Alertas Jurídicas martes , 19 enero 2021
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Transformación de locales de negocio en viviendas

Tras la reciente reforma de la LPH que entró en vigor el pasado 28 de junio, suprimido el art. 12 y modificado el 17 relativo al quórum necesario para la adopción de los acuerdos en consonancia con el art. 10.3.b, actualmente para la ejecución de estas obras el acuerdo requerirá para su aprobación el voto favorable de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas de participación así como la correspondiente autorización administrativa.

Por lo tanto, los propietarios pueden transformar libremente su vivienda en local sin necesidad de acuerdo comunitario, siempre y cuando cumplan con las siguientes condiciones:

 

a)    Ausencia de prohibición expresa en el Título Constitutivo o en los Estatutos.

b)    No se alteren elementos comunes de la finca.

c)    Ausencia de prohibición en la normativa urbanística del municipio donde radique la finca.

d)    Realización de actividades no prohibidas, dañosas, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres.

 

Si el citado artículo 8 del RDL facultaba expresamente al propietario a modificar el destino inicial de la vivienda y convertirla en local, sin embargo nada decía respecto al supuesto contrario, es decir, a la conversión del local en vivienda. Ante el vacío legal existente actualmente al respecto, es en este punto donde surgen la mayor parte de las controversias toda vez que se plantea la posibilidad de realizar una interpretación extensiva del citado precepto de forma que sea también aplicable a estos supuestos.

 

Existe una amplia discusión ya que un sector de la doctrina considera que la descripción en el Título Constitutivo del régimen de propiedad horizontal de una finca registral como “local” supone una vinculación o atribución respecto a su destino de tal forma que, si se altera el mismo, conlleva una modificación del Título Constitutivo. En este caso, para proceder a la transformación sería necesario el consentimiento de la unanimidad de los propietarios.

 La descripción del inmueble como local no le priva al propietario de la posterior posibilidad de destinarlo a vivienda, siempre que  no conste la prohibición expresa en el Título Constitutivo o en los Estatutos

Por otro lado, otro gran sector doctrinal dentro del cual debe incluirse la postura del TS y de la sentencia objeto de análisis mantiene la tesis que al no existir en el Título o en los Estatutos una limitación o exigencia del destino que debe darse a ese local, podrá ser destinado a otro fin sin que para ello su propietario requiera el consentimiento unánime del resto de los comuneros. A este respecto, sirva de ejemplo la STC AP Barcelona de fecha 8 de abril de 2006 que establece que “La mención contenida en la Escritura constituye un mera  descripción de la entidad, siendo en el mejor de los casos una manifestación de destino que en modo alguno contiene una prohibición de usar dicho local como vivienda, prohibición que, como tal, no es presumible, debiendo constar de forma clara, precisa y terminante.”

Esta facultad que incumbe a los propietarios de locales ha sido reiteradamente admitida en la doctrina de las Audiencias Provinciales (Vg. SS. A.A.P.P. Madrid, 3/6/98, 18/3/2005 y 5/12/2006, Alicante, 22/3/1999 y24/2/2003 y A Coruña, de 2/5/2001, entre otras) así como por la Jurisprudencia del Tribunal Supremo que señala que las prohibiciones establecidas en el Título deben ser interpretadas en sentido restrictivo( SS 6/2/1989, 24/7/92, 21/4/97, 29/2/2000 y 30 de mayo de 2001 entre otras).

La transformación de un local en vivienda requerirá únicamente el consentimiento de los propietarios cuando suponga una modificación del Título o los Estatutos o se realicen obras que alteren elementos comunes de la finca

También la Dirección General de los Registros y del Notariado se ha manifestado al respecto y de especial  trascendencia es la Resolución de la de 23 de marzo de 1998, relativa a si la transformación de destino de un local de negocio en vivienda supone o no la modificación del título Constitutivo de la propiedad horizontal, que requerirá el acuerdo de la junta de copropietarios. Esta sentencia, modifica parcialmente el criterio sentado con anterioridad en Resolución de fecha 25 de septiembre de 1991. Es esta Resolución del año 98 la que determina que” tratándose de elementos privativos, ha de ser regla la de la posibilidad de todo uso, siempre que éste sea adecuado a la naturaleza del objeto y no vulnere los límites genéricos de toda propiedad, o los específicos de la propiedad horizontal…Más la exigencia de interpretación de tales límites exigen que hayan ser formulados con claridad y precisión, sin que puedan deducirse, como en el caso debatido de una simple expresión descriptiva, como la de “ locales de negocio”.

 

CONCLUSIONES

 

Aunque el Decreto Boyer sólo autorizaba expresamente al propietario a transformar su vivienda en local,  parece claro que la simple descripción que se realice en la Escritura de División Horizontal o Título Constitutivo de un elemento privativo como “local u oficina” no supone una prohibición ni una limitación al titular en su cambio de destino salvo que así esté claramente establecido en el Título Constitutivo o en los Estatutos de la Comunidad.

 
En consecuencia, la transformación de un local en vivienda requerirá únicamente el consentimiento de los propietarios cuando suponga una modificación del Título o los Estatutos o se realicen obras que alteren elementos comunes de la finca.

 

Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de septiembre de 2013

 

Nº de marginal : 2441344

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