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La dinámica del mercado de alquiler: opción libre o decisión inducida

La dinámica del mercado de alquiler: opción libre o decisión inducida

El debate sobre si es mejor alquilar o comprar una vivienda, se pierde en argumentos que muchas veces son interesados según quien los presente. Analizamos las causas, las razones, y las consecuencias de una u otra actitud frente a la adquisición de una residencia para utilizar como vivienda habitual

Joan M. Bermúdez i Prieto Abogado-Licenciado en Ciencia Políticas. Bermúdez Consulting & Management, SL

  1. Introducción

Como siempre el debate sobre si es mejor alquilar o comprar una vivienda, se pierde en argumentos que muchas veces son interesados según quien los presente. Por parte de las Administraciones proponen el alquiler, la razón realmente no se ha explicado con claridad, pero parece que se entiende desde ese punto de vista que es más social alquilar que comprar. Desde el mundo de los promotores (los pocos que todavía quedan) proponen en su mayor número la venta como alternativa para tener una residencia estable. Por parte de los bancos, depende de si se trata de vender una de las viviendas que tienen en stock, en este caso apuestan por la venta, pero si se trata de la compra a un tercero y lo que se les solicita es una hipoteca, sugieren el arrendamiento.

Ciertamente, el debate está abierto, pero no ahora, viene de antiguo, y aunque se plantean comparaciones con otros países con un parque de vivienda en alquiler más alto que el nuestro, como razón para que éste crezca, lo cierto es que es un argumento poco consistente. Inciden en los hábitos tanto las circunstancias geográficas como la posible movilidad del entorno laboral. Si intentamos efectuar un  pequeño análisis (con lo que ello comporta de dificultad), que no interfiera nuestro propio criterio, deberíamos en primer lugar atender a las causas, las razones y las consecuencias de una u otra actitud frente a la adquisición de una residencia para utilizar como vivienda habitual.

  1. Alquilar una vivienda

En el momento presente, es indiscutible que nuestro mercado de alquiler ha crecido de forma significativa, llegando a generar tensiones por falta de producto para el arrendamiento. Ello se ha visto por algunos sectores como la prueba de que las familias prefieren alquilar a comprar, aunque sin avanzar más en su razonamiento que atender al hecho de se ha incrementado el parque de vivienda en alquiler del 17% en enero de 2013 a unos niveles próximos al 21% actualmente (previsiblemente este porcentaje se superaría si se incorporan las viviendas que estando a la venta se alquilan transitoriamente).

Hoy el alquiler es una alternativa a la compra, esta afirmación en si misma ya denota que la opción principal es la compra, y tan solo cuando ésta no es posible, como alternativa surge el alquiler. Las razones que actualmente llevan a esta situación hay que situarlas en el contexto socio laboral de las familias. Éstas se encuentra con una sensación (y en ocasiones con una realidad empírica) de inestabilidad laboral, con unos ingresos que se han visto reducidos por la pérdida que tenían en el pasado de alternativa de ingresos extras, como incrementos de horas, más miembros de la unidad familiar con empleo etc., lo cual no permite el contemplar compromisos de pagos a medio y largo plazo (entendido en este caso el pago de una cuota de hipoteca)

También debemos tener en cuenta, que debido a lo anterior los bancos actualmente no están dispuestos a conceder financiación para la compra de una vivienda, más que en ocasiones muy pautadas (siempre salvo la compra de sus propios pisos). Existe una desconfianza no tan solo de la capacidad de pago de quien solicita la financiación, también existe (y está fundada) una desconfianza en cuanto al valor de bien que ha de servir de garantía. En el escenario actual resulta difícil establecer un precio de referencia de los pisos que soporte en un momento dado un proceso de ejecución por falta de pago, lo que lleva a los bancos a limitar la financiación no tan solo a familias solventes (según  sus criterios) también en función de las características de la vivienda a adquirir

Frente a estas circunstancias una familia no tiene más opción que acudir al arrendamiento de una vivienda, aunque esta opción no sea la que les pueda encajar mejor, sería en argot popular, “la menos mala de las opciones”. Lo mismo que existen razones que en estos momentos nos llevan al alquiler de un piso en lugar de la compra (básicamente seguridad económica y garantía), existen también razones que generan intranquilidad y desconfianza entre las familias cuando acuden a esta opción.

De acuerdo con la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 4/2013 de 5 de junio), el arrendamiento de una vivienda se limita (como precepto legal) a un máximo de 3 años, aunque es cierto que las partes pueden pactar otros plazos, en contadas ocasiones se supera esta opción. Ello comporta inestabilidad en las familias, ya que saben que en el trascurso de los tres años si las circunstancias económicas del mercado inmobiliario cambian, se podrán encontrar con una nueva propuesta de alquiler que no puedan asumir, y ello les llevaría a un cambio de residencia (no hace falta detallar lo que comporta para una familia tal circunstancia si además tienen que hacerlo fuera de su entorno o ciudad).

  1. Comprar una vivienda

Si el análisis se realiza desde un punto de vista puramente económico nos encontramos que, en contra de lo que se percibe, el arrendamiento a largo plazo tiene un coste parecido a la compra, con la diferencia de que la compra en el tiempo ha generado un patrimonio, y lo más importante para la familia, una estabilidad y en cierta forma una solvencia económica.

Un ejemplo simple, situaríamos la compra de una vivienda con un precio de adquisición de 150.000 euros. Si tenemos en cuenta que la hipoteca máxima que actualmente se podría obtener atendiendo también a la normativa del Banco de España, sería del 80%, la financiación se situaría en 120.000 euros.

La diferencia básica que existe entre una compra y un arrendamiento es la necesidad de disponibilidad de recursos económicos suficientes en la compra para atender a los gastos previos y la parte de la compra no financiada. En nuestro ejemplo el escenario seria el siguiente:

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