Alertas Jurídicas domingo , 24 enero 2021
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El sector inmobiliario, reinventarse para responder al mercado

Por Joan M. Bermúdez i Prieto. Abogado- Licenciado en Ciencia Políticas. Bermúdez Consulting & Management, SL

Actualmente los distintos agentes del sector inmobiliario están actuando en la superación de la pérdida de actividad sin terminar de analizar las razones. Por ello el autor efectúa en su artículo una revisión de los orígenes, causas, consecuencias y por supuesto el posible desenlace que ello nos pueda conllevar.

En el jardín, después de un frio invierno y de sufrir fuertes heladas, cuando comienza a derretirse el hielo, y la nieve que hemos dejado que se fuera acumulando sobre nuestros cultivos, tendemos a buscar, ya sea cierto o tal vez consecuencia de nuestras ganas de verlo, algunos brotes, algunas germinaciones en las plantas y cultivos que habían antes del proceso natural climático para uno, o el desastre climatológico para otros. Es en ese momento en el que nos alegramos porque al menos así queremos, o necesitamos creer, que ya “apuntan” los nuevos frutos de la tierra. Lo cierto es que en este momento todavía no ha pasado el invierno, y el riesgo de nuevas heladas y temperatura bajas siguen existiendo y por otra parte ese pequeño”brote verde” es tan precario, es tan débil, que antes que dar por superado el frio invierno, conviene cuidar lo que va brotando y vigilar que nuevas andanadas climatológicas no puedan destruir lo que apunta, aunque todavía casi no existe.

El sector debe actuar pensando en primer lugar, qué precisan los futuros compradores (características del piso, habitaciones, baños, m2.  etc.) y lógicamente adecuarse a unos precios que nada tienen que ver con los que llegaron a soportar las viviendas

La economía en estos momentos, al menos la situación que ha quedado después de la crisis y recesión posterior, es lo más parecido al jardín que ha sufrido una helada y tan pronto apuntan los primeros rayos de sol, ya creemos que se ha superado y que podemos volver a actuar como antes. Lo cierto es que nos ha faltado (y permítanme que siga con el símil del jardín), contar con jardineros que supieran antes de la crisis que se debía hacer para preservar las cosechas si esta llegaba (todos éramos expertos jardineros, aunque muchos ni sabíamos de horticultura). Nos faltó también quien nos indicara qué hacer y aportara medida (la Administración) durante los tiempos en que la helada de falta de crédito dejó las empresas sin el flujo vital para seguir funcionando, y ahora que comienza a derretirse la congelación del crédito (aunque de forma tan lenta que posiblemente tardemos todavía un año en recibir el flujo en las empresas de una forma que podamos establecer como ciertamente regular), tengo la sensación que seguimos sin saber qué hacer y tan solo pensamos en volver a preparar el jardín (la empresa) igual como estaba antes de la helada. En definitiva, como si nada hubiera pasado.

Hemos sufrido una fuerte crisis, con unas fiebres muy altas que han comportado que una gran parte del tejido empresarial (no hace falta hablar de la situación de las familias, con el alto volumen de paro que existe, la reducción de ingresos que han sufrido las economías domésticas y las expectativas de futuro de los jóvenes) ha desaparecido y el que queda, salvo excepciones que afortunadamente siempre existen, han  visto cómo su vitalidad, su fuerza empresarial se ha reducido.

El sector inmobiliario no ha sido el que más ha sufrido, pero sí el que primero sintió las consecuencias de la crisis que, recordemos, vienen derivadas de un excesivo apalancamiento de los bancos al pretender generar más actividad de la que realmente tenían capacidad para desarrollar, cierto es que con la ayuda necesaria de la actividad inmobiliaria que no supo, o no quiso ver, que el mercado es finito, que no se absorbe todo lo que se produce de forma permanente.

Ahora nos enfrentamos, ya lo hemos apuntado en diferentes ocasiones,  a un escenario diferente, totalmente distinto al que se ha vivido en los años anteriores a la recesión actual, pero sin embargo no parece que sea esta la percepción de los diferentes agentes que intervienen, cuando la pregunta o comentario más generalizado es “¿cuándo saldremos de la crisis?, ¿cuándo veremos la luz al final de túnel?,etc ,  o planteamientos parecidos. Debemos entender y ser conscientes que no hay luz al final de túnel, porque realmente no estamos en un túnel del cual saldremos nuevamente a la luz del sol, en todo caso, hemos sufrido, como decíamos al principio, un fuerte invierno que ha dejado destruido gran parte de nuestros (tal vez) excesivos cultivos, por lo que ahora lo que debemos plantearnos en cómo recomenzar, lo cual significa no pensar en como estaba, si no en ver como generamos los primeros pasos de lo que debe nuestro nuevo jardín o huerto.

Seguimos con los mismos esquemas, los mismos procedimientos y las mismas actuaciones que antes, es cierto que la actividad se ha reducido y en este sentido el sector ha adecuado los medios a los volúmenes actuales y que en algunos puntos y profesionales han aparecido intentos de nuevos esquemas de funcionamiento del sector inmobiliario, pero lo cierto es que en general el mercado sigue pensado en las mismas rutinas y en los mismos esquemas para desarrollar su actividad, esperando, eso sí, que mejore el mercado y se pueda, aunque con menos volumen, volver a trabajar como antes.

El sector inmobiliario, es cierto que no admite muchas variaciones tanto en su actividad como en el resultado de su desarrollo, es decir, el promotor inmobiliario tendrá que seguir localizando solares urbanos para poder desarrollar su actividad constructora y generar nuevas viviendas que ofrecer al mercado, ya sean en venta o alquiler y el agente inmobiliario deberá captar los productos inmobiliarios para poderlos comercializar (como sucede en cualquier tipo de establecimiento que tenga producto a la venta) y las posibles rentabilidades vendrá dadas por el resultado más o menos exitoso de sus transacciones, cuando lo que se demanda (y se debería ofrecer) es un paquete de servicios más personalizados.

Reinventarse es lo que se debe hacer, crear un nuevo esquema de servicios, nuevos productos y sobretodo darle valor añadido a las diferentes actuaciones del agente, aprovechado un valor intangible pero inmenso como es la experiencia

El cambio ha de venir por el enfoque precisamente que debe tener la actividad. Si se trata de un promotor, su misión es situarse en el mercado viviendas, pero el producto que debería ofrecer se ha de adaptar a las nuevas necesidades. Durante un tiempo, la obra que se había creado se establecía en función del precio final, ya que el mercado había asumido que la compra se realizaba atendiendo más a un nivel máximo de endeudamiento que los bancos permitan al futuro adquirente, que a las propias necesidades, lo que comportó que el producto a construir no se estudiaba desde la visión de la necesidad real del adquirente. Ahora se deberá actuar pensando en primer lugar, qué precisan los futuros compradores (características del piso, habitaciones, baños, m2.  etc.) y lógicamente adecuado a unos precios que nada tienen que ver con los que llegaron a soportar las viviendas. Hemos sufrido más que una caída, una devaluación de hecho en los precios de muchos productos y el inmobiliario es uno de los que más le ha afectado.

En cuanto al agente inmobiliario, no se puede limitar a ofrecer viviendas, locales o cualquier otro producto en venta o alquiler, en función de la propuesta del propietario. Debe aportar un valor añadido en el proceso. En primer lugar la labor de agente es asesorar a sus clientes y en este sentido, ese deber de asesorar comienza con el propietario, analizando e indicándole si su producto es más apto para una u otra actividad, comenzando por los promotores. El mercado actualmente nos marca una tendencia muy clara y definida que es el arrendamiento en lugar de compra como había sucedido en los últimos decenios, pero ello, vuelvo a insistir, como ya he hecho en otras ocasiones es totalmente coyuntural debido a la falta de crédito y a los escasos recursos económicos de los actuales inquilinos.
Por ello el sector se debe preparar para tener una cartera polivalente y que permita adecuarse a cada momento. Los propietarios, sobre todo los particulares, con carácter general tienen como objetivo la venta, aunque en la práctica la mayor parte de ellos sitúan sus propiedades en alquiler, ¿la razón?: la imposibilidad en muchos casos de poder vender, de ahí que accedan, aunque no de muy buen grado, al arrendamiento. Los demandantes de piso de alquiler, en gran medida, son compradores que en estos momentos no pueden acceder a la compra (por falta de financiación o por falta de recursos) y se ven abocados a un alquiler.

Si el escenario que actualmente se nos presenta nada tiene que ver con el pasado, pretender aprovechar los procedimientos, sistemas o esquemas para intentar avanzar en el desarrollo de la actividad, puede comportar más dificultades, cuando no la imposibilidad (en función de ese entorno concreto) de seguir. Reinventarse es una expresión que se ha utilizado, tal vez en demasía y para muchos colectivos (incluso la política), pero en este caso creo que debemos hacer uso de ella,  porque es realmente lo que se debe hacer, crear un nuevo esquema de servicios, unos nuevos productos y sobretodo darle valor añadido a las diferentes actuaciones del agente interviniente, aprovechado un valor intangible pero inmenso como es la experiencia.

La previsible evolución del mercado inmobiliario, realmente es muy interesante, no podemos decir en estos momentos un calificativo que pudiera sonar excesivamente positivo, pero sí tenemos que ser conscientes que este, el inmobiliario, en todas sus vertientes, es un sector imprescindible para el desarrollo de la economía, imprescindible para la evolución demográfica e imprescindible para un correcto desarrollo de la sociedad, pero, al igual que la sociedad, la economia y todo el entorno, ha cambiado, los profesionales también deben hacerlo, mirando hacia adelante.

Pensemos atendiendo a una frase de Voltaire que “el tiempo es justiciero y pone a cada uno en su lugar”, debemos para ello estar preparados y saber acceder a ese lugar que el mercado nos va a brindar, pero tengamos también en cuenta (o permítanme citar a Montesquieu en este caso) que “los proyectos que necesitan de mucho tiempo para ser ejecutados no tienen éxito casi nunca”.

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