Alertas Jurídicas martes , 20 abril 2021
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El contrato de intermediación inmobiliaria

El contrato de intermediación inmobiliaria

En el presente artículo analizaremos brevemente el significado de un contrato de intermediación inmobiliaria, y cuáles son las obligaciones y derechos del intermediario y del cliente

Ignasi Vives, abogado de Sanahuja & Miranda, especialista en arrendamientos urbanos, civil y administrativo

  1. Introducción

Para el supuesto de que una persona esté interesada en comprar o vender una vivienda, básicamente tiene dos opciones, o bien buscar por su cuenta y riesgo el posible comprador/vendedor, o bien encargar la gestión de la compraventa a un profesional que conoce el sector inmobiliario y cuyo objetivo es encontrar a un interesado para poder perfeccionar el futuro contrato de compraventa del bien inmueble.

Es evidente que con los numerosos portales web que ofertan compraventa de pisos, cualquier persona puede vender o comprar su vivienda sin la necesidad de que intervenga una tercera persona. Sin embargo, también existe la posibilidad de encargar la compraventa del inmueble a una agencia inmobiliaria, que publicita la vivienda y que se ofrece de mediadora para poner en contacto al posible comprador con el vendedor.

Por ello, en el presente artículo analizaremos brevemente el significado de un contrato de intermediación inmobiliaria, y cuáles son las obligaciones y derechos del intermediario y del cliente.

  1. Definición de contrato de intermediación inmobiliaria

En primer lugar, el contrato de intermediación inmobiliaria es el negocio jurídico por el que una persona (cliente) encarga a otra (agente), la compra o venta de una vivienda a una tercera persona bajo unas condiciones previamente pactadas. Esto es, el profesional tiene como objetivo facilitar la aproximación entre el comprador y el vendedor con el objetivo de que la compraventa se perfeccione. A modo de ejemplo, éste sería el supuesto en que una persona quiere vender un piso y se dirige a un agente inmobiliario para que lo publicite y encuentre un posible comprador. En este caso, el agente actúa como un intermediario que presta unos servicios encaminados a la búsqueda de compradores, pero nunca intervine propiamente en el contrato ni tampoco actúa como mandatario. Una vez localizado el comprador y perfeccionada la compraventa, recibirá la correspondiente remuneración previamente pactada.

Por todo ello, el contrato de intermediación inmobiliaria se podría definir como aquel contrato en el que una de las partes se obliga, a cambio de una remuneración, a promover o facilitar la celebración de un contrato de compraventa entre la otra parte y un tercero que deberá de buscar.

  1. La hoja de encargo

Para el supuesto de que una persona decida encargar a otra la compraventa de una vivienda, es más que recomendable firmar la correspondiente hoja de encargo, básicamente para fijar claramente las condiciones de la perfección del contrato, y en su caso evitar reclamaciones futuras. El contrato de intermediación inmobiliaria no aparece expresamente regulado en nuestro Código Civil, por lo que para fijar su contenido y desarrollo deberíamos estar al principio básico de la libertad de pactos entre las partes (artículo 1255 Código Civil), en cuanto no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público; a la normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II del Libro Cuarto del Código Civil; y por último a la regulación de figuras similares como el mandato o la comisión mercantil, y en todo caso a la jurisprudencia que a lo largo de estos años se ha ido consolidando en relación a este contrato de características específicas.

Tal y como hemos indicado anteriormente las partes podrán pactar libremente las condiciones contractuales, si bien es cierto que el citado contrato deberá identificar claramente las partes contratantes, fijar el objeto del encargo (comprar/vender un inmueble), el plazo estipulado para ello, el precio, y la comisión por las gestiones efectuadas en la calidad de intermediario. Asimismo, resulta habitual establecer una cláusula de exclusividad en la que se establece que el agente es el único autorizado para intervenir en la compraventa del inmueble durante un tiempo determinado, que de forma expresa puede ser prorrogado. Para el supuesto de que se infringiera la cláusula de exclusividad, habitualmente se establece una penalización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, que se puede corresponder al abono íntegro de la comisión previamente pactada.

En otro orden de cosas, en relación a la nota de encargo también es importante destacar que la agencia se compromete a poner en contacto a dos personas (comprador-vendedor) para que se pueda perfeccionar el contrato, pero nunca interviene en el contrato. Asimismo, asume la obligación de tomar todas las medidas necesarias (publicidad, muestra, contactos, etc.) para conseguir la compraventa de la vivienda, pero nunca está obligada a obtener un resultado. Por lo tanto, por el simple hecho de firmar una hoja de encargo para vender un inmueble por un precio determinado, el agente no garantiza en absoluto vender el inmueble, únicamente se compromete a tomar todas las medidas posibles para conseguir la compraventa.

  1. Obligaciones y derechos del agente inmobiliario

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