualquier mínimo error puede salir muy caro.

  1. Se aplicarán menores tipos, pero Hacienda calculará mayores ganancias

Por las ganancias derivadas de la venta de inmuebles en 2014 los particulares pagan por IRPF del 21 al 27% (hasta 52% si se obtienen en menos de un año). En 2015 pagarán del 20% al 24%, y a partir de 2016 del 19% al 23%.

El problema es que esos menores tipos se aplicarán sobre mayores ganancias, pues a partir de 2015 se eliminan dos incentivos que podían reducir de forma muy importante esas plusvalías:

-Los coeficientes de actualización, que incrementaban el valor de adquisición según inflación

-Los coeficientes de abatimiento que reducían ganancias por venta de bienes adquiridos antes 31/12/1994, aunque se mantendrán para ventas a partir de 2015, pero sólo hasta llegar a un valor máximo de venta de 400.000 euros.

  1. Exenciones aplicables por la transmisión de vivienda habitual 

La transmisión de la vivienda habitual siempre ha tenido un tratamiento fiscal muy favorable, que se mantiene con la reforma fiscal, e incluso se introducen algunas mejoras.

A efectos del IRPF se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia  durante un plazo continuado de, al menos, tres años (art. 54 Reglamento IRPF) y, para poder disfrutar de los beneficios fiscales que se comentarán a continuación, Hacienda exige que se tenga el pleno dominio (total o parcial), y no sólo usufructo o nuda propiedad.

En determinados supuestos se sigue considerando vivienda habitual aunque no se llegue a residir durante 3 años (fallecimiento, matrimonio, traslado laboral, etc.).

Se asimilarán a viviendas las plazas de garaje adquiridas en el mismo acto, con el máximo de dos.

2.1.        Exención por reinversión en vivienda habitual 

En virtud de lo establecido en los artículos 38 de la Ley del IRPF y 41 del Reglamento del  IRPF seguirán sin tributar las ganancias patrimoniales obtenidas por la venta o transmisión onerosa (ej. permuta) de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión (descontando el saldo pendiente del préstamo con el que se financió) se reinvierta en la adquisición (o rehabilitación) de una nueva vivienda habitual.

Si la reinversión es parcial, sólo quedará exenta la parte proporcional de la ganancia obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.

MUY IMPORTANTE, para no perder la exención:

-La reinversión deberá efectuarse en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión (contados de fecha a fecha), y si se reinvierte en construcción (que se equipara a adquisición) ésta debe estar finalizada dentro de ese plazo.

-Si se vende un año y la reinversión se realizara al año siguiente o al otro, es obligatorio reflejar la ganancia en la declaración de IRPF del año en que se venda y hacer constar la intención de reinvertir para no tener que tributar. Así por ejemplo, si un contribuyente vendió su vivienda habitual en 2013 por 250.000 euros con una ganancia de 110.449,91 euros, y en ese año todavía no ha reinvertido el importe obtenido, para no tributar en su declaración del IRPF 2013 deberá reflejar la ganancia en la página 10, y asumir el compromiso de reinversión cumplimentando las siguientes casillas de la página 11:

Una Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de 18/12/2008 para unificación de criterio, y una Sentencia del Tribunal Superior Justicia de Cataluña de 8/3/2012 consideran que no se pierde la exención por incumplir ese requisito formal, si se cumplen todas las demás condiciones. Señaló el TEAC en aquella Resolución que es razonable entender que la falta de inclusión en la declaración de la ganancia patrimonial “pueda ser reveladora de la intención de elegir la exención por reinversión y, si se cumplen, obviamente, la totalidad de los requisitos de esta figura, aceptar su aplicación. Ello sin perjuicio, como es obvio, de que se pueda considerar como constitutiva de infracción tributaria la falta de incorporación al modelo de declaración de información que es requerida por él, en particular si, cuando en el ejercicio de la venta aún no se ha realizado la reinversión, no se informa de la intención de reinvertir en el plazo legalmente disponible para ello”.

En todo caso, es muy conveniente cumplir también con ese requisito formal, porque una reciente Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Valencia de 18/7/2014  ha fallado en sentido totalmente contrario.

-También se puede aplicar la exención cuando primero compramos la nueva vivienda habitual y, después, dentro del plazo de 2 años, vendemos la anterior reinvirtiendo lo obtenido en el pago de la nueva. Según Hacienda la exención sólo se puede aplicar en ese caso si el precio de la nueva había quedado aplazado o financiado con préstamo. Es decir, si una persona compra y paga en su totalidad (con sus ahorros) la nueva vivienda habitual, cuando dentro de los 2 años siguientes consiga vender su vivienda anterior ya no podrá aplicar la exención. Sin embargo, esto cambiará gracias a una reciente Resolución del TEAC de 11/9/2014 para unificación de criterio que vincula a la Administración Tributaria, y que permite disfrutar de la exención aun cuando la nueva vivienda haya sido pagada con fondos propios.

En concreto, dicha Resolución del TEAC termina fijando el siguiente criterio: “Para determinar la exención  de las ganancias patrimoniales puestas de manifiesto en la transmisión de un vivienda habitual, cuando la nueva vivienda habitual se adquirió en los dos años anteriores a la transmisión de aquélla,  no es preciso que los fondos obtenidos por la transmisión de la primera vivienda habitual sean directa, material y específicamente los mismos que los empleados para satisfacer el pago de la nueva, por lo que no debe distinguirse entre que el importe invertido en la nueva vivienda estuviese a disposición del obligado tributario con anterioridad a la transmisión de la antigua o hubiese sido obtenido por causa de esa transmisión”. 

-La vivienda que se venda debe tener la consideración de vivienda habitual (por haberse habitado durante 3 años, siendo titular del pleno dominio, total o parcial, durante todo ese tiempo) y, aunque se deje de habitar, se mantiene esa condición durante 2 años. Obviamente, la nueva vivienda en que se reinvierta también debe llegar a tener la condición de habitual y habitarse durante 3 años, salvo que concurran determinadas causas justificadas que lo impidan.

2.2.        Exención por reinversión de vivienda habitual siendo no residente 

A partir de 2015, y para favorecer la libre circulación de personas dentro de la UE, también se tendrá el mismo beneficio fiscal (aunque en el Impuesto de la  Renta de No Residentes) si primero se deja de ser residente en España y se vende después (ya como no residente) la que fue vivienda habitual en España dentro de los dos años anteriores (reinvirtiéndose el importe obtenido en nueva vivienda habitual en el extranjero).

2.3.        Exención por la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años 

Los mayores de 65 años no tributan sobre la ganancia obtenida por la transmisión de su vivienda habitual, tanto si la transmisión es onerosa (venta, permuta, cesión a cambio renta vitalicia, etc.) como si es lucrativa (donación).

Al igual que con la exención por reinversión, se entiende que el mayor de 65 años está transmitiendo su vivienda habitual cuando esa edificación constituya su vivienda habitual en ese momento, o lo haya sido hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.

Es decir, un anciano se puede trasladar a vivir a casa de un hijo o a una residencia y dispondrá desde ese momento de un plazo de 2 años para vender la que era su vivienda habitual sin tener que tributar sobre la ganancia.

2.4.        Exención por dación en pago o ejecución hipotecaria de vivienda habitual 

Las personas que pierdan su vivienda habitual por no poder pagar la hipoteca (por ejecución hipotecaria o dación en pago) no tendrán que pagar ni Plusvalía Municipal ni tampoco Impuesto de la Renta si resulta ganancia (diferencia entre precio compra y valor por el que entregan la vivienda).

En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.

Esta medida, introducida por Real Decreto Ley 8/2014, publicado en el BOE del 5/7/14, tiene efectos retroactivos desde 1 enero 2014 y para años anteriores no prescritos.

  1. Exenciones aplicables por la transmisión de otros inmuebles 

3.1.        Nueva exención ganancias mayores 65 años por reinversión en renta vitalicia 

A partir de 1 enero de 2015 no tributarán las ganancias patrimoniales obtenidas por mayores de 65 años derivadas de la transmisión de otros elementos patrimoniales que no sean vivienda habitual (por ej. otros inmuebles, acciones, fondos de inversión, etc.) siempre que el importe obtenido se reinvierta en 6 meses en una renta vitalicia asegurada a su favor (hasta un máximo de 240.000 euros).

3.2.        Exención 50% ganancia transmisión inmuebles adquiridos del 12/5/12 al 31/12/12 

Las personas que adquirieron inmuebles urbanos (viviendas, aparcamientos, oficinas, locales, solares, etc.) de forma onerosa, desde el 12 mayo hasta el 31 diciembre 2012, sólo tributarán sobre el 50% de la ganancia que puedan obtener cuando los transmitan.

Este novedoso incentivo fiscal, introducido por el Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, es compatible con la exención por reinversión en vivienda habitual, cuando la reinversión no sea total, y haya que tributar sobre una parte de la ganancia.

Spbre el autor: Alejandro del Campo Zafra. Abogado y asesor fiscal.

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