Alertas Jurídicas domingo , 24 enero 2021
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Impedir a uno de los propietarios un acceso del público a través de elementos comunes se considera abuso de derecho por parte de la comunidad

Por Redacción sde la revista Inmueble

Que en fecha indeterminada la comunidad procedió a vallar la parcela donde se asienta el edificio, pues el vallado o muro perimetral no se describe en la declaración de obra nueva ni en el título constitutivo. Es más, en Junta de Propietarios se aprueba la realización de determinadas obras, distinguiéndose entre obras indispensables, necesarias y convenientes, considerándose necesaria la obra consistente en “Vallado lateral del edificio”, por lo que el muro que nos ocupa no es de origen. Que mediante escritura pública la mercantil adquirió por compraventa el local comercial nº 1 en la que se reitera que dicho local “recae al Camino del Mar y linda por frente o Este con dicho Camino; por la derecha entrando y espaldas, con solar de la finca (…)”.

Que en Junta de Propietarios de fecha 16-08-00 se acordó unánimemente en punto 6º del orden del día “Ruegos y Preguntas”, la instalación de una puerta de hierro tipo cancela en el acceso a la Comunidad por el Jardín lado mar con su muelle de cierre, esto es, abriendo un hueco en el murete existente de 1,20 metros de altura, “así como poner placas de Propiedad Privada, señal de prohibido el paso en cada puerta de las existentes en el recinto”. Que en Junta de Propietarios de fecha 22-05-04, el punto 2º del orden del día fue el siguiente: “A consecuencia del inminente cerramiento del local comercial propiedad de Comedor A.M.A.G. S.L., se solicita por dicho propietario a la comunidad autorización para realizar una acera recayente a la cara este de dicha fachada a fin de evitar humedades por quedar más bajo el local que el jardín; asimismo aprovecharemos para que nos indique la forma de cerramiento y negociar cualquier otra opción”. Al llegar a ese punto 2º, consta en el acta lo siguiente “Para sorpresa de los asistentes, el objeto de debate queda prácticamente sin efecto ya que el local ha sido totalmente cerrado y únicamente cabe debatir sobre la procedencia o no de hacer la acera, y de la posible ilegalidad de esta obra (…) …no solo se acuerda no hacer esta acera, sino que, ante la falta de utilidad, se unifique el jardín frontal y se elimine la puerta de hierro que se colocó hace un par de años y se termine el muro de obra”.

Seguidamente exigen al dueño del local nº 1 que exhiba su licencia municipal para el cerramiento del local y apertura para destinar el local de negocio a la actividad de comercio minorista de alimentación con despacho de pan. Una vez comprobada la existencia de licencia, acuerdan “requerir al Ayuntamiento a fin de que aclare si hubo un error en la concesión de la licencia, así como preguntarle de qué modo se contempla el que una futura actividad en este local tenga acceso de público cuando no tiene ningún linde recayente a la vía pública y por los cuatro lindes está rodeado de zona comunitaria”. En la Junta de 16-8-06 se vuelve a tratar el tema en el punto 8º Ruegos y Preguntas, apartado f, dándose cuenta del informe del Letrado contratado en el sentido de posible nulidad de la licencia municipal otorgada al dueño del local. En Junta Directiva de 17- 2-07 se vuelve a tratar el tema en el punto 5, acordando solicitar que el Arquitecto del Ayuntamiento suscriba las manifestaciones del Letrado a favor de la nulidad de la licencia. En Junta de 26-5-07, punto 5º del orden del día, se da cuenta de la negativa del Arquitecto Municipal a informar sobre lo solicitado por la Comunidad, así como de la petición del dueño del local nº 1 de que se incluya en el orden del día de la próxima junta el estudio y negociación conjunta de un lugar de acceso al público para su local de negocio. En la siguiente junta de 14-7-07 se prevé ese asunto en el punto 7º del orden del día: “Debate y aprobación, si procede, de la petición de Comedor Amag S.L. para designar conjuntamente con la comunidad un acceso al público desde la calle a su local de negocio. Pautas a seguir”. El acuerdo que se impugna en la presente demanda es el adoptado en dicha acta y es el siguiente: “Tras un largo debate, no hay unanimidad para designar un acceso por zona común a dicho local de negocio y crear así una servidumbre de paso”

RESOLUCIÓN

El Juzgado estimó parcialmente la demanda condenando a la demandada a abrir una puerta y ofreciéndole dos opciones entre las que debía elegir. La Audiencia Provincial en virtud del recurso de apelación que estimó, acordó la desestimación de la demanda, al haber precluído el plazo para impugnar el acuerdo en el que la comunidad acordó el cierre de la puerta existente en el muro ubicado frente al local de la parte actora. La Sala declara que en materia de propiedad horizontal, el abuso de derecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma. En definitiva, la actuación calificada como abusiva no debe fundarse en una justa causa y su finalidad no será legítima. En el mismo sentido la STS de 9-1-2012, recurso 887/2009. De esta doctrina jurisprudencial, se deduce la necesidad ineludible de respetar la existencia de un paso hacia el local de negocio, para poder ser explotado conforme a su propia naturaleza comercial de inmueble abierto al público; unido ello a que la comunidad en el ejercicio de sus prerrogativas no puede hacer uso abusivo del derecho a reglamentar el uso de los elementos comunes, en perjuicio de uno de los comuneros, al que se le impide que sus clientes puedan acceder al mismo, de forma que no se le ofreció alternativa
alguna a la solicitada.

www.bdifusion.es Marginal Nº 24504 

 

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