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Inmuebles: cómo pagar menos en el IRPF

Por Alejandro del Campo. Abogado y asesor fiscal de DMS Consulting



Hasta el próximo 30 de junio los ciudadanos deberemos presentar la declaración de la Renta 2013 ante la Agencia Tributaria. Una de las partidas que permite al contribuyente obtener mayores deducciones es la correspondiente a los inmuebles. El presente artículo detalla todas las claves para sacar el mayor rendimiento fiscal a la compra, venta , alquiler  o inversión en activos inmobiliarios.

Por regla general, se pueden deducir por los rendimientos netos de actividades económicas obtenidos desde 1/1/2013 que se dediquen a inversiones inmobiliarias afectos a actividades económicas

 Las ganancias de la transmisión de elementos patrimoniales adquiridos con un año o menos de antelación a la fecha de transmisión se consideran especulativas y tributan al 24,75 % en lugar del 52 %. Si se pretende vender un inmueble que se ha tenido menos de un año y puede resultar una ganancia, será conveniente esperar a que transcurra ese año

Si se alquila un inmueble destinado a vivienda el rendimiento neto que pueda obtener el propietario se reduce, con carácter general, un 60%. Esta reducción es del 100% si el inquilino tiene una edad comprendida entre 18 y 30 años y unos rendimientos superiores al indicador público de renta de efectos múltiples (7.455,14 € en 2013)

SI COMPRAS INMUEBLES O INVIERTES EN LOS MISMOS

INVERSIÓN EN VIVIENDA HABITUAL

Es aplicable cuando la adquisición se hubiera efectuado antes 1/1/2013.

También es aplicable en los casos de construcción, ampliación, rehabilitación de vivienda habitual, y para obras e instalaciones de adecuación de vivienda habitual de personas con discapacidad, cuando se hubieran satisfecho cantidades antes 1/1/2013.

Se deduce 15% con una inversión máxima deducible de 9.040 € anuales (12.080 € para obras e instalaciones de adecuación en viviendas de discapacitados).


OBRAS DE MEJORA EN VIVIENDAS

No hay que olvidar deducir por determinadas obras en vivienda o comunidad propietarios (por ej. mejora eficiencia energética) realizadas del 14/4/2010 al 31/12/2012, cuando en los ejercicios anteriores quedaron cantidades pendientes de deducción por exceder de la base máxima anual.

Se deduce en función de las rentas hasta un 10% por obras realizadas en vivienda habitual del 14/4/2010 hasta 6/5/2011, o hasta un 20% por obras realizadas en cualquier vivienda (salvo afectas a actividades económicas) desde 7/5/2011 hasta 31/12/2012.

OBRAS en PATRIMONIO HISTÓRICO

Se puede deducir por las inversiones y gastos realizados para la conservación, reparación, restauración, etc., de bienes declarados de interés cultural por normativa del patrimonio histórico del Estado y de las CCAA, así como por la rehabilitación de edificios, mantenimiento y reparación de tejados, etc de las ciudades, conjuntos y bienes declarados Patrimonio Mundial por la Unesco.
Se deduce 15%.

Deducción por INVERSIÓN DE BENEFICIOS

Se puede deducir por los rendimientos netos de actividades económicas obtenidos desde 1/1/2013 que se inviertan en elementos nuevos del inmovilizado material o inversiones inmobiliarias afectos a actividades económicas, cumpliéndose determinadas condiciones.

Se deduce 10% (5% en determinados supuestos, como por ej. cuando se ha practicado reducción del 20% rendimiento neto por inicio ejercicio actividad económica en estimación directa, o la reducción por mantenimiento o creación empleo)

SI VENDES INMUEBLES O LOS TRANSMITES POR DONACIÓN, PERMUTA, DACIÓN EN PAGO, ETC.   

MEJOR ESPERAR AL MENOS 1 AÑO PARA VENDER UN INMUEBLE CON GANANCIA

Desde el 1/1/2013 las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales adquiridos con un año o menos de antelación a la fecha de transmisión se consideran especulativas y se integran en la base imponible general, tributando del 24,75% al 52%. Por su parte, las ganancias generadas en más de un año tributan como renta del ahorro del 21% al 27%.

En consecuencia, si se pretende vender un inmueble que se ha tenido menos de un año y puede resultar una ganancia, normalmente será muy conveniente esperar a que transcurra ese año

 
INCREMENTO VALOR DE ADQUISICIÓN con coeficientes actualización

Para calcular la ganancia o pérdida derivada de la transmisión de inmuebles se permite incrementar su valor de adquisición aplicando unos coeficientes de actualización que se establecen cada año en la Ley de Presupuestos Generales del Estado.

REDUCCIÓN VALOR DE TRANSMISIÓN con gastos e impuestos

Para calcular la ganancia o pérdida derivada de la transmisión de inmuebles se permite descontar los gastos e impuestos inherentes a dicha transmisión que sean pagados por el transmitente, como por ej. comisión inmobiliaria, plusvalía municipal, abogado, certificación energética, etc.
   

APLICACIÓN COEFICIENTES REDUCTORES adquisiciones anteriores a 1994

En la transmisión de inmuebles adquiridos antes 31/12/1994 que no estén afectos a actividades económicas se puede aplicar una importante reducción sobre la ganancia. Esta reducción es mayor cuantos más años se haya sido propietario del inmueble, y se aplica sólo a la ganancia acumulada hasta 20/1/2006 (disposición transitoria 9ª Ley IRPF)
   

EXENCIÓN POR REINVERSIÓN EN VIVIENDA HABITUAL

La ganancia obtenida por la transmisión de la vivienda habitual queda exenta siempre que el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en el plazo de 2 años. Si sólo se reinvierte parte de lo percibido en la transmisión la exención será proporcional (art. 38 Ley IRPF)

EXENCIÓN POR TRANSMISIÓN VIVIENDA HABITUAL MAYORES 65 AÑOS

Está exenta la ganancia obtenida por la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia (art. 33.4.b) Ley IRPF)

EXENCIÓN 50% GANANCIA TRANSMISIÓN INMUEBLES ADQUIRIDOS DEL 12/5/12 A 31/12/2012

Queda exenta el 50% de la ganancia obtenida por la transmisión de inmuebles urbanos adquiridos a título oneroso desde 12/5/2012 al 31/12/2012, de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional 37 Ley IRPF, introducida por el Real Decreto-ley 18/2012.

   
EXENCIÓN GANANCIA DACIÓN EN PAGO VIVIENDA POR DEUDORES HIPOTECARIOS

Está exenta la ganancia que se pueda generar en deudores hipotecarios sin recursos con ocasión de la dación en pago de su vivienda, de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional 36 Ley IRPF, introducida por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

Seguramente serán muchos los deudores hipotecarios que tendrán ganancia con la dación en pago de sus viviendas, generando deudas por IRPF a las que no podrán hacer frente, pero serán muy pocos los que podrán beneficiarse de esa exención pues se limita a casos de extrema vulnerabilidad social y económica.

SI ALQUILAS INMUEBLES, como propietario o como inquilino, o afectas a una actividad económica

Propietario puede descontar todo tipo de gastos para calcular rendimiento neto alquiler

Por el alquiler de todo tipo de inmuebles el propietario puede descontar todos los gastos derivados del inmueble y, en particular, la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste (mobiliario, electrodomésticos, etc.), siempre en proporción al tiempo que se tiene el inmueble alquilado.

En todo caso, los intereses y reparaciones se pueden deducir hasta el importe cobrado por alquiler, y el exceso no descontado se podrá deducir en los 4 años siguientes.

Propietario que alquila inmueble destinado a vivienda puede reducir rendimiento neto un 60%  o un 100%

Si se alquila un inmueble destinado a vivienda el rendimiento neto que pueda obtener el propietario se reduce, con carácter general, un 60%. Esta reducción es del 100% si el inquilino tiene una edad comprendida entre 18 y 30 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el año superiores al indicador público de renta de efectos múltiples (7.455,14 € en 2013).

Propietario puede reducir un 40% rendimiento neto generado en más de 2 años u obtenido de forma notoriamente irregular en el tiempo.

Por el alquiler de todo tipo de inmuebles, cuando por ejemplo el propietario cobra por anticipado las rentas de 3 años o cobra por el traspaso de un local de negocio, puede reducir el rendimiento neto un 40%.

Inquilino puede deducir lo pagado por el alquiler de su vivienda habitual

La Ley  IRPF permite deducir hasta el 10,05%, con un base máxima de 9.040 € anuales, si se tienen rentas inferiores a 24.107 €.

Además, la mayor parte de las Comunidades Autónomas tienen aprobadas deducciones autonómicas por alquiler de vivienda habitual, normalmente a favor de inquilinos de determinados colectivos (jóvenes, discapacitados, etc.).

Inquilino puede deducir lo pagado por el alquiler inmueble afecto a su actividad económica

Un inquilino que desarrolla una actividad económica puede descontar como gasto el alquiler pagado por un inmueble afecto a dicha actividad (vivienda, oficina, local, nave, etc.), salvo que tribute en estimación objetiva (módulos).

Propietario que alquila un inmueble o lo afecta a actividad económica no tiene que imputar renta inmobiliaria

Por cualquier inmueble urbano edificado (vivienda, local, parking, etc.), que no sea la vivienda habitual, el propietario debe imputar en su declaración IRPF una renta inmobiliaria del 1,1% del valor catastral, sin posibilidad de deducir gastos.

Cuando el inmueble se alquila o se afecta a una actividad económica el propietario no debe computar esa renta ficticia y puede descontar todo tipo de gastos (salvo que sea empresario en módulos).

En todo caso, si se alquila a parientes cercanos (hasta 3º grado) el rendimiento neto no puede ser inferior al 1,1% valor catastral.

¿CAMBIOS IMPORTANTES CON LA PRÓXIMA REFORMA FISCAL?

El Gobierno está trabajando actualmente en una gran reforma del Sistema Tributario Español, que podría introducir cambios muy importantes en la fiscalidad inmobiliaria a partir de 2015.

De hecho, y por lo que se refiere al IRPF, la Comisión de Expertos que ha asesorado al Gobierno para dicha reforma, le ha propuesto, entre otras, las siguientes modificaciones:

•    Eliminar la deducción por adquisición de vivienda habitual que actualmente se aplica para compras anteriores a 1/1/2013, de forma retroactiva, pero dando un plazo de 5 o 10 años.

•    Que todas las rentas inmobiliarias tributen como renta del ahorro y no como renta general

•    Eliminar las reducciones del 60% o 100% por el alquiler inmuebles destinados a vivienda

•    No permitir la descontar intereses de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de inmuebles alquilados

•    Eliminar coeficientes actualización valor adquisición inmuebles, así como coeficientes reductores para adquisiciones anteriores a 1994, para calcular ganancias patrimoniales derivadas de su transmisión

•    Mantener de forma transitoria la imputación de rentas inmobiliarias  (1,1% del valor catastral) y extenderla incluso a la vivienda habitual (algo con lo que el Gobierno ya ha manifestado que no está de acuerdo), para terminar eliminado esa imputación cuando se fijen nuevos valores catastrales de los inmuebles más próximos al valor de mercado y se comience a aplicar un “nuevo IBI”, que se convertiría en el centro de la tributación inmobiliaria, con un tipo algo inferior al 1% sobre dichos valores.

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