Alertas Jurídicas domingo , 18 abril 2021
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El  “mercado”, segmentar los objetivos y actuar

El “mercado”, segmentar los objetivos y actuar

 
Por Joan M. Bermúdez i Prieto. Abogado- Licenciado en Ciencia Políticas. Bermúdez Consulting & Management, SL

Muchas personas analizan la realidad del sector inmobiliario hablando en nombre del “mercado”. El autor omite las recomendaciones del llamado “mercado” y analiza detalladamente en su artículo los aspectos que están incidiendo en la evolución del sector inmobiliario en todas y cada una de sus facetas, ya sea el alquiler, la venta o la propia construcción y desarrollo de nuevos proyectos.
 
Es cierto que se han construido muchos pisos y que parte de ellos quedaron vacíos por una producción mal diseñada, pero hoy en día las viviendas que se desaloja por parte de los bancos corresponde a familias que necesitan un lugar donde vivir; por cada desalojo se produce una demanda de un nuevo piso

 Una parte la oferta de viviendas que actualmente existe está en unas pocas manos, ya se sean de la Sareb, de los propios bancos e incluso de la Administración. Una vez más se pone de manifiesto que es necesaria la actuación de los agentes inmobiliarios

En un entorno de recuperación de la construcción, como ya ofrece alguna entidad financiera, y de compra de pisos por parte de los particulares los profesionales del sector inmobiliario tienen mucho que aportar con su profesionalidad
 
Transcurre el tiempo, pasan los meses, los años y la previsión de una mejora del sector inmobiliario, y como derivada de la economía, no parece que acabe de llegar, al menos esta es la percepción que se desprende después de tratar con profesionales, comerciantes y asalariados. Aunque es cierto que existen indicadores macroeconómicos de mejora (crecimiento del PIB), saneamiento de la banca y mejora sustancial de los beneficios de las grandes empresas, no parece traducirse en la actividad diaria. Según indican, el “mercado” ha comenzado a reaccionar, el “mercado” ha visto bien las medidas adoptadas (o las consecuencias surgidas de la falta de estas), el “mercado” ha comenzado a confiar nuevamente en nuestra economía. En definitiva el “mercado” visualiza un horizonte mejor.
Lo cierto es que a pesar de los años y de las muchas personas e instituciones que he tratado, hasta ahora no he tenido ocasión de conocer al “mercado” o a un representante directo del mismo, ni tan solo de alguien que esté trabajando para esta empresa, organización o ente. Debemos entonces establecer que tal vez el “mercado” como tal órgano propio con vida, intereses y decisiones propias no exista y sea realmente lo que llamamos mercado la consecuencia, suma y en ocasiones coincidencias de intereses, de actuaciones, de decisiones y de actividades económicas y sociales que alteran en uno u otro sentido las variables macro económicas y micro económicas que permite que ciertos colectivos, empresas o individualidades puedan considerar interesante el resultado para sus intereses.

Si ello es así, deberemos entender el “mercado” como un conjunto heterogéneo de intereses que a través de la fuerza que les puede dar su tamaño, su influencia y/o su capacidad económica gestionan y actúan para obtener los mejores resultados a sus procesos productivos, de inversión o simplemente especulativos. Siendo así, no deberíamos tal vez hablar de “mercado” como un ente, sino de un conjunto de intereses (lógicos y respetables) de sectores económicos o empresariales que, defendiendo su propio objetivo, pretenden reconducir ciertas actuaciones hacia el horizonte que les puede resultar más interesante.

Cuando surge una gran dificultad (o problema si preferimos denominarlo así), a este se le puede hacer frente intentando encontrar solución a la globalidad del mismo, acudiendo a todos los cada uno de los frentes que el mismo representa, o intentando descomponerlo en tantas fracciones o grupos como situaciones diferenciadas realmente se encuentren. Cuando hablamos de “mercado” (ente abstracto y global) e intentamos encontrar solución a los cambios, a las necesidades o a las pretensiones del “mercado”, nos enfrentamos a un reto que requiere de grandes dosis de energía (entendida como capacidad económica, empresarial e incluso física) de la que no siempre disponemos para poder actuar, pero si en lugar de intentar incidir en la globalidad, como una gran receta que nos traslada el “mercado” observamos los diferentes frentes, que se presentan, las diferentes actuaciones que se requieren y las innumerables (en ocasiones) pequeñas variables que inciden en nuestro quehacer, tal vez tengamos capacidad de hacer frente a las fracciones que realmente nos afectan de una forma más directa. Cuando cae un aguacero, no podemos evitar que el campo se moje, pero si tal vez podemos evitar que entre el agua en la casa y es ahí donde debemos enfocar nuestros esfuerzos.

Recordemos lo que ya hemos expuesto en diferentes ocasiones, tan solo con el esfuerzo personal de cada uno de nosotros en nuestro entorno, en nuestra esfera de trabajo y en nuestro ámbito de influencia podremos avanzar. Se puede empujar el carro, pero siempre es más efectivo tirar de él.

Debemos pues ser actores de nuestro desarrollo y no caer en el gran maremágnum e intentar descomponer los aspectos, las partes que nos afectan y, a través de esta labor y actuando sobre sus causas, podremos llevar a salir de este torbellino (ya ha pasado el momento de llamarle crisis, ahora nos ha quedado, como después de un tsunami, un escenario – recesión -que hay que recomponer).

Permítanme que omita las recomendaciones del “mercado” y analice alguno de los aspectos que están incidiendo en la evolución del sector inmobiliario en todas y cada una de sus facetas, ya sea el alquiler, la venta o la propia construcción y desarrollo de nuevos proyectos. Actualmente se desprende de declaraciones y de actuaciones que la realidad que se nos presenta es de una fuerte demanda de vivienda que no está siendo atendida. La razón es doble, por una parte la oferta de viviendas que actualmente existe está en unas pocas manos, ya se sean de la Sareb, de los propios bancos e incluso de la Administración. Una vez más se pone de manifiesto que es necesaria la actuación de los agentes inmobiliarios y que es necesario que este sector tenga una presencia en la actividad empresarial.

La propia Administración (generalmente autonómica y local) tiene en estos momentos una cifra que podríamos estimar en unas 20.000 viviendas propias sin ocupar, pero ello es debido a que su desarrollo se efectuó en entorno donde no existía demanda y tan solo se actuó en base a la creencia que la oferta de vivienda comportaría un desplazamiento de población. Como se ha demostrado, la demanda de vivienda es consecuencia del desplazamiento no a la inversa. Ello no se puede atribuir propiamente al sector inmobiliario, tal vez a las pretensiones de ciertos entornos urbanos de pretender crecimientos demográficos acelerados.

No podemos seguir dándole la espalda a una realidad, por mucho que el “mercado” diga que este sector no debe ser tenido en cuenta en el momento en el que la banca vuelva a conceder créditos. Tan solo en un mes de Noviembre a Diciembre de 2.013 el total de créditos concedidos por la banca se redujo en un 9,72%, mientras las compras de inmuebles crece pero por parte de inversores extranjeros que ven  en el oportunidades importantes de plus valías futuras y rentabilidades presentes (aquí esta visión parece no existir).

Mientras, el número de hipotecas concedidas durante el año 2.013, según el Consejo General de Notarios se ha reducido en un 27,80% en relación al año anterior con un volumen total de 2564.648. El sector financiero sigue manteniendo cerrado el grifo del préstamo de tal forma que tan solo en un mes (de Noviembre a Diciembre de 2.013) el volumen de préstamos concedidos sufrió una reducción del 9,72%.

Mientras en el Congreso de los Diputados, los partidos políticos intentan establecer pautas para que las viviendas que en su momento pasaron a la Sareb puedan ser ofrecidas al mercado para atender la ingente demanda de pisos que existe. Al mismo tiempo la Sareb  se plantea ceder temporalmente unas 2.000 viviendas a precios asequibles en alquiler para paliar esta necesidad, mientras se buscan soluciones más permanentes.

Se ha entrado en un bucle, en el que la falta de actividad económica (en todos los sectores productivos) está comportando la falta de recursos en las familias para poder hacer frente a los gastos derivados del pago de la hipoteca que  tenían muchas familias concedidas para la compra de la vivienda; lo cierto es que el nivel de morosidad de la banca está creciendo de forma preocupante llegando a niveles del 13,60% en Diciembre de 2.013 (con un total de 197.045 M€, según el B.E.), lo que comporta que se vayan quedando pisos disponibles y contabilizados en los balances de los bancos, consecuencia de la falta de pago de sus deudores.

De ello el “Mercado” concluyó que lo sucedido era que se habían construido muchos pisos, que se habían dado muchas hipotecas y que las familias se habían endeudado más de lo que realmente podían. Analizando cada una de estas aseveraciones nos encontramos que en realidad, es cierto que se habían construido muchos pisos, que parte de ellos quedaron vacíos, pero ya hemos indicado en diferentes ocasiones que existe una producción que está mal diseñada, mal construida y en entornos sin demanda (véase lo sucedido con ciertas administraciones), pero no se tiene en cuenta que las viviendas que se están desalojando por parte de los bancos corresponde a familias que necesitan un lugar donde vivir, por lo que a cada desalojo, lo que se produce es una demanda de un nuevo piso.

Decir ahora que las familias se habían endeudado mucho, es fácil, cuando todo ha pasado siempre sabemos el resultado; también se podría decir de todas las empresas que han tenido que cerrar, de todos los autónomos que han perdido su actividad, de todos los asalariados que después de trabajar años en una empresa han visto como esta tenía que cerrar por falta de actividad y consecuentemente perdían sus ingresos.

Parece un poco simplista esta conclusión. La realidad es mucho más compleja, se construyeron viviendas porque hacía falta, (tengamos en cuenta el incremento demográfico que se produjo consecuencia de la inmigración, por otra parte necesaria para cubrir ciertos puestos de trabajo y que ahora se está volviendo a sus orígenes). Como siempre sucede, cuando hay una demanda importante de un producto, siempre se termina generando más que lo que la demanda puede absorber, esto es lo que sucedió con los pisos.

Actuar frente a los actuales propietarios de los pisos y generar en consecuencia un volumen de viviendas vacías en poder de los bancos (y después en muchos casos cedidos a la Sareb), dejando a su vez el mismo número de familias demandantes de un piso comporta una cierta contradicción. Generar con los pisos que se han adjudicado paquetes de viviendas de precios asequibles para atender a esas mismas familias, una incongruencia.

El “mercado” seguirá actuando según sus propios intereses, pero lo cierto es que fraccionando como se indicaba al principio el gran escenario, llegaremos a la conclusión que la necesidad de vivienda existe, incluso va creciendo en la misma medida que los bancos se van adjudicando nuevos pisos, lo que  sucede es que cuando la economía comportaba un alto nivel de ocupación, con las empresas pequeñas y medianas obtenían beneficios, esta necesidad de vivienda se decantaba por la compra; cuando las circunstancias han cambiado esta se traduce, no forzosamente en un cambio de criterio, pero sí de capacidad económica, se produce una demanda de alquiler. Este viene como consecuencia directa de la capacidad económica de las familias. La pregunta es, hasta cuándo los bancos podrán aguantar en sus balances los altos volúmenes de viviendas en alquiler, hasta cuándo las familias seguirán con la fórmula de arrendamiento, con la interinidad que comporta en función  de la modificación de la L.A.U. en vigor.

La respuesta, aunque a medio plazo será la reactivación de las ventas por parte de los bancos, la recuperación de la construcción (como ya ofrece alguna entidad financiera) y la compra de pisos (que aunque no sea barata esta opción da estabilidad a la familia) por parte de los particulares y en este entorno, en este escenario cambiante los profesionales del sector inmobiliario tienen mucho que aportar con su profesionalidad.

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