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CIVIL-COMPRAVENTA

Se fija doctrina sobre la carga de la prueba del perjuicio por lucro cesante en los casos de incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda en el plazo acordado

Tribunal Supremo – 10/09/2014 – Sala Civil

Se declara haber lugar al recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada, con fecha 25 de noviembre de 2011, por la Audiencia Provincial de Granada, Sección 4ª, se casa y anulas, a los efectos de desestimar el recurso de apelación interpuesto, confirmando en su lugar el fallo de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia, nº 2 de Loja.

La Sala recuerda que, conforme a su propia doctrina, el mero retraso en la entrega de la cosa, por sí solo, no resulta determinante de la resolución del contrato, y cuando ésta se produce, o se declara, el alcance indemnizatorio que pueda derivarse debe ser convenientemente separado y diferenciado del efecto restitutorio, con la consiguiente prueba y cuantificación del mismo, especialmente cuando el daño o perjuicio alegado cursa por la vía del lucro cesante o ganancia dejada de obtener, el cual debe de ser probado con una razonable verosimilitud, particularmente en aquellos supuestos, como el del presente caso, que fuera de ganancias ya existentes con anterioridad, se proyecta sobre ganancias futuras o expectativas de las mismas.

El Tribunal destaca que la flexibilización del presupuesto de la prueba del daño por parte de la doctrina jurisprudencial no supone el abandono de la doctrina general acerca de la necesidad de diferenciar la realidad y alcance del perjuicio irrogado tras el incumplimiento de la obligación. De modo que cuando el incumplimiento no determina, por sí mismo, la relevancia del daño ni existe una norma que anuda la consecuencia resarcitoria a la sola actuación antijurídica del incumplidor, debe exigirse al demandante que aporte la debida prueba de los extremos que justifican su pretensión indemnizatoria.

Y esto es lo que ocurre en el caso de autos, en donde de la acción de cumplimiento del contrato no se deriva, por sí sola, la relevancia o transcendencia jurídica del retraso como pretensión indemnizatoria por lucro cesante que, por tanto, debe probarse con una razonable verosimilitud, atendido un juicio de probabilidad objetivable.

Finalmente, el Tribunal fija como doctrina jurisprudencial que en los casos de incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda en el plazo acordado, no procede otorgar el resarcimiento derivado por el lucro cesante (lucrum cessans) de forma automática, por aplicación de la doctrina del daño ex re ipsa (de la propia cosa), incumbiendo la carga de su realidad y alcance a la parte que lo reclame.

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Marginal Nº 2462526

 

CIVIL-ARRENDAMIENTOS URBANOS

El término “pacto por tiempo indefinido” incluido en el contrato de arrendamiento implica que el mismo pasará de padre a hijo

Audiencia Provincial de Cádiz – 20/05/2014 – Sala Civil

Se desestima el recurso de apelación sostenido contra sentencia desestimatoria del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Cádiz, sobre resolución de contrato de arrendamiento urbano.

La Sala declara que parece evidente que el contrato ahora vigente, suscrito el día 14/mayo/1986, trae causa directa del que previamente ligaba a los arrendatarios con quien entonces era propietaria del inmueble, que había sido suscrito sobre inmueble distinto en el año 1968.

Este primer arrendamiento fue resuelto poco después de entrar en vigor el Decreto-Ley, y se pacta explícitamente por las partes, no ya, que también, que el nuevo contrato se pacta por tiempo ” indefinido “, sino que ello significaría que precisamente por ello “[pasará] de padre a hijo ” de tal forma que ” el propietario actual o cualquier otro que en su día pudiera serlo (…) no podrá desalojar bajo ningún concepto al actual inquilino o a cualquier descendiente suyo, ni aun encontrándose este sin vivienda, aunque expresamente la ley le otorgue este derecho al arrendador “.

Parece absolutamente claro, en línea con la tesis de la Juez a quo, que existe pacto expreso por el cual queda sometido el arrendamiento litigioso a las prescripciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, siendo así que la resolución contractual pretendido resulta imposible.

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Marginal Nº 2457205

 

CIVIL – COMPRAVENTA

No cabe resolución del contrato de compraventa de vivienda cuando la no obtención de la licencia responde a una sobrecarga de la Administración concedente

Audiencia Provincial de Murcia – 24/04/2014 – Sala Civil

Se desestima el recurso de apelación formulado contra sentencia estimatoria del Juzgado Civil nº 1 de Murcia, sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad.

La Sala declara que la prueba practicada y en concreto el hecho de la no obtención de la licencia, ni siquiera consta su concesión en el curso del procedimiento, permite afirmar el carácter esencial de dicho deber, por cuanto, como señala la sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 2012, la falta de cumplimiento de ese deber sólo se valorará como esencial si se hubiese pactado como tal en el contrato, o en su defecto “…en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquiriente” .

Obsérvese que en el caso enjuiciado no consta que dicha licencia se haya obtenido, al tiempo que tampoco la promotora ha acreditado que su no obtención responda a la sobrecarga de trabajo de la Administración concedente y tampoco que esa falta de licencia no constituya obstáculo alguno para el uso del inmueble y para el acceso a sus correspondientes suministros.

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Marginal Nº 2458976

 

PENAL – APROPIACION INDEBIDA

Es delito de apropiación indebida la ocultación por parte del vendedor de la existencia de una hipoteca antes de formalizar la compraventa y destinar el importe de su cancelación a otro fin distinto

Audiencia Provincial de Asturias – 01/04/2014 – Sala Penal

Se condena a los acusados como autores penalmente responsables de un delito de apropiación indebida.

La Sala declara que la transcendencia penal de la conducta desarrollada por los acusados es patente.

No se está en el caso en presencia de un ilícito civil determinante de un incumplimiento contractual por más que la perjudicada optara inicialmente por dicha vía, lo que en ningún caso condiciona la conceptuación de la conducta, sino por el contrario ante un comportamiento antijurídico que incorpora todos y cada uno de los elementos del injusto que se describen el art. 252 del C.P. en su modalidad de distracción, de tal manera que hay un apoderamiento definitivo, por vía de distracción, del dinero entregado en concepto de precio con la finalidad de cancelar la ya tan mentada Hipoteca, cuya existencia se ocultó a la compradora hasta el mismo momento del otorgamiento de la escritura pública, que solo se suscribió ante el firme compromiso asumido por los vendedores de destinarlo a la cancelación de dicho gravamen y éstos, con pleno conocimiento y en el mismo día de su entrega destinaron el talón a otras finalidades, que en ningún caso pueden justificar su actuación, ni descartar el dolo inspirador de su conducta comprensible de la conciencia del perjuicio que para la compradora supuso satisfacer el préstamo hipotecario.

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Marginal Nº 2458091

 

CIVIL – DIVISION COSA COMÚN

En las comunidades por turnos constituidas válidamente conforme a la legislación catalana no cabe el ejercicio de la acción de división

Tribunal Superior de Justicia de Cataluña – 10/03/2014 – Sala Civil

Se desestima el recurso de casación interpuesto por el demandante principal contra Sentencia de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Girona, desestimatoria de demanda sobre cesación de proindiviso, y parcialmente estimatoria de reconvención sobre existencia de comunidad especial por turnos.

La Sala declara que este tipo de comunidad especial de aprovechamiento exclusivo por periodos temporales de un inmueble, en este caso inherente a una cuota de propiedad, no podría regirse tampoco por las normas de la comunidad ordinaria, que permiten la acción de división, sino que es inherente a ellas, precisamente, la inexistencia de los derechos de tanteo y retracto y la imposibilidad de ejercitar la acción de división, como lo es también en la propiedad horizontal, a cuya normativa se remite el artículo 554-12 en todo lo que no estuviese regulada en comunidad por turnos por los artículos precedentes.

En suma, la sentencia recurrida no ha infringido ni el artículo 554-2, 3, ni el art. 552, ni la Disposición Transitoria V del Código Civil de Cataluña al considerar que las comunidades por turnos constituidas válidamente conforme a la legislación anterior subsisten tras la promulgación del Libro V del Código Civil de Cataluña, sin perjuicio de que deben someterse a sus disposiciones. Entre ellas la imposibilidad de ejercicio de la acción de división que pretende la parte actora principal, hoy recurrente.

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Marginal Nº 2455258

 

CONTENCIOSO – IRPF

Cuando el contrato de arrendamiento establece como destino exclusivo del inmueble la vivienda habitual del inquilino, es de aplicación la reducción del 50% del rendimiento neto del arrendamiento

Tribunal Superior de Justicia de Cataluña – 21/02/2014 – Sala Contencioso

Se estima el recurso contencioso-administrativo interpuesto contra resolución desestimatoria del Tribunal Económico-Administrativo Regional de Cataluña, sobre impugnación de liquidación por el IRPF.

La Sala declara que en supuestos como el presente, en que en el propio contrato de arrendamiento se pacta el destino exclusivo del inmueble a vivienda del inquilino, con exclusión de otros usos, previéndose que el incumplimiento de tal obligación por el arrendatario será causa de resolución automática del contrato, es claro que la finalidad perseguida por el legislador al establecer el beneficio fiscal se cumple.

Aunque el Abogado del Estado hace alusión a una interpretación finalista, de su argumentación más parece que se refiere a una interpretación sistemática, al interpretar la norma fiscal a la luz del artículo 2 de la LAU. Sin embargo, esa interpretación sistemática no puede prevalecer frente a la literalidad del precepto y su interpretación teleológica. La LAU, y en particular su artículo 2, no es fuente del derecho tributario, conforme al artículo 7 de la Ley 58/2003, y parece lógico pensar que si el legislador hubiera querido que el beneficio fiscal se restringiera a los arrendamientos de vivienda sujetos a la LAU, dado que esta Ley no es fuente del derecho tributario, así lo hubiera expresado.

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Marginal Nº 2455263

 

CONTENCIOSO – IMPUESTO DE SOCIEDADES

No cabe deducción por reinversión cuando los bienes afectos a la actividad de explotación turística de apartamentos fueron vendidos en construcción

Audiencia Nacional – 25/09/2014 – Sala Contencioso

Se estima en parte el recurso contencioso-administrativo contra la resolución desestimatoria del Tribunal Económico-Administrativo Central, sobre deducción por reinversión. A falta de toda iniciativa probatoria por parte de la recurrente, debe considerarse, compartiendo el criterio de la Administración, que no está acreditado que la ganancia obtenida en la transmisión de los activos que se acogió al régimen de la deducción por reinversión procediera de la venta de bienes que pudieran considerarse integrantes del inmovilizado empresarial y estuvieran, al tiempo de su venta, afectos a la actividad de explotación turística de apartamentos, en tanto fueron vendidos en construcción y, por lo tanto, antes de quedar afectos a la actividad que le es propia a la empresa. Todo ello al margen de la consideración relativa a la contabilización dada a los bienes, que no puede constituirse en prueba de la condición de los bienes a los efectos de la deducción por reinversión, pues no es la contabilidad la que atribuye a los bienes una u otra condición, sino que más bien sucede lo contrario, esto es, que la contabilidad es la que debe reflejar fielmente la realidad y, en el caso que nos ocupa, la debida y propia afectación que permite a los bienes de que se trate su contabilización en uno u otro sentido. La sanción impugnada es disconforme a Derecho, dada la total y absoluta ausencia de motivación de que adolece en lo relativo a la culpabilidad del sujeto pasivo. Además, la motivación acerca de la culpabilidad expresada en el acuerdo sancionador es genérica e inconcreta, y se exterioriza en una fórmula que no sólo no atiende a la realidad del caso concreto enjuiciado sino que es similar a otras fórmulas estereotipadas utilizadas como modelo virtualmente universal para asentar el juicio de culpabilidad, carácter genérico que desmiente abiertamente su idoneidad como motivación ad casum.

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Marginal Nº 2461155

 

CONTENCIOSO – IRPF

No es aplicable simultáneamente a dos viviendas la exención fiscal de la ganancia patrimonial obtenida por la venta

Tribunal Superior de Justicia de Madrid – 28/01/2014 – Sala Contencioso

Se desestima el recurso contencioso administrativo interpuesto contra resolución parcialmente estimatoria del Tribunal Económico Administrativo Regional de Madrid, sobre impugnación de liquidación provisional relativa al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

La Sala declara que la resolución recurrida en este proceso admitió aplicar la exención fiscal a la ganancia patrimonial obtenida por la venta en diciembre de 2006 de la vivienda ubicada en Algete, que en esa época era el domicilio de la actora, lo que impide que se pueda aplicar la exención sobre la ganancia patrimonial derivada de la venta del otro inmueble, que había dejado de ser vivienda habitual en septiembre de 2003, por cuanto, como antes se ha dicho, una persona no puede tener de forma simultánea más de una vivienda habitual y lo que trata de obtener la recurrente es una doble exención, pretensión que carece de amparo jurídico, siendo coincidente este criterio con el expresado por la Dirección General de Tributos en consultas 0168-04, de 5 de febrero de 2004, y V1655-06, de 8 de agosto de 2006.

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Marginal Nº 2454785

 

PENAL – ESTAFA

No cabe estafa cuando los suministros de material de obra se destinaron a la construcción de las viviendas

Audiencia Provincial de Murcia – 26/05/2014 – Sala Penal

Se absuelve libremente de los hechos enjuiciados en las presentes actuaciones a los acusados.

Desde finales de 1999 y durante todo el año 2000 la acusada atendió normalmente sus obligaciones de pago, “las relaciones se fueron sucediendo con fluidez durante los primeros tiempos, siendo atendidos puntualmente por la sociedad de los querellados los diversos pagos que se iban librando durante el año 2000 …”, como afirma la acusación particular, o mantuvo “relaciones de pago correctas hasta que a partir de 2001 empezaron a ser devueltos los pagarés que previamente se habían pactado …”. Los contratos de compra de suministro de materiales fueron reales, en cuanto que fueron destinados a la construcción de las viviendas, lo que descarta cualquier intención de aprovecharse de esos suministros para desviarlos a terceros y obtener lucro con ello, difícilmente se puede sostener que los acusados hubiesen empleado engaño alguno tendente a lograr la contratación de esos oficios, la realización de las obras correspondientes y que les sirvieran los suministros que luego dejaron impagados.

La Sala declara que de la prueba practicada no puede afirmarse en contra de los acusados que se esté en presencia de un negocio jurídico criminalizado, y no puede sostenerse otra cosa que la de que se está un negocio civil incumplido, con total y plena ausencia de dolo penal; por lo que, en su caso, será en la jurisdicción civil donde se deberán ventilar las eventuales responsabilidades civiles por ese incumplimiento.

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Marginal Nº 2459782

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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