Alertas Jurídicas viernes , 15 enero 2021
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La vivienda, fuente para recaudar impuestos

Por Joan M. Bermúdez i Prieto. Abogado- Licenciado en Ciencia Políticas. Bermúdez Consulting & Management, SL

La información es la herramienta básica que precisan los profesionales inmobiliarios para desarrollar con éxito su labor, pero debe contextualizarla, analizar los resultados con detalle, localizar y revisar los que corresponden a su propio mercado y en función de ello tomar las decisiones que mejor se adapten al contexto que siempre, a partir de ahora, será cambiante

 

• Nuevamente se acude a las viviendas para obtener una mejor recaudación a través de las diferentes vías de impuestos y tributos que las gravan.

• Las medidas adoptadas en estos últimos años vinculadas al sector, tan solo han sido dirigidas a dos objetivos: regularizar la situación de los bancos e incrementar los impuestos a fin de no reducir la recaudación. Ni una sola medida se ha adoptado en beneficio del sector.

• El volumen recaudado por el impuesto del IBI, ha crecido un 43%. Resulta significativo en un momento en el que la actividad de transacciones inmobiliarias se ha reducido y el incremento del parque de viviendas se ha paralizado

 
La necesidad de una mayor recaudación de ingresos que precisan las diferentes administraciones públicas es un hecho notorio y que no precisa de más comentario. Que esta necesidad viene dada por la caída de la actividad empresarial en general, está asumido y más concretamente como consecuencia y derivada de la falta de actividad relacionada con el sector inmobiliario, ya sea la construcción (en sus diferentes ramas), la compra de una vivienda o la solicitud de una licencia de obras; es conocido e incluso reconocido por las propias administraciones.

Lo que tal vez no es tan notorio, tan asumido o tan reconocido es que las administraciones que han abjurado (como hizo el rey Recaredo del arrianismo) del sector inmobiliario, que lo han culpado de todos los males, que han decidido borrarlo de su memoria, como si nunca hubiera existido, siguen contando con éste sector y sus productos (viviendas, terrenos, solares) o actividad para incrementar la presión fiscal, en definitiva, cuando precisan que las arcas, ya sean estatales, autonómicas o municipales recauden, nuevamente recurren a la que parece ser la única fuente de ingresos.

Esta situación presenta dos variables o visiones diferentes y cualquiera de ellas es realmente preocupante. La primera y más sencilla es que, tal y como ya venimos apuntando desde hace tiempo, no existen todavía (con el tiempo “podrían” existir) otras actividades que permitan una recaudación de otros sectores, como por ejemplo los derivados de la I+D (aunque atendiendo a los recursos con que cuenta no parece muy probable en el corto o medio plazo) o tal vez alguna rama de la industria. Tan solo los servicios y el turismo parece que han tomado el relevo, aunque con una capacidad más limitada en cuanto a los volúmenes a recaudar.

La segunda variable o visión son los impuestos que gravan los productos inmobiliarios y sobre todo las viviendas; esta variable, siendo la más injusta y la menos razonable, parece que ha sido la que se ha adoptado como la más rápida y más sencilla, al margen de que no existe posibilidad de oposición a ello. Nuevamente (aunque ha sido un continuo desde el inicio), se acude a las viviendas para obtener una mejor recaudación a través de las diferentes vías de impuestos y tributos que las gravan.

El IVA que afecta a las viviendas nuevas, en poco más de 5 años (desde el principio de la que se ha dado en mal llamar crisis del “tocho”) ha pasado del 7% al actual 10%, sin valorar que durante un tiempo en este mismo periodo, llegó incluso a tener un IVA reducido del 4%. Si nos atenemos a ello se ha incrementado 6 puntos (150%), en un momento en el que uno de los problemas de las entidades financieras y por ende de la Administración es la necesidad de realizar el stock de vivienda en venta que hay en el mercado y reducirlo para sí  mejorar la posición del sector financiero. Recordemos que nos han estado diciendo durante tiempo (el necesario para inyectar más de 60.000 millones de euros), que la banca era sistémica y por lo tanto necesaria su salvaguarda.

En cuanto a las viviendas usadas, el gravamen también ha tenido ciertas variaciones en su cálculo que lo hacen cada vez más caro. En este caso el impuesto que se aplica es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (I.T.P.)  se ha visto también incrementado en diferentes CC.AA, con un abanico que oscila entre el 6% que se aplica en Navarra al 10% que se aplica en CC.AA. como Cataluña, Castilla y León o Asturias entre otras, siendo este al parecer el límite al que van tendiendo el resto de los diferentes territorios, a fin de asimilarlo al IVA actual sobre las viviendas nuevas.

A ello se le ha de añadir tanto a las viviendas nuevas como a las usadas (pensemos que el concepto de usada, tan solo significa que se ha producido una transmisión, aunque nadie haya viviendo en ellas, como sucede en los supuestos de ciertas adjudicaciones de los bancos) el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que oscila entre el 050% y el 1,50% dependiendo de las CC.AA,

Para seguir con la relación de los costes que se deben soportar en el supuesto de una transmisión, se genera el impuesto de Plusvalía que calcula el Ayuntamiento donde se sitúa la vivienda, el cual grava el incremento que se ha producido en el valor de la vivienda en el espacio de tiempo que ha existido entre las transacciones. Actualmente cuando nos encontramos que todas las viviendas han perdido valor de forma significativa, tratar que exista un impuesto que grava el beneficio teórico que según el ayuntamiento se haya producido, no hace más que reducir en el precio real de la venta o incrementar, el precio de la compra, en cualquier caso un encarecimiento del producto.

A este escenario ya complicado y costoso, se produce otra vuelta de tuerca a los titulares de las viviendas (que no siempre se consideran propietarios, por la deuda que sobre la misma existe). Se aplica el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el IBI. Esta parece ser una fuente que consideran los legisladores que no se agota, ya que siguen bombeando ingresos a través de ella, tan solo hace falta ver el proyecto de presupuestos del año 2.014, en el que  se incluye la revisión catastral de más de 500.000 inmuebles, con el objeto de actualizar su valor, pero esta revisión tan solo es un paso más que se suma a los millones que se han revisado en estos últimos años, tan solo en este mismo año se han revisado más de 900.000  viviendas.

No conforme con ello también se está tratando un proceso de actualización y adecuación de las superficies de las viviendas, atendiendo a las superficies establecidas en el catastro y las que en su momento se declararon, de cuya actuación no se disponen de datos, aunque suponemos va en la misma línea que lo expuesto anteriormente, aunque los datos corroboran la intencionalidad recaudadora, ya que según el propio Ministerio de Hacienda,  en el periodo de 2.007 al 2.011, el volumen recaudado por el impuesto del IBI, ha crecido un 43%. En un momento en el que la actividad de transacciones inmobiliarias se ha reducido y el incremento del parque de viviendas se ha paralizado, resulta significativo el incremento de un impuesto que debería ir relacionado con el valor real del mercado y el volumen del mismo.

Esta presión sobre las viviendas y como consecuencia de ello sobre el mercado inmobiliario, ha permitido el incremento de los ingresos en el capítulo del IBI, como indicábamos anteriormente, pero el resto de los tributos, a pesar de los aumentos sufridos, la recaudación neta se ha visto reducida en una horquilla que oscila del 52% de Extremadura al 71% en Murcia, con una estimación media de reducción en torno al 60%.

Tal vez han permitido que la reducción de la recaudación se haya ralentizado durante un tiempo, aunque como siempre nos olvidamos de la fábula de la gallina de los huevos de oro, queriendo obtener lo máximo en el menor tiempo terminamos por destruir la fuente.

Actualmente, para adquirir una vivienda, en el supuesto que el comprador por sus características, ingresos y la fortuna de contar con un banco que esté dispuesto a conceder una hipoteca, se enfrenta al siguiente escenario. El banco no concederá más allá del 70% del valor de compra (o del valor de tasación si este es inferior), lo cual condiciona la compra a disponer del 30% del valor de la misma, pero con ello no es suficiente, ya que atendiendo a los diferentes tributos que hemos enunciado, se precisa además (si contemplamos también notario, registro) en torno a un importe adicional que en función del territorio puede llegar casi al 19% del valor de compra.

La adquisición de la vivienda finalmente se sitúa en unos niveles superiores al 115% del precio pactado, lo que obliga al comprador a disponer de casi la mitad del importe, sin que con ello pueda evitar acceder a una hipoteca en torno al 70% del su valor.

En estas condiciones las compras, aun habiéndose reducido el precio en el mercado, parte de esta reducción se traslada vía impuesto de nuevo al precio. Existe además una paradoja y que actualmente se están vendiendo muchos pisos por un precio inferior al valor catastral, lo cual hace que en la revisión de las liquidaciones las administraciones de las CC.AA. reclamen al vendedor una diferencia de valor que realmente ha sido de Minusvalía, en lugar de la Plusvalía que pretenden recaudar.

La falta de concreción, de política clara con relación al sector inmobiliario hace que se produzcan estas situaciones que finalmente no tan solo perjudican al propietario vendedor o al comprador, también al conjunto de la sociedad al afectar la recaudación real de impuestos. Si analizamos las medidas adoptadas en estos últimos años vinculadas al sector, tan solo han sido dirigidas a dos objetivos, el primero regularizar la situación de los bancos (antiguas cajas) e incrementar los impuestos a fin de no reducir la recaudación. Ni una sola medida se ha adoptado en beneficio de un sector económico que tan necesario, como se sigue demostrando, es para la evolución económica.

Con ello no nos debería extrañar cuando aparecen los datos del Ministerio de Fomento con relación a la caída de venta de viviendas, que se ha llegado a los niveles de transacciones del principios del año 2.007 en cuanto a número y si analizamos la medida de las hipotecas formalizadas se sitúan en torno a los 100.000€, con territorios que no alcanzan los 80.000€ de medida de financiación pro vivienda.

La venta de viviendas que se está realizando es la de menor valor final, no es tanto que los precios sigan reduciéndose, que poco margen les queda ya, pero nos hemos situado en un mercado de minifundismo, donde tan solo las viviendas de bajo valor son las que el mercado puede absorber. Las viviendas con valores superiores aunque reduzcan el precio siguen quedando fuera del mercado global de las familias que necesitadas de un piso, tan solo pueden acudir a un  producto que hasta hace poco era el producto de primer acceso a la vivienda que generalmente adquiría el colectivo de emigrantes.

Por una parte se pretende que las viviendas mejoren en su calidad y en sus capacidad de ahorro energético, a través de la implantación del Certificado de Eficiencia Energética y ello se consigue invirtiendo en las viviendas antiguas y adecuando las nuevas, pero al mismo tiempo se está empujando a las familias a situarse en situaciones límites entendida esta como cobertura de las necesidades de vivienda, versus capacidad de acceder. Existe el riesgo no tan solo de la marginalidad social, se está presentado el riesgos de la marginalidad de las familias en su relación con la vivienda.

Solo con amplitud de miras, siendo conscientes que la actividad es la que genera ingresos y consecuentemente impuestos se podrá reconducir la tendencia y mejorar las posibilidades en un horizonte próximo, por lo que los esfuerzos deben estar dirigidos no a una reducción in-extremis del déficit vía no gastar, si no vía incrementar la actividad productiva.

Una paradoja que nos está sucediendo. Una empresa ante la necesidad de mayores ingresos para cubrir las necesidades que tiene, se le presentan dos vías de actuación. Una se presenta como la mejor, a tenor de los expertos del sector, se trata de reducir personal, reducir todos los gastos que puedan ser prescindibles (los criterios de prescindibilidad siempre son subjetivos), reducir la actividad, reducir, reducir …  Con ello llega un momento en que los gastos se han reducido de tal forma que son mínimos, aunque llegado ese momento el empresario se da cuenta que sus ingresos también se han visto sensiblemente reducidos hasta el punto que su situación comparativa no ha cambiado, salvo por el hecho que ya no tiene margen para casi nada. La otra opción que le plantean aunque le avisan que es un anatema, se trata de ajustar los procesos, revisar los costes, analizar los mercados, adecuando cada uno de los factores e intentar buscar nuevos mercados con el objetivo de incrementar su facturación.

Situados en el primer escenario, cuando todos (la Administración y la sociedad) seremos capaces de darnos cuenta y rectificar.

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