Alertas Jurídicas viernes , 15 enero 2021
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Una retrospección del mercado Mirando hacia el futuro

Por Joan M. Bermúdez i Prieto. Abogado- Licenciado en Ciencia Políticas. Bermúdez Consulting & Management, SL 

Actualmente los distintos agentes del sector inmobiliario están actuando en la superación de la pérdida de actividad sin terminar de analizar las razones. Por ello el autor efectúa en su artículo una revisión de los orígenes, causas, consecuencias y por supuesto el posible desenlace que ello nos pueda conllevar.

 

• El gran error del sector ha sido la falta de análisis previo de dónde construir. Actualmente no existen más de unas cuatrocientas mil viviendas “vendibles”, no todas están situadas exactamente en los entornos en los que se podría generar demanda

• Otro error fue utilizar el crédito para provocar, incentivar y en ocasiones casi forzar al sector para que se mantuviera la construcción y venta en los niveles a los que se habían acostumbrado

• Hay que reinventarse, readecuarse y redefinirse en función de lo que será previsiblemente el futuro: un mercado más limitado, más ajustada la oferta a la realidad, menos aceleración en la evolución de los precios y un proceso de acceso al crédito más pausado

 

La reiteración o anáfora es una figura literaria que se utiliza para repetir una palabra o una frase a lo largo del texto, generalmente en la poesía. Aunque la situación no es la misma y en ningún caso podemos decir que en los diferentes entornos económicos y sociales donde se practica la reiteración (como repetición de un argumento), sea una figura literaria, sí es cierto que se mantienen de forma cuasi permanente una serie de ideas que hacen que por decantación siempre se termine con frases maximalistas, aunque generalmente de tendencia pesimista. Recordando al escritor Terenci Moix, podríamos decir que “estamos especializados en la armoniosa repetición del desastre. . . ”.

Esta primera reflexión es consecuencia ciertamente, no de un análisis estadístico y un estudio riguroso de mercado, pero sí de la percepción que a través del tiempo (en los últimos 5 años) y de las conversaciones, reuniones, declaraciones e informes que han ido surgiendo, cuasi de forma permanente terminan generando un poso que se va incorporando de forma silenciosa en nuestra percepción de la realidad que, sin que nos la desvirtúe, nos aboca, en cierta forma a una lectura un tanto sesgada de la misma, ya que nos centramos más en lo que aflora, lo que sube a la superficie, que lo que realmente lo está generando.

Aristóteles decía que no se puede deshacer un nudo sin saber cómo este se ha hecho. En estos momentos, al igual que cuando recibimos un nuevo artilugio que comenzamos a manipularlo sin previamente haber leído el voluminoso libro de instrucciones que lo acompaña, estamos actuando en la superación de la pérdida de actividad del sector inmobiliario sin terminar de analizar las razones. Por ello y aunque ya podríamos considerar que estamos en la última fase del proceso, nos ha parecido conveniente efectuar una revisión a los orígenes, sus causas, sus consecuencias y por supuesto el posible desenlace que ello nos pueda conllevar.

Hace unos años, concretamente en Julio del año 2.006, unos meses antes de que J.L. Rodríguez Zapatero (Diciembre de 2.006) interviniera en la 56 asamblea general de la ONU, ofreciendo el sistema bancario español como el mejor sistema posible, escribía en estas mismas páginas, cuando se comenzaba a reflejar la situación económica en la que posteriormente nos vimos envueltos, y que apuntaba como causante el sector inmobiliario, la opinión que el sector inmobiliario era la herramienta, el medio causante de la crisis (en un primer término) y de la recesión posterior (no entendida tan solo desde un punto de vista de crecimiento negativo del PIB), pero que el origen estaba en el sector financiero.

Reconozco que en aquellos momentos, cuando lo que realmente se visualizaba era que existían muchos pisos en el mercado, unos terminados, otros en construcción, pero todos en venta y que la parálisis de las mismas, que se produjo en tan solo unos días (en menos de un mes se dejaron de vender viviendas) comenzó a comportar las dificultades de los promotores para hacer frente a sus compromisos de pago, tal afirmación parecía como ajustada a la realidad.

Precisamente, el atribuir al sector inmobiliario la situación permitió que el sector financiero siguiera con una actividad que se consideraba normal, cuando en realidad, cada vez se posicionaba en una situación menos segura para hacer frente no tan solo a su cometido de concesión de créditos y préstamos, sino incluso para la propia pervivencia del mismo.

Ciertamente se generó un exceso de producción de viviendas y otros productos inmobiliarios, superior a la propia demanda aunque si la oferta se hubiera producido en los entornos adecuados y no de una forma tan anárquica, el mercado podría absorberlo con el tiempo, aunque el mayor error del sector fue considerar que podían generar demanda en cualquier parte, que tan solo hacía falta construir para que los compradores acudieran en tropel a comprar sus productos, sin atender a precios, características y ubicación, craso error.

Ahora nos encontramos con un alto volumen de viviendas. Si del total del stock se deducen las llamadas viviendas de segunda residencia, que representa en torno al 35% del volumen total del resto, es decir del 65% del producto que sería para atender la vivienda de primera necesidad, podemos observar que más de la mitad tiene difícil encaje en el mercado actualmente. Una parte de esta, que se establece en torno a un tercio del total, se encuentran en entornos alejados de núcleos urbanos, en zonas donde no existe demanda, o de características que no cumplen con  las necesidades de los potenciales (y futuros) adquirentes.

La consecuencia será que gran parte del producto que existe en el mercado tiene difícil, incluso en ocasiones, imposible comercialización, lo que obligará, como ya indicaba en una ocasión anterior a que algunos de los proyectos se vieran, con el tiempo, demolidos y posiblemente el suelo reutilizado con equipamiento municipal o tan solo dotacional.

Este  fue el gran error del sector inmobiliario, más la falta de análisis previo de donde construir, que el propio volumen de las construcciones. Actualmente no existen más de unas cuatrocientas mil viviendas que se podrían considerar vendibles, las cuales no todas están situadas exactamente en los entornos en los que se podría generar demanda. Se indica demanda en condicional, ya que esta tan solo evolucionará y se generará a partir del momento en el que el sector financiero salga de su crisis y pueda nuevamente ofrecer financiación en el mercado.

El error del sector financiero por su parte y que realmente provocó la situación de inflación de actividad sufrida, fue el no analizar los proyectos, el dar por válido cualquier posibilidad de invertir, no tan solo a nivel de concesión de préstamos, también como un agente proactivo (muy proactivo en ocasiones) incrementando esta construcción de forma acelerada.

Siendo esto grave, no lo fue tanto, como el hecho de utilizar el crédito y la previsión de incremento de actividad para provocar, incentivar y en ocasiones casi forzar a un sector (el inmobiliario) excitado por el volumen de actividad y por la apariencia de grandes beneficios (finalmente se ha visto que estos beneficios no se han podido realizar) para que se mantuviera la construcción y venta en los niveles a los que se habían acostumbrado.

Realmente les comportaba un volumen de clientes, de negocio y por ende de beneficios a los que no querían  renunciar, olvidando que la base del “negocio” bancario es el análisis del riesgo, la concesión de préstamos con garantías, no entendiendo las garantías como una hipoteca sobre un bien que finalmente puede no ser suficiente (como se ha demostrado en estos momentos con una caída significativa de los precios), si no atendiendo a la garantía como capacidad de retorno de la deuda.

El endeudamiento asumido por los bancos españoles frente al Banco Central Europeo (B.C.E.), en Septiembre del año 2.012 era de 327.881MM de euros, lo que los sitúa igual como el resto de sectores industriales, comerciales y economías domésticas, con un excesivo nivel de endeudamiento. La falta de recursos, error de las economías domésticas de asumir más deuda de la que podrían atender, también se hizo extensivo al sector bancario, aunque este por las características y la calificación de sistémico que le se le ha dado, le está permitiendo reducirlo a marchas forzadas., En estos momentos (setiembre de 2.013) se ha reducido en un 36% quedando en 241.89MM de euros, según datos publicados por el Banco de España (B.E.).

Por ello, recordando de nuevo la frase de Aristóteles, tal vez si sabemos cómo hemos llegado a esta situación, podremos tener más posibilidades de superarla. El conocimiento no nos va a resolver nuestra situación personal, pero si nos puede ayudar para mejorar nuestra posición, aprender de los errores (esperemos que todos los sectores lo hagan) y evitar caer nuevamente en ellos.

La economía necesita del sector inmobiliario, se ha expuesto por activa y por pasiva y aunque se pretenda en estos momento maquillar su importancia, esta se mantiene como uno de los motores de la economía, ya que incide e influye sobremanera en otros sectores productivos e incrementa el consumo (del cual estamos tan necesitados), pero también debemos saber que este no mejorará hasta que el sector financiero supere la situación en la que se encuentra.

Ambos sectores se necesitan y la duda surge cuando se mira hacia el futuro, pensando en qué momento volverá a recuperarse la situación anterior. Como se ha expuesto, la situación anterior no era buena, las consecuencias que se han vivido y se están viviendo lo demuestran, luego lo que hay que hacer es reinventarse, readecuarse y redefinirse en función de lo que será previsiblemente el futuro. Un mercado más limitado, más ajustada la oferta a la realidad, menos aceleración en la evolución de los precios y un proceso de acceso al crédito más pausado, con unas necesidades de aportación de recursos propios por parte de los compradores más importante que lo fue en tiempos anteriores.

En el escenario temporal que se presenta en estos momentos no parece que se pueda visualizar una mejora hasta que se supere la situación expuesta del sector financiero, por ello consideramos que no antes del año 2.015 (a lo largo del año) se visualizará un incremento de la capacidad de concesión de créditos y consecuentemente de compra de viviendas.

El trayecto hasta alcanzar una normalidad, entendida esta como un nivel de actividad que permita la asunción por el mercado del orden de 350.000 viviendas, previsiblemente requiera más tiempo, pero pensemos que “… si yo sigo diciéndome a mí mismo que no puedo hacerlo, posiblemente que yo termine siendo incapaz de hacerlo…” (Mahatma Gandhi)

 

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