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La retribución de los agentes inmobiliarios. Comentario a la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de julio de 2014

La retribución de los agentes inmobiliarios. Comentario a la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de julio de 2014

PorIranzu Bayo Mendoza Abogada de Ferrer-Bonsoms Abogados

El Tribunal Supremo declara que el derecho de los agentes de la propiedad inmobiliaria a percibir una retribución por su labor de “mediación” no tiene su fundamento en la aplicación de la Ley del Contrato de Agencia. (TS, Sala Primera, de lo Civil, núm. 448/2014, de 30 de julio, Rec. 2886/2012)

1.    Antecedentes de hecho

En el presente caso un particular encarga sin carácter exclusivo la venta del piso de su propiedad a una agencia inmobiliaria. Dicho encargo se realiza mediante un contrato de “autorización de venta”.

Una de las comerciales de la agencia inmobiliaria, junto con el propietario, enseñó la vivienda a un posible comprador interesado en la compra de tal vivienda. Sin embargo, el comprador consideró excesivo el precio fijado. Meses más tarde, una segunda agencia inmobiliaria ofreció al interesado comprador una oferta de compra realizada por el propio propietario de la vivienda. Con motivo de tal oferta, se realizó el contrato de compraventa, y ésta segunda agencia inmobiliaria percibió la comisión pactada por la mediación efectuada.

La primera agencia inmobiliaria presenta demanda frente al propietario exigiendo la comisión por la venta del piso, al tratarse del mismo comprador.

El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda, pero la Audiencia Provincial revocó la sentencia y estimó la demanda. El Tribunal Supremo declara haber lugar a la casación, y como consecuencia anula la sentencia de apelación y confirma la sentencia de primera instancia.

El primer motivo del recurso, y el único que analiza el TS, se basa en la infracción de lo dispuesto en el artículo 1281 del Código Civil y aplicación indebida del artículo 12.1 b) de la Ley 12/1992 de 27 de mayo del Contrato de agencia, por cuanto no debe aplicarse la Ley de Contrato de Agencia en la relación de mediación inmobiliaria.

2.    Qué es un contrato de mediación

En este sentido es preciso definir qué se entiende por mediación. Nuestro Tribunal Supremo define el contrato de mediación o corretaje como aquél por el cual una persona (denominada oferente) encarga a otra, que recibe el nombre de mediador, que le informe acerca de la ocasión u oportunidad de concluir con persona o personas distintas un negocio jurídico, o que realice las oportunas gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades encaminado a lograr su realización, comprometiéndose a cambio de ello a satisfacerle una retribución económica en el supuesto de que dicho ulterior contrato llegue a perfeccionarse.

En concreto, la Sentencia del TS de 21 de octubre de 2000 afirma que en el contrato de mediación, el mediador debe limitarse exclusivamente a poner en relación al futuro comprador y al vendedor del objeto determinado, pero en todo caso que la actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final. Es necesario que el intermediario haya contribuido eficazmente a que las partes concluyan el negocio.

Así mismo, hay que tener en cuenta, tal y como establece el TS, que la mediación se consuma por el concurso de la oferta y la aceptación del contrato a que tiende la mediación. Añade el TS en su sentencia de 20 de mayo de 2004 que “el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente”.

Así pues, el contrato de mediación implica que el mediador ha de poner en contacto a su cliente con otra persona con la finalidad de que se pueda llegar a celebrar un contrato. El mediador cobrará su comisión siempre y cuando el contrato promovido llegue a celebrarse, por tanto lo que da derecho a retribución en este contrato de mediación es la perfección del contrato (Sentencia TS de 12 de junio de 2007).

3.    En qué consiste el contrato de agencia

En este caso, la Audiencia Provincial entendió que se trataba de un contrato de agencia. Se entiende por agente comercial toda persona (física o jurídica) que, como intermediario independiente, se encarga de manera permanente (continuada o estable), y a cambio de una remuneración, ya sea de negociar por cuenta de otra persona denominada empresario, la venta o compra de mercancías, o la negociación y conclusión de estas operaciones en nombre y por cuenta del empresario, sin asumir (salvo pacto en contrario) el riesgo y ventura de tales operaciones (artículo 1 de la Ley 12/1992, de 27 de mayo, sobre el contrato de agencia).

Las características esenciales del contrato de agencia pueden resumirse en la existencia de una relación jurídica duradera entre las partes, la organización por el agente de su actividad profesional conforme a sus criterios, manteniendo cierta independencia, y sin asumir el riesgo de las operaciones que contrata por cuenta ajena.

No nos encontramos en el presente caso ante un contrato de agencia como puede desprenderse de lo anteriormente referido.

4.    Contenido de la Sentencia

Fijado ya el ámbito en el que nos encontramos en el presente caso, sigue diciendo el TS en la presente sentencia que hay casos, como el presente, en el que intervienen más de un mediador, puesto que el contrato no se ha concertado en exclusiva. Los problemas vienen en este momento en el que ha intervenido más de un mediador.

En este caso concreto la intervención del segundo mediador, que fue la que dio lugar a la perfección del contrato de compraventa, acaeció dos meses después de que el primer mediador interviniera. Dice la Sentencia que “en estos casos el derecho a la percepción de la comisión por el primero de los mediadores exige acreditar que en todo caso su intervención fue determinante para la compraventa llevada a cabo posteriormente entre las mismas partes que había puesto en contacto, y que después volvieron a negociar con la intervención de otro mediador y por un precio notablemente inferior”.

En este caso la compraventa se produjo dos meses después de la intervención del primer mediador, por lo que no puede entenderse que su intervención fuera determinante para la perfección del contrato de compraventa. En definitiva, concluye la sentencia, “no se acredita el cumplimiento de los requisitos necesarios para que surgiera a favor de la parte el derecho al cobro de la comisión convenida”.

Por ello, el Tribunal Supremo desestima la demanda, revocando la Sentencia de la Audiencia Provincial, confirmando la Sentencia de Primera Instancia.

5.    Fundamento jurídico y fallo de la Sentencia 

FUNDAMENTO JURÍDICO: La naturaleza del contrato de mediación implica que el mediador ha de poner en contacto a su cliente con otra persona con la finalidad de que se pueda llegar a concluir un contrato […]. El mediador tiene derecho a cobrar el premio siempre y cuando el contrato promovido llegue a celebrarse, estando sometido, pues, a la condición suspensiva de su celebración (sentencia de 30 marzo 2007 y las allí citadas), y así el resultado que da derecho a la retribución es la perfección del contrato. Pero ha de tenerse en cuenta la existencia de supuestos en que el contrato de mediación no se concierta en exclusiva y es otro mediador quien, posteriormente, pone en contacto a las mismas partes, las cuales contratan entonces en condiciones distintas de las inicialmente proyectadas, como ha ocurrido en este caso en que la compraventa se produjo dos meses después de la intervención de la entidad demandante y por un precio notablemente inferior al inicialmente exigido por el vendedor. En estos casos el derecho a la percepción de la comisión por el primero de los mediadores exigiría acreditar -y ello no se ha cumplido en el caso presente- que en todo caso su intervención fue determinante para la compraventa llevada a cabo posteriormente entre las mismas partes que había puesto en contacto y que después volvieron a negociar con la intervención de otro mediador y por un precio notablemente inferior.

No basta, aunque así lo entendió la Audiencia, con afirmar que si el vendedor hubiera estado dispuesto a bajar el precio -como finalmente hizo- podría haberse concluido el contrato con la mediación de la hoy demandante, pues es lo cierto que el vendedor contrató por un precio inferior transcurridos más de dos meses -quizás al comprobar la imposibilidad de obtener el precio inicialmente pretendido- y que tal rebaja podía haberla ofrecido la demandante al comprador si hubiera persistido en su labor de mediación. En definitiva no se acredita el cumplimiento de los requisitos necesarios para que surgiera a favor de la parte el derecho al cobro de la comisión convenida.

FALLAMOS: Declaramos como doctrina jurisprudencial que el derecho a percibir una retribución por parte de los agentes de la propiedad inmobiliaria por su labor de “mediación” en la contratación de tal clase no tiene su fundamento en la aplicación de la Ley reguladora del Contrato de Agencia.

 

 

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