Alertas Jurídicas domingo , 11 abril 2021
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Pasos a seguir para efectuar la compraventa: check list

Por Rosana David Boix, abogada especialista en Derecho Civil en Estudi Jurídic Sánchez & De Canals, SLP. y Oriol Mosso Bel, abogado experto en Derecho de Extranjería, colaborador  de Estudi Jurídic Sánchez & De Canals, SLP.

La adquisición de un inmueble supone un negocio jurídico relevante, tanto por la finalidad con que se lleva a cabo el mismo como por la inversión económica que ello supone. Promover esa adquisición es posible y es además un deber del comprador, por lo que creemos conveniente describir los pasos básicos a seguir para llevar a buen puerto la compra del inmueble.

Adquirir un bien inmueble (ya sea como residencia, ya sea para ejercer en él actividad comercial o simplemente como inversión), supone un negocio jurídico relevante, tanto por la finalidad con que se lleva a cabo el mismo como por la inversión económica que ello supone. Y el hecho de acceder a un mercado inmobiliario extranjero, del que se desconoce el modus operandi y en la mayoría de los casos incluso el idioma, supone un plus de complejidad.

Promover esa adquisición en un marco de seguridad que garantice el buen fin de la operación y evite la frustración de nuestras expectativas con posibles perjuicios de difícil reparación, es posible y es además un deber del comprador, por lo que creemos conveniente describir los pasos básicos a seguir para llevar a buen puerto la compra del inmueble.

PASOS PARA LA COMPRA

Deberemos diferenciar la compra de inmueble de obra nueva de la de segunda mano, por existir entre una y otra algunas diferencias en los pasos a seguir, a saber:

1.- En caso de comprar un INMUEBLE DE NUEVA CONSTRUCCIÓN conviene disponer de todos los datos del vendedor (promotor o constructor), incluso mediante consulta al Registro Mercantil en caso de tratarse de una persona jurídica.

Es esencial examinar los planos y la memoria de calidades, asegurarse de que las licencias administrativas sean correctas y de la situación urbanística del inmueble (mediante solicitud al Ayuntamiento de una cédula urbanística y certificado de condiciones de edificabilidad).

Confirmar la situación catastral del inmueble mediante certificación catastral gráfica y descriptiva y certificado de estar al corriente del pago del IBI, puede librarnos de muchos problemas posteriores.

Es obligación del promotor entregar al comprador el Libro del Edificio, el Certificado final de obra, la Póliza de Seguro Decenal, la Cédula de habitabilidad o Licencia de Ocupación, el Proyecto Definitivo (Memoria y Planos), los Boletines de instalador autorizado (sobre suministros obligatorios: agua, luz, gas…), el manual de uso y mantenimiento de las instalaciones de la vivienda, y las garantías e instrucciones de los electrodomésticos instalados.

En caso de tratarse de viviendas ya constituidas en Comunidad de Propietarios, se debe entregar copia de los Estatutos de la Comunidad y normas internas de funcionamiento, y el estado de cuentas de la vivienda.

No será posible firmar la escritura pública de compraventa si falta la cédula de habitabilidad (ya sea de nueva ocupación o de vivienda usada), así como el certificado de eficiencia energética y etiqueta energética, exigidos por Ley

Si la vivienda se halla en construcción, el pago de cantidades a cuenta por adelantado obliga por ley al promotor a garantizar su devolución más interés anual, para el caso de incumplimiento por su parte, mediante un seguro o aval bancario.

Es importante conocer que los datos que se mencionan en la publicidad del vendedor son vinculantes y el comprador podrá exigirlos en todo momento a pesar de no constar en el contrato de compraventa.

2.- En caso de adquirir un INMUEBLE DE SEGUNDA MANO, el chequeo previo de la situación del mismo debería comportar:

–    Comprobación en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria de la existencia registral del inmueble, la titularidad del vendedor y que está o no libre de cargas y gravámenes.

–    Comprobación en el Ayuntamiento de la calificación urbanística para verificar que no haya ningún plan que afecte al inmueble, así como que el mismo se halla al corriente del pago del IBI.

–    Confirmar que el inmueble tiene Cédula de Habitabilidad (vivienda) o Licencia de Uso y Funcionamiento o Apertura (actividad comercial).

–    Solicitar certificación al Presidente de la Comunidad o Administrador de la misma, que confirme que el inmueble se halla al corriente del pago de cuotas, así como si se halla aprobado o en vías de aprobar algún gasto extraordinario que le afecte. Cerciorarse de la antigüedad y estado de la edificación puede evitarnos futuras sorpresas.

–    Comprobar la inexistencia de arrendatarios u ocupantes.

Una vez verificada la situación jurídica del inmueble, es lo habitual (también se puede ir directamente a la compraventa) firmar un CONTRATO DE ARRAS, que consiste en un contrato privado por el que las partes se comprometen a efectuar la compraventa del inmueble, con entrega de una cantidad a cuenta de la totalidad de la venta, debiendo contener las características de la operación de compraventa que se formalizará con posterioridad.

La cantidad que se entrega suele oscilar entre el 5% y el 15% del precio total. Y cuando las arras son de las calificadas como penitenciales (como suele suceder y debe ser de forma expresa), el incumplimiento de cualquiera de las partes supondrá que queden en poder del vendedor (si incumple el comprador) o que se devuelvan dobladas (si incumple el vendedor).

La firma del CONTRATO DE COMPRAVENTA es el paso final y decisivo, y puede ser tanto privado como público, si bien lo aconsejable es que la firma se lleve a cabo ante Notario, o a lo sumo, que el contrato privado se incorpore a la matriz de un documento público (redactándolo el Notario de manera que se resuelvan las deficiencias del privado).

No será posible firmar la escritura pública de compraventa si falta la cédula de habitabilidad (ya sea de nueva ocupación o de vivienda usada), así como el certificado de eficiencia energética y etiqueta energética, exigidos por Ley.

Es obligación del promotor entregar al comprador el libro del edificio, certificado final de obra, póliza de seguro decenal, cédula de habitabilidad o licencia de ocupación, el proyecto definitivo, los boletines de instalador autorizado, manual de uso y mantenimiento de las instalaciones de la vivienda, y las garantías e instrucciones de los electrodomésticos instalados

Y en el caso de vivienda de obra nueva, es indispensable para la inscripción en el Registro de la Propiedad, que exista seguro de 10 años por vicios y desperfectos en estructura.

Es el comprador quien tiene derecho a escoger el Notario que deberá realizar la escritura pública de compraventa, siendo lo común pactar que los gastos de notaría y Registro de la Propiedad corran a cargo del comprador.

Sólo la compraventa en escritura pública tendrá acceso al Registro de la Propiedad Inmobiliaria de la localidad donde esté situada, con todas las garantías de seguridad que para la nueva titularidad del comprador ello supone (sólo es obligatorio cuando se compra con préstamo hipotecario, pero sí lo recomendable en cualquier caso).

Para poder llevar a cabo dicha inscripción es necesario aportar la copia auténtica de la escritura de compraventa y documentos justificativos del pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (o IVA si es vivienda nueva) y Actos Jurídicos Documentados.

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