Alertas Jurídicas martes , 26 enero 2021
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Reclamación de cantidad por la existencia de vicios ocultos por compraventa de una vivienda

Por  www.ksolucion.es 

SUMARIO:

1.- El Caso
1.1.- Supuesto de Hecho
1.2.- Objetivo. Cuestión planteada
1.3.- La estrategia del Abogado
2.- El Procedimiento Judicial
2.1.- Partes
2.2.- Peticiones Realizadas
2.3.- Argumentos
2.4.- Normativa
2.5.- Documentación
2.6.- Prueba
2.7.- Resolución Judicial
3.- Jurisprudencia relacionada con el caso
4.- Documentos jurídicos
5.- Biblioteca
6.- Formulario: Demanda de reclamación de cantidad por daños y perjuicios derivados de vicios ocultos en una vivienda

TEXTO DEL ARTÍCULO:

1.- EL CASO

1.1.- Supuesto de hecho

Barcelona

El 26 de junio de 2001 Doña Mónica y Don Andrés adquirieron, mediante escritura pública, por mitades indivisas una vivienda ubicada en la calle Flores 1, e integrante del Edificio La Paz, cuya titularidad se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad, siendo la vendedora Doña Clara.

Observadas unas grietas en las viviendas integrantes del Edificio La Paz,  la Comunidad de Propietarios contrata los servicios de un arquitecto, quien manifiesta, después de realizar estudios de patología, que las viguetas de los techos de las viviendas padecen de aluminosis.

Como consecuencia de lo anterior, la Comunidad de Propietarios decide contratar los servicios de una compañía especializada para que se encargue de la realización de las obras necesarias. Así, D. Andrés y Dª Mónica deberán abonar a la Comunidad el importe de las obras realizadas en su piso, que asciende a la suma de 2295 euros.

1.2.-Objetivo. Cuestión planteada.

Los clientes son D. Andrés y Dª Mónica y su objetivo es obtener de la vendedora el importe correspondiente a la reparación de la vivienda por la obligación de saneamiento por vicios ocultos que le corresponde o forzar a la otra parte al allanamiento o  , en su defecto, a una negociación cuyo resultado favorezca los intereses del cliente

1.3.-La estrategia. Solución propuesta.

La estrategia principal del abogado consiste en demostrar, mediante informe del arquitecto, la existencia de vicios ocultos de la cosa vendida y la obligación del vendedor de sanear la cosa vendida.

2.-El procedimiento judicial 

Orden Jurisdiccional: Civil
Juzgado de inicio del procedimiento: Juzgado de Primera Instancia de Barcelona.
Tipo de procedimiento: Juicio verbal sobre reclamación de cantidad.
Fecha de inicio del procedimiento: 30/07/2001   

2.-Partes

• Parte demandante: 
Doña Mónica y Don Andrés
• Parte demandada: 
Doña Clara
 
2.2.-Peticiones realizadas

• La parte demandante, en su escrito de demanda, solicita:

Que se condene a la demandada a abonar la suma de 2295 euros. con los intereses legales, sin perjuicio de los intereses establecidos en el artículo 576.1 de la Ley 1/2000.
Que se condene en costas a la parte demandada.

• La parte demandada:

Muestra su voluntad de llegar a un acuerdo transaccional.

2.3.-Argumentos

• La parte demandante, en su escrito de demanda, señala que:

La aluminosis o cemento aluminoso está considerado por el Tribunal Supremo como un vicio de la cosa vendida oculto, grave, preexistente, regulado en los artículos 1484 y ss del Código Civil.

Manifiesta que la utilización de vigas de construcción prensadas de hormigón fabricado con cemento aluminoso, son vigas que no son apreciables a simple vista, al formar parte del forjado del edificio, siendo necesaria para su detección la realización de catas y análisis.

Así mismo que la aluminosis, además de oculto, es un defecto grave que puede ser controlado mediante reparaciones, pero que a la larga implica la reducción considerable del tiempo de disfrute del inmueble por el envejecimiento prematuro.

En consecuencia de lo anterior, los defectos aparecidos en la vivienda vendida están incardinados como vicios ocultos del artículo 1484 del Código Civil, con la consiguiente obligación de saneamiento por parte y a costas del vendedor.

• La parte demandada:

Nada argumenta 

2.4.-Normativa

Procesal:
-Ley  de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2000, de 7 de enero). LEC (art.6, art. 50.1, art. 251.1, art. 282, art. 394).
Fondo:
-Código Civil. CC (art. 1100, art. 1101, art. 1108, arts. 1484 y ss). 

2.5.-Documentación
• La parte demandante aportó junto con su escrito de demanda:
-Escritura de compraventa de la vivienda.
-Copia del Informe de Patología.
-Test positivo de Aluminosis.
-Fotografías de desperfectos aparecidos en los pisos bajos del edificio.
-Presupuesto de reparaciones, realizado por la empresa especializada.
-Certificación del acta de la comunidad por el que se acuerda la aprobación del presupuesto para la ejecución de obra.
-Contrato de ejecución de obra.
-Certificación del Presidente de la Comunidad de Propietarios, conforme los documentos que anteriormente se relacionan, son fiel reflejo de su original.
• La parte demandada no aportó documentación alguna.

2.6.-Prueba
No se practicó ninguna prueba adicional por haberse llegado a una transacción extrajudicial, que se presentó a homologación judicial.

2.7.-Resolución Judicial 

Fecha de la resolución judicial: 03/10/2001

Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:

El Juzgado de Primera Instancia dictó Auto por el que se homologa la transacción judicial acordada entre la parte demandante, Doña Mónica y Don Andrés y la parte demandada Doña Clara en los términos expuestos en el escrito de fecha 3 de octubre de 2001, declarando finalizado el procedimiento.
Fundamentos jurídicos de la resolución judicial:

El Juzgado fundamenta su decisión en la facultad a que se refiere el art. 19.1 de la LEC, que tienen los litigantes para disponer del objeto del juicio, excepto cuando la Ley lo prohíba o establezca limitaciones por razones de interés general o en beneficio de tercero, y en el apartado segundo de ese mismo dispositivo, que establece que si fuere la pretensión de las partes una transacción judicial y el acuerdo esté conforme con lo anteriormente previsto, será homologado por el tribunal que esté conociendo del litigio al que se pretenda poner fin.

Siendo que en el presente caso de los elementos obrantes en los autos, no se desprende que el acuerdo adoptado por las partes esté prohibido por la ley, ni desconozca ninguna de las limitaciones a las que hace referencia el precepto antes citado, por lo que procede la homologación de la transacción, declarando finalizado el proceso.

3.- JURISPRUDENCIA RELACIONADA CON EL CASO

Sentencias relacionadas con el caso:

• Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 8ª) núm. 341/2009 de 21 de septiembre de 2009. BDI Economist & Jurist. Civil y Mercantil. Marginal 344231.
• Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias (Sección 6ª) núm. 322/2009 de 18 de septiembre de 2009. BDI Economist & Jurist. Civil y Mercantil. Marginal 334808.
• Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 16ª) núm. 384/2009 de 10 de julio de 2009. BDI Economist & Jurist. Civil y Mercantil. Marginal: 341329.
 
4.- DOCUMENTOS JURÍDICOS

Documentos disponibles en www.ksolucion.es Nº de Caso: 2437 info@ksolucion.es 
1.    Demanda de reclamación de cantidad por daños y perjuicios derivados de vicios ocultos en una vivienda.
2.    Test de Aluminosis.
3.    Acuerdo transaccional suscrito por las partes.
4.    Auto de Homologación del acuerdo alcanzado, en un proceso de Reclamación de cantidad por vicios ocultos.

Formularios jurídicos relacionados con este caso
-Escrito de contestación a la demanda ejercitando acción de saneamiento por vicios ocultos
-Escrito de demanda ejercitando acción de saneamiento por vicios ocultos (quanti minoris)
 
5.- BIBLIOTECA
 Disponible en wwww.ksolucion.es Nº de Caso: 2437
-Sabelotodo Derecho Civil
-Formularios de la Nueva Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000.

 

AL JUZGADO QUE POR TURNO CORRESPONDA

D. _________ Procurador de los Tribunales y de D._________ y Dña. _______, según acredito en la escritura de poder que debidamente se acompaña para su unión de los autos por copia certificada con devolución de su original, y asistido del Letrado D. ________ ante el Juzgado comparece y como mejor en derecho proceda,
DICE
Que mediante el presente escrito y en la acreditada representación formulo DEMANDA DE JUICIO VERBAL CONTRA Dña.____________ la cual puede ser emplazada en __________ de Barcelona. Todo ello en reclamación de 382.139 Ptas. de principal, con más sus intereses y costas procesales.
Baso la demanda en los siguientes

HECHOS

PRIMERO.- COMPRAVENTA DE VIVIENDA.
En fecha 1 de febrero del 20__, mis mandantes, D. ___________ y Dña. _______, mediante escritura pública de compraventa autorizada por el Notario de ____________, Número de Protocolo ___, adquirieron por mitades indivisas a título de compre, la vivienda ubicada en calle _________, y que fue inscrita en el Registro de la propiedad Número ___ de dicha ciudad, en el Tomo ____ Libro ____ de ____ de _____, Folio ____, finca Nº _____, inscripción. Siendo vendedora la demandada Dña. _________.
De Documento nº1  se acompaña original de la Escritura de compraventa de la vivienda sita en la calle _________ de _______, otorgada ante el Notario de ___________ en fecha _______, protocolo___.
SEGUNDO.- PATOLOGIAS POR CEMENTO ALUMINOSO.
Que habiendo apreciado diversas grietas en las viviendas integrantes del edificio de la c/ ________ la Comunidad de Propietarios del inmueble, a finales del mes de febrero decidió contratar los servicios de un Arquitecto para que determinase las patologías que estaban aflorando.
Al tiempo, y por orden del Arquitecto ______, se procedió, al observarse que las viguetas de los techos de todas las viviendas del edificio aparecían remarcadas, a realizar una cata y sacar unas muestras del tipo de cemento del que estaban construidas las mencionadas viguetas.
Dichas muestras fueron analizadas por el Laboratorio de Materiales de la Escuela Universitaria de ______, dando como resultado que las viguetas estaban realizadas con cemento aluminoso. 
De conformidad con el referido informe del Arquitecto, la Comunidad de Propietarios de la __________________, decidió contratar a la empresa ______, dedicada a la rehabilitación de edificios, para que se encargase de la realización de las obras necesarias.
De Documento Nº2 se acompaña Informe de las Patologías del Edificio, realizado por el Arquitecto Sr. _____________.
De Documento Nº 3  se acompaña  el Test positivo de Aluminosis.
De Doc. 4º AL 14  se acompañan fotografías de desperfectos apreciados en los pisos bajos del edificio.
De Doc. nº 15 se acompaña presupuesto de las reparaciones, realizado por la Mercantil _________.
De Doc. nº 16 se acompaña certificado del acta de la Comunidad de Propietarios celebrada en fecha 7 de junio de 2001, por el que se acuerda la aprobación del presupuesto para la ejecucion de obra, presentado por la empresa  _________________.
De Doc. nº 17 se acompaña contrato de ejecucion de obras, suscrito en fecha 18 de junio de 2001, entre la Comunidad de Propietarios y la empresa ejecutora.
De Doc. nº 18 se acompaña Certificación del Presidente de la Comunidad de Propietarios, conforme los documentos que anteriormente han quedado relacionados, son el fiel de su original, el cual se encuentra en custodia de la Comunidad de Propietarios.
TERCERO.- CEMENTO ALUMINOSO COMO VICIO OCULTO, GRAVE, DESCONOCIDO E IRRECONOCIBLE PARA EL COMPRADOR, Y ANTERIOR A LA COMPRAVENTA REALIZADA.
La Sentencia del tribunal Supremos de 1 de diciembre de 1997 califica el cemento aluminoso como un vicio de la cosa vendida, oculto, grave y preexistente, cuyo mecanismo se regula en los arts. 1484 y ss. del Código Civil.
En cuanto vicio oculto se ha de decir que la utilización de las vigas de construcción presentadas de hormigón fabricado con el cemento aluminoso, son vigas que no son apreciables a simple vista, al formar parte del forjado del edificio. Siendo necesario para su correcta detección la realización de catas y análisis, tal como se ha operado en el edificio ubicado en _______ de _____ de ______, y del que la parte actora es propietario por compra venta a la parte demandada, de la vivienda bajos cuarta.
Se trata de un efecto grave, porque aunque el vicio de la aluminosis, se encuentra latente, y puede ser controlado mediante cuantiosas reparaciones, a largo plazo implica una reducción considerable del tiempo de disfrute y uso del inmueble, debido a un envejecimiento prematuro. Siendo determinante aclarar que los arreglos retrasaran el deterioro, pero no remediaran el problema.
Tales reparaciones son las que se están llevando a cabo en estos momentos en toda la finca, sita ______, por la empresa _________.
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 28 de enero de 2000 siguiendo la doctrina iniciada por la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de diciembre de 1997, resuelve en su fundamento jurídico 4º que:
“los vicios del art. 1484 del CC. Son defectos de cierta envergadura. La ley utiliza el término “defectos ocultos de la cosa vendida que la hacen impropia para el uso a que se la destina o disminuye de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menor precio”.
Es preciso, la importancia de estos vicios, en relación al valor total de lo vendido, lo que ha llevado a los Tribunales a incluir dentro del mismo los defectos por cemento aluminoso que se han planteado, siendo de destacar al respecto la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 1 de diciembre de 1997 y las sentencias de este misma audiencia de 27 de junio de 1997 (sección primera, y de 29 de enero de 1999 (sección séptima)”
En consecuencia de todo lo anterior, resulta que los efectos apreciados en el edificio y por ende, en la vivienda vendida, están incardinados como vicios ocultos del art. 1484 del Código Civil, con la consiguiente obligación de saneamiento por parte y a costas del vendedor.
CUARTO.- COSTAS DE LAS OBRAS, VALOR DE SANEAMIENTO, DISMINUCION DEL PRECIO DE COMPRA.-
El coste de las obras en el edificio, cuya parte correspondiente a la vivienda de autos, que está soportando ahora mi mandante y resulta ser de cargo de la demandada, por su obligación de saneamiento, surge del siguiente detalle:
-Partida correspondiente a los honorarios de Arquitectos, suma de cantidad de 555.400 Ptas.
De Doc. Nº 19 se acompaña recibo  expedido por el Arquitecto Sr. ________, al pago efectuado por la Comunidad de Propietarios, cuyo original obra en custodia de dicha Comunidad, tal y como consta en el Doc. nº 18.

Partida correspondiente a la ejecucion de las obras, realizadas por la contratista ___________ 5.557.819 Ptas.
De Doc. nº 15 se ha acompañado el correspondiente presupuesto de obras.

De Doc. nº 20 y 21 se acompañan lo recibos librados por el contratista, que hasta el momento han sido abonados por la Comunidad de Propietarios, habida cuenta que al estar llevándose a cabo en estos momentos las obras, estas se abonan mediante pagos parciales, obrando los originales en poder de la Comunidad, tal y como consta en el Doc. nº 18.
Suma el total montante de las obras, la cantidad de 6.114.219 Ptas

.
De total importado de las obras realizadas, la cantidad que corresponde abonar al piso bajos cuarta, es la suma de TRESCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL CIENTO TREINTA Y NUEVE (382.139) PESETAS, que resulta de la repercusión del importe de las obras entre los 16 departamentos que integran la comunidad de Propietarios, tal y como se ha venido realizando desde su construcción, y conoce sobradamente la demanda, por sus años de formar parte tal Comunidad.

De Doc. nº 22 al 26, se acompañan recibos que han sido expedidos por la Comunidad de Propietarios, correspondientes a los diversos ingresos y pagos que hasta el momento han realizado mis mandantes en la cuenta bancaria de la Comunidad, para atender a su parte contributiva a los gastos por las obras que se están realizando.

En virtud de lo expuesto, la obligación de saneamiento que incumbe a la demanda Sra.  ______ resulta ser en la suma de 382.139 Ptas. Que es el importe que tienen que abonar mis mandantes, los compradores, por ahora, a la Comunidad de propietarios, para paliar los vicios ocultos existentes al momento de la venta realizada por la demanda, y que se corresponde al menor precio de adquisición que se establece en el art. 1.484 CC en relación a la rebaja del precio, que debe soportar la parte vendedora, a tenor del art. 1.486 CC.

QUINTO.- RAZÓN DE DEMANDAR.

Si bien en un principio, y tras conversaciones extrajudiciales, la parte demanda se avino a abonar el importe de las obras a realizar, posteriormente no ha dado cumplimiento  a sus obligaciones, razón por la cual, no le ha quedado más remedio a esta parte actora  que solicitar el auxilio judicial en defensa de sus derechos, dentro del plazo de los seis meses establecidos en el art. 1.490 Código Civil.
A los anteriores hechos, le son de aplicación los siguientes

FUNDAMENTO DE DERECHO

I. Procedimiento: Art. 250.2 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil: “se decidirán también en el juicio verbal las demandas cuya cuantía no exceda de ….”

II. Cuantía del Procedimiento: Art 251.1 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil.

III. Capacidad: Ambas partes ostentan la capacidad procesal necesaria para ser parte en el proceso a tenor de lo que dispone el Art. 6 y ss de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil.

IV. Competencia: Art. 50.1 de la Ley 1/2000 de enjuiciamiento Civil.

V. Fondo: Arts.1.484 y ss del Código Civil “Del saneamiento por los defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida”. Así como la teoría general de las obligaciones y contratos, establecida en los arts. 1.088 y ss del Código Civil, con especial relevancia al contrato de compraventa.

VI. Intereses: Art. 1.100, 1.101 y 1.108 del Código Civil, así como el art. 576.1 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil.

VII. Costas: Art. 394 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, en lo referente a las costas del procedimiento, que serán de imponer a la demandada.

VIII. Demás normas de general, y pertinente aplicación del tenor del principio “Iura Novit Curia”

Por todo ello, AL JUZGADO

SUPLICO: Que teniendo por presentada esta demanda con la escritura acreditativa de mi representada, documentos acompañados y copias de todo ello, se sirva admitirla, proceder a su tramitación de conformidad con el juicio verbal, tenerme por parte en el mismo en la representación que ostento de D.____________ y Dña.__________ como demandantes, dar traslado a la demanda a Dña.________ y siguiendo el proceso con arreglo a derecho, dictar sentencia por la que estimando íntegramente la demanda, se condene a la demandada a abonar a los actores la cuantía de TRESCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL CIENTO TREINTA Y NUEVE (382.139) PESETAS, con más los interés legales desde la fecha de interpelación judicial, sin perjuicio de los intereses establecidos en el art. 576.1 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, haciendo expresa condena en costas a la parte demandada.
PRIMER OTROSÍ: que con arreglo a lo previsto en el artículo 282 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, de 7 de enero, por interesar a esta parte, ya desde ahora
SUPLICO AL JUZGADO: que en el momento procesal oportuno se sirva acordar recibir el presente juicio.
En ______, a 30 de julio de dos mil uno.

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