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Transformación de locales de negocio en viviendas

Por Patricia Briones. Abogada y adjunta a la Asesoría Jurídico-Técnica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid

La autora analiza la reciente sentencia del Tribunal Supremo que confirma su doctrina respecto del derecho de todo propietario de piso o local a usarlos como considere más adecuado, salvo que el cambio de uso esté expresamente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

 

• La transformación de un local en vivienda requerirá únicamente el consentimiento de los propietarios cuando suponga una modificación del Título o los Estatutos o se realicen obras que alteren elementos comunes de la finca

 

La transformación de locales de negocio en viviendas es un tema que suscita numerosas controversias en el ámbito de las Comunidades de Propietarios.

Recientemente el Tribunal Supremo se ha pronunciado al respecto en una sentencia de fecha 12 de septiembre de 2013 relativa al cambio de destino de un local a vivienda y la infracción de normativa urbanística existente al respecto.

En este caso, la comunidad de propietarios demanda a la propietaria de una oficina por destinarla a vivienda con la finalidad, no solo de que se le condene a cesar en dicho uso, sino a que se inscriba en el Registro de la Propiedad la prohibición de destinar dicha finca a un uso que no sea estrictamente el de oficina. Aunque en primera instancia se estimó íntegramente la demanda, en segunda instancia la resolución fue revocada en su totalidad interponiéndose ante el TS el correspondiente recurso de casación.

El Tribunal Supremo confirma la sentencia de segunda instancia en base a los siguientes motivos:

1. El Título Constitutivo no contiene una prohibición de que los propietarios de las oficinas pudieran dedicar las mismas a otra actividad distinta de la originariamente expresada como de “oficinas”.

2. No se ha podido probar que el cambio de destino afecte a la estructura del edificio o comprometa elementos comunes.

3. La doctrina de la Sala es prácticamente unánime (STSS 30/12/2010, 23/2/2006, 20/10/2008, 24/10/2011) al considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca.

4. Concluye que la descripción del inmueble como local no le priva al propietario de la posterior posibilidad de destinarlo a vivienda dado que no consta la prohibición expresa en el Título Constitutivo o en los Estatutos que así lo acredite.

La transformación de los locales en viviendas puede tener su origen en la transformación de las viviendas en locales regulada a partir del año 1985.

A este respecto, el Real Decreto- Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, conocido coloquialmente como “Decreto Boyer”, establecía en su artículo 8 lo siguiente:

“Los propietarios de fincas urbanas y los arrendatarios de éstas, con el consentimiento de aquellos, podrán realizar libremente la transformación de viviendas en locales de negocio, salvo disposición contraria, en su caso, de los Estatutos reguladores de las Comunidades de Propietarios, y sin perjuicio de los dispuesto en el artículo 7, párrafo tercero, de la Ley de Propiedad Horizontal, de 21 de julio de 1960, relativo a actividades estatutariamente no permitidas, dañosas para la finca, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres, y de la obtención de las correspondientes licencias administrativas”.

De conformidad con el citado artículo, se permitía al propietario la conversión de la vivienda en local siempre y cuando se realizara dentro de los límites impuestos por el artículo 7 de la LPH.

No obstante, aunque facultaba al propietario para que realizara libremente dicha transformación sin necesidad de recabar para ello el consentimiento de la Comunidad, éste era preceptivo cuando para ello era necesaria la realización de obras en elementos comunes, en cuyo caso, dicho consentimiento debía ser otorgado por la unanimidad de los propietarios a tenor de lo preceptuado en los artículos 7.1, 12 y 17.1 de la citada Ley.

Tras la reciente reforma de la LPH que entró en vigor el pasado 28 de junio, suprimido el art. 12 y modificado el 17 relativo al quórum necesario para la adopción de los acuerdos en consonancia con el art. 10.3.b, actualmente para la ejecución de estas obras el acuerdo requerirá para su aprobación el voto favorable de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas de participación así como la correspondiente autorización administrativa. 

Por lo tanto, los propietarios pueden transformar libremente su vivienda en local sin necesidad de acuerdo comunitario, siempre y cuando cumplan con las siguientes condiciones:

a) Ausencia de prohibición expresa en el Título Constitutivo o en los Estatutos.
b) No se alteren elementos comunes de la finca.
c) Ausencia de prohibición en la normativa urbanística del municipio donde radique la finca.
d) Realización de actividades no prohibidas, dañosas, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres.

Si el citado artículo 8 del RDL facultaba expresamente al propietario a modificar el destino inicial de la vivienda y convertirla en local, sin embargo nada decía respecto al supuesto contrario, es decir, a la conversión del local en vivienda. Ante el vacío legal existente actualmente al respecto, es en este punto donde surgen la mayor parte de las controversias toda vez que se plantea la posibilidad de realizar una interpretación extensiva del citado precepto de forma que sea también aplicable a estos supuestos.

Existe una amplia discusión ya que un sector de la doctrina considera que la descripción en el Título Constitutivo del régimen de propiedad horizontal de una finca registral como “local” supone una vinculación o atribución respecto a su destino de tal forma que, si se altera el mismo, conlleva una modificación del Título Constitutivo. En este caso, para proceder a la transformación sería necesario el consentimiento de la unanimidad de los propietarios.

Por otro lado, otro gran sector doctrinal dentro del cual debe incluirse la postura del TS y de la sentencia objeto de análisis mantiene la tesis que al no existir en el Título o en los Estatutos una limitación o exigencia del destino que debe darse a ese local, podrá ser destinado a otro fin sin que para ello su propietario requiera el consentimiento unánime del resto de los comuneros. A este respecto, sirva de ejemplo la STC AP Barcelona de fecha 8 de abril de 2006 que establece que “La mención contenida en la Escritura constituye un mera  descripción de la entidad, siendo en el mejor de los casos una manifestación de destino que en modo alguno contiene una prohibición de usar dicho local como vivienda, prohibición que, como tal, no es presumible, debiendo constar de forma clara, precisa y terminante.”

Esta facultad que incumbe a los propietarios de locales ha sido reiteradamente admitida en la doctrina de las Audiencias Provinciales (Vg. SS. A.A.P.P. Madrid, 3/6/98, 18/3/2005 y 5/12/2006, Alicante, 22/3/1999 y24/2/2003 y A Coruña, de 2/5/2001, entre otras) así como por la Jurisprudencia del Tribunal Supremo que señala que las prohibiciones establecidas en el Título deben ser interpretadas en sentido restrictivo( SS 6/2/1989, 24/7/92, 21/4/97, 29/2/2000 y 30 de mayo de 2001 entre otras).

También la Dirección General de los Registros y del Notariado se ha manifestado al respecto y de especial  trascendencia es la Resolución de la de 23 de marzo de 1998, relativa a si la transformación de destino de un local de negocio en vivienda supone o no la modificación del título Constitutivo de la propiedad horizontal, que requerirá el acuerdo de la junta de copropietarios. Esta sentencia, modifica parcialmente el criterio sentado con anterioridad en Resolución de fecha 25 de septiembre de 1991. Es esta Resolución del año 98 la que determina que” tratándose de elementos privativos, ha de ser regla la de la posibilidad de todo uso, siempre que éste sea adecuado a la naturaleza del objeto y no vulnere los límites genéricos de toda propiedad, o los específicos de la propiedad horizontal…Más la exigencia de interpretación de tales límites exigen que hayan ser formulados con claridad y precisión, sin que puedan deducirse, como en el caso debatido de una simple expresión descriptiva, como la de “ locales de negocio”.

CONCLUSIONES

Aunque el Decreto Boyer sólo autorizaba expresamente al propietario a transformar su vivienda en local,  parece claro que la simple descripción que se realice en la Escritura de División Horizontal o Título Constitutivo de un elemento privativo como “local u oficina” no supone una prohibición ni una limitación al titular en su cambio de destino salvo que así esté claramente establecido en el Título Constitutivo o en los Estatutos de la Comunidad.

En consecuencia, la transformación de un local en vivienda requerirá únicamente el consentimiento de los propietarios cuando suponga una modificación del Título o los Estatutos o se realicen obras que alteren elementos comunes de la finca.

Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de septiembre de 2013

Nº de marginal : 2441344

• La descripción del inmueble como local no le priva al propietario de la posterior posibilidad de destinarlo a vivienda, siempre que  no conste la prohibición expresa en el Título Constitutivo o en los Estatutos

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