Alertas Jurídicas sábado , 16 enero 2021
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La compra de vivienda, actuando al margen de la hipoteca

La compra de vivienda, actuando al margen de la hipoteca

Por Joan M. Bermúdez i Prieto. Abogado- Licenciado en Ciencia Políticas. Bermúdez Consulting & Management

La dificultad, en ocasiones, en el comienzo de cualquier nueva andadura hace que no se llegue a realizar. En el mundo empresarial sucede que ante un reto que nos puede parecer muy difícil de alcanzar, se lleguen a omitir o soslayar las alternativas para seguir pasando por los caminos más rodados, siguiendo (en ocasiones sin saberlo), el que otros han realizado con anterioridad sin que ello pueda ayudar a alcanzar el objetivo deseado para la propia actividad. Un proverbio chino dice que el fracaso más grande es nunca haberlo intentado.

“Los agentes inmobiliarios y los promotores no tuvieron barreras de acceso para incorporarse a estas actividades”

“Seguimos en una situación en la que los bancos siguen reduciendo el volumen de los préstamos concedidos para la compra de viviendas”

“La vía de acceder a la compra de una vivienda ha estado supeditada a la facilidad de los bancos en la concesión de hipotecas”

Cuando un profesional se encuentra frente a un entorno, un mercado y unes expectativas difícil para el desarrollo de su actividad, tiene la necesidad (y la obligación) de buscar nuevas vías, nuevos caminos y explorar cualquier iniciativa que tenga opciones para el desarrollo de sus aspiraciones, aunque en ocasiones lo cierto es que nos encontramos frente a unos campos labrados y seguimos, en más veces de las debidas, la rodera que anteriormente se ha marcado por el paso de otros que nos antecedieron.

Esta sensación es la que impregna un primer análisis de la actividad Inmobiliaria, cierto es que una frase coloquial nos dice “•que todo está ya inventado”, pero lo que no dice es que  las variables sobre el invento pueden ser infinitas y es aquí donde se debe focalizar el análisis, y el futuro desarrollo de la gestión. En principio las peticiones que recibe un agente inmobiliario tienen ciertas pautas, son compra, venta, alquilar, desarrollo inmobiliario y explotación de inmuebles (con todos los matices que consideren). Tal vez hay quien pueda considerar que con un esquema tan concreto, las variables de desarrollo de la actividad pueden ser escasas y que poco o nada se puede ya aportar.

En la economia, al igual que sucede en la naturaleza se producen momentos en los que una especie prolifera más de la cuenta y crece en demasía, esta especie llega, consecuencia del número de sus miembros a tener dificultades para subsistir (le falta el sustento para todos) como sucedió en épocas anteriores en las que los agentes inmobiliarios y los promotores no tuvieron barreras de acceso para incorporarse a estas actividades, cuando esto sucede en la naturaleza (que es sabia) surge un factor o un  agente depredador que reduciendo la especie que se ha sobredimensionado, vuelva a ser el número adecuado para el equilibrio.

En el mundo inmobiliario, entendido este como el conjunto de agentes de todos tipo que en el desarrollan su actividad, sucedió algo parecido. Proliferaron en demasía ciertas actividades y también el número de agentes, promotores, colaboradores, empresas etc. (aprovechando la falta de barreras de acceso), que participaron de un mercado que era, por definición finito. Ha sido consecuencia de la tan nombrada crisis financiera (vinculada, no lo olvidemos a los excesos generados por el sector inmobiliario) la que ha vuelto a situar en unos contexto más acordes con las necesidades, las demandas el número de agentes activos. Esta circunstancia nos tenía que haber permitido aprovechar para adecuar no tan solo los efectivos dedicados a la actividad, que se han efectuado en todos los sectores, también reinventar, readecuar y reajustar los objetivos que un nuevo horizonte presentaba.

La actividad inmobiliaria constructora se ha reducido hasta unos niveles que va a comportar en un tiempo corto una situación que puede parecer paradójica cuando contemplamos los volúmenes de viviendas que hay en venta en el mercado, y es la tensión que se producirá por la necesidad y escasez de pisos para atender la demanda en ciertos entornos, en mercado concretos y localizaciones determinadas se está generando. Tan solo en el último año se ha recudido la concesión de licencias para la construcción de viviendas en un 23,65% con un volumen que se sitúa en las 17.000 licencias, según el I.N.E.,

Hemos confundido el todo con una parte. Consideramos que como existe un volumen de viviendas muy alto vacías, estas sobran. No es así, anteriormente en otro momento, ya indicamos que al tiempo que existe viviendas vacías, existe una necesidad de viviendas importante, que generalmente surge de los mismos propietarios que pierden, por efecto de impagos, daciones o cesiones, su vivienda actual.
También se produce otra circunstancia, se trata de la propia evolución demográfica que hace crecer la necesidad de vivienda para nuevas unidades familiares y estas se encuentran que efectivamente existe un alto stock, pero no en los entornos en los que la demanda se produce.

Por otra parte seguimos en una situación en la que los bancos siguen reduciendo el volumen de los préstamos concedidos para la compra de viviendas, como lo indica el gráfico, el cual refleja no tan solo la reducción de su posición en este mercado de financiación a nuevos compradores, sino también su salida de este sector como parte importante de sus balances. Tan solo en dos años, desde Enero 2.012 a Dic., 2.0913, la reducción ha sido de 23,04% del total de la cartera gestionada, pasando de un total de 997.118. MM de euros a 767.365 MM de euros.

Ello no significa que no se vayan a comprar viviendas, o que no se financien, tan solo, (y no es poco, como reflejo de los cambios que se precisan realizar) que los adquirentes deberán actuar de otra forma aportando más recursos para la compra y que el sector Financiero deberá buscar nuevas Fuentes donde invertir sus recursos (cuando superen definitivamente su crisis), al margen de la comodidad que le representaba actuar cuasi únicamente en el sector inmobiliario (en la llamada banca minorista).
Según datos del Consejo General del Notariado el volumen de viviendas vendidas en los últimos cuatro años (desde 20.10 a Nov 2.013, última fecha disponible) se ha reducido en un volumen del 45,84%, pasando de casi quinientas mil en el año 2.010 a las doscientas setenta mil del último año,  mientras que las hipotecas constituidas en el mismo periodo han visto atemperado su volumen en un 64,36%. Estos datos reflejan no tan solo el menor volumen de actividad, también el cambio de tendencia que comporta el nuevo escenario financiero y económico incidiendo en el acceso a la vivienda a través otras fuentes ajenas al sector financiero.

Durante años, la actividad inmobiliaria, pero también la vía de acceder a la compra de una vivienda ha estado supeditada a la facilidad de los bancos en la concesión de hipotecas, precisamente el llamado “boom” inmobiliario surge a partir del momento en el que podríamos decir que aparece también el “boom” hipotecario, por lo que hasta tiempos recientes ambas líneas han ido casi en paralelo y ello comportó que los esquemas económicos del sector inmobiliario, se adecuaran a la propia dinámica que marcaba el sector financiero.

La caída de la capacidad de las familias para acceder al crédito ha comportado que la sociedad, necesitada de vivienda se haya visto obligada a actuar de forma diferente, al carecer de los recursos del préstamo hipotecario, lo cual ha comportado un cambio de forma de actuar, recuperando en cierta forma criterios olvidados para obtener un nivel de apalancamiento a través de otros medios que no se corresponden con la hipoteca.

Como se puede observar, hemos pasado de financiar mediante hipoteca la práctica totalidad de las compras en tan solo 4 años a utilizar esta financiación para adquirir poco más del 67% de las compras realizadas. Este es precisamente uno de los factores que están cambiando el mercado, situándose cada vez en una menor dependencia de la financiación bancaria, generándose por otra parte otras actuaciones a las cuales el sector debe estar muy atento, tales como los pagos aplazados, las condiciones resolutorias, las permutas (no en sentido estricto) entre particulares e innumerables actuaciones que  han permitido a pesar del cambio de criterio de la banca.

Una vez más debemos pensar que, parafraseando a Séneca, no nos atrevemos a muchas cosas porque son difíciles, pero son difíciles porque no nos atrevemos a hacerlas, el mercado, la sociedad, en definitiva cada uno de los individuos que hay detrás de cada una de transacciones realizadas están demostrando que lo difícil, realmente es posible.

 

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