Alertas Jurídicas domingo , 17 enero 2021
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La información como base de la gestión

Por Joan M. Bermúdez i Prieto. Abogado- Licenciado en Ciencia Políticas. Bermúdez Consulting & Management, SL 

La información es la herramienta básica que precisan los profesionales inmobiliarios para desarrollar con éxito su labor, pero debe contextualizarla, analizar los resultados con detalle, localizar y revisar los que corresponden a su propio mercado y en función de ello tomar las decisiones que mejor se adapten al contexto que siempre, a partir de ahora, será cambiante

 

El anuncio del aumento de ventas de viviendas en un mes, frente a la caída durante los meses anteriores, no comporta en sí mismo un incremento de la actividad; puede ser consecuencia de un efecto coyuntural o derivado de un mercado que ha obtenido buenos resultados recientemente

El mercado de la vivienda tiene tendencias claras que nos permiten prever las necesidades futuras y con ello las potenciales demandas;  basta analizar la evolución demográfica, la pirámide de edad, para observar si en un tiempo futuro existirá una necesidad de vivienda

 

En ocasiones se produce una paradoja que es consecuencia de la mal entendida homogeneización de los mercados. Se presupone que los datos globales y generalistas sirven también, y se pueden aplicar, directamente al caso concreto. Cualquier información relativa al mercado inmobiliario tendemos a extrapolarla y situarla en nuestro contexto y a partir de esos datos o de esa información, extraemos las conclusiones que consideramos son aplicables a nuestro entorno.

Es cierto que tan solo a través de la información y del conocimiento de lo que sucede en los mercados (aunque estos sean diferentes) se puede llegar a alcanzar conclusiones que nos puedan servir para tomar las decisiones necesarias para el desarrollo de nuestra actividad, pero ello no significa que sean precisamente esos datos o esa información en concreto la que debemos utilizar sin que sea pasada previamente por tamices que comporten adecuarla y ajustarla al entorno y situación en el que se pretende utilizar.

Cuando observamos que se extraen de datos globales o de afirmaciones distantes de nuestros mercados, conclusiones que se pretenden aplicar directamente en el entorno en el que se desarrolla la actividad empresarial, nos preguntamos si han sido previamente analizados y contextualizados de acuerdo con el mercado y contexto en el que se pretende aplicar, o se emplean por un efecto mimético, tal y como se han recibido (o percibido).

Surgen de forma recurrente y reiterada informaciones relativas a la situación del mercado inmobiliario de todo tipo, orden y condición. Datos, opiniones e información que se inician de otras tantas fuentes, ya sean organismos oficiales con datos como las estadísticas del volumen de actividad, incremento o decremento de las ventas, ya sea también derivadas de informaciones relativas a otros sectores, como sucede cuando se trata de la situación del sector financiero y más concretamente el bancario, o también de la política que aplica el Sareb o de los comentarios, opiniones y/o noticias de los medios de comunicación que puedan surgir de otros foros u organismos internacionales, como es el caso del Fondo Monetario Internacional (F.M.I.).

El profesional no puede quedar al margen de todo ello, ya que la situación de baja actividad y escasas ventas, hace que esté pendiente de cualquier dato que le pueda aportar un punto de referencia para revisar su actuación, confirmar su estrategia o realizar cambios que le lleven por el buen camino, entendido como los procesos que comporten un incremento de la gestión del inmobiliario.

Sucede que esta información, sin que sea incorrecta, puede, a tenor de la forma en que se presente, llevar a escenarios o conclusiones al profesional, que en ocasiones no son del todo ciertas. El anuncio del aumento de ventas de viviendas en un mes, frente a la caída de las mismas durante los meses anteriores, no comporta en sí mismo que se haya incrementado la actividad y que ya se está saliendo de la espiral de pocas transacciones, aunque en ocasiones en aras a optimizar la noticia así se pretenda. Puede ser consecuencia de un efecto coyuntural, como ya estamos acostumbrados a ver (dada la poca actividad del sector cualquier actuación puntual altera las tendencias estadísticas) o puede ser derivado de un mercado que a tenor de ciertas condiciones ha obtenido buenos resultados recientemente. Lo cierto es que no existe un mercado único, existen tantos mercados como entornos con características diferenciadas se localicen y es en este escenario donde actuar.

Debemos separar el grano de la paja, es decir, analizar de forma diferenciada los datos que comporten una información más genérica de los mercados y los que se correspondan a entorno y mercados más concretos y definidos, actuando diferenciadamente según sea la información que disponemos. Es cierto que no es fácil poder obtener datos referidos a nuestros mercados locales, la información tiende a ser más generalista, lo cual facilita el efecto de la información, que tiende a establecer cálculos medios entre mercados. Aunque aceptada la dificultad de obtener información, existe afortunadamente información, en ocasiones muy detallada de cada uno de los sectores, de cada una de las diferentes zonas territoriales, así como de las tipologías de las transacciones realizadas y por supuesto el número e importe de las mismas.

El objetivo es huir de las generalidades en el momento de realizar el análisis y centrarse en los entornos y mercados que sean próximos y atender a las características de los mismos. No siempre una medida exitosa en un entorno con unas características concretas, tiene que ser forzosamente igual su resultado en otro mercado diferente. Tendemos a presuponer antes de a analizar. Nos influye en ocasiones más un titular en prensa que unos datos objetivos obtenidos del propio mercado.

La información es imprescindible para la toma de decisiones, pero el exceso de información tiende a la desinformación si no se centra y elabora adecuadamente. El objetivo del empresario, del agente inmobiliario es siempre y en los momentos actuales con más razón todavía, saber dónde dedicar el esfuerzo, tanto económico como personal para obtener los mejores resultados. Por ello debemos huir de las afirmaciones generalistas que a fuerza de repetirse tienden a convertirse en tópicos.

Los nuevos escenarios condicionan y obligan a nuevos posicionamientos empresariales y a nuevas actuaciones comerciales. La caída de un mercado como sucedió con el inmobiliario tuvo momentos diferenciados. Una primera etapa en la que los bancos “cerraron” las líneas de préstamo para formalizar hipotecas para la compra de nuevas viviendas, lo que comportó que el proyecto de muchas familias de acceder a una vivienda en propiedad quedara frenado, causando en un primer momento la ralentización del mercado de forma generalizada. Aunque en ciertos entornos siguió manteniendo un nivel aceptable de actividad en función de la propia dinámica generada por el sector de los promotores inmobiliarios (alquileres con opción de compra, reducción de precios . . . ).

A esta primera fase en la que comportó la gran caída del mercado por la parálisis de las ventas le siguió otra en la que se produjo un incremento de la demanda de las viviendas en alquiler, consecuencia de la falta de capacidad para poder adquirir una vivienda en propiedad debido a la falta de crédito. Ello facilitó que se produjera (siempre diferenciado por entornos) una cierta tensión en el mercado de arrendamiento al no existir suficiente oferta de alquileres (el mercado no estaba preparado para ello), con el lógico incremento de las arrendamientos por el efecto oferta-demanda.

Esta reacción de aumento de precios de los alquileres llevó a pensar que en este segmento del arrendamiento estaba el rendimiento a la inversión de los propietarios de pisos. Como siempre la generalización comportó una actuación mimética entre mercados totalmente diferentes. La consecuencia fue que en ciertos entornos sigue existiendo tensiones por la falta de oferta y por ello se mantienen altos los precios de los alquileres, mientras que en otros se ha producido un exceso de la misma con la consecuente reducción de los precios. El anunció reciente de una reducción durante el pasado mes de agosto del 0,7% del precio de los alquileres es un reflejo de lo expuesto. Se trata de una media global, que sin alterar la realidad tiende a distorsionarla si lo focalizamos en un mercado determinado.

Posteriormente con la incursión de los bancos vendiendo las viviendas que habían ido incorporando a sus balances a través de la adjudicaciones por falta de pago, tanto de los promotores inmobiliarios, como de las familias que no podían hacer frente a la cuota de la hipoteca, se abrió un nuevo frente que ha distorsionado el mercado nuevamente, al aparecer producto a unos precios inferiores a los propios costes de ejecución.

Pero también en este caso la situación no fue generalizada, ya que una vez vendidas las viviendas que realmente tenían demanda (pisos en ciudades con un alto nivel de población, entorno con fuerte demanda), el resto de las ventas se están produciendo de forma muy lenta generalmente a través de la venta de lotes a inversiones extranjeros. Una vez más la generalización nos lleva a errores, ya que no en todos los entornos hay producto de los bancos en venta, y en otros existe una oferta que podríamos calificar de excesiva, pero esta carece de demanda real ni potencial, aunque si es cierto que la oferta masiva de los mismos y los precios que ofrecen, por el efecto de contagio ha comportado que actualmente el precio real de una vivienda sea difícil de establecer.

Cada una de estas fases de evolución o cambio del mercado inmobiliario ha ido dejando un poso en forma de percepción, más que de recepción de información, que está comportando que el sector de la gestión inmobiliaria se encuentre un tanto huérfano de directrices claras, de información definida y sobre todo de un referente en el horizonte que le permita actuar con más visión de futuro y evitar el cierta medida la actual política de “actuar sobre la marcha”  que tanto ha proliferado..

Este mercado, el de la vivienda, tiene unas tendencias claras que nos permiten poder prever las necesidades futuras y con ello las potenciales demandas, nos basta para ello analizar la evolución demográfica, la pirámide de edad, para observar si en un tiempo futuro existirá una necesidad de vivienda. El presente también podemos analizarlo en la misma línea y ello nos permitirá saber en qué línea, en qué sentido se puede mover, qué evolución tendrá el mercado.

Debemos huir de datos maximalistas. El alto número de viviendas en stock que actualmente existen, como ya hemos expuesto en otras ocasiones se encuentra en una parte muy significativa en entornos donde no existe demanda (el precio no la va a crear, porque no existe masa de población para ello), lo cual nos lleva a una situación que se genera y se incrementará en tiempos próximos, de exceso de oferta en unos mercados y de demanda insatisfecha en otros por falta de productos (pisos). Debemos saber si nuestro entorno se encuentra en esta línea.

Muchas de las viviendas que actualmente hay en venta, salvando las que podríamos denominar de segunda residencia, que se regulan más por la evolución de la economía que por la propia necesidad de las familias, las que tienen demanda se están adquiriendo, aunque el volumen no es muy significativo, durante el año 2.012 tan solo se formalizaron 275.000 hipotecas. El resto, es decir las que no son de segunda residencia – que tienen un  proceso lento, aunque diferenciado de la primera vivienda, o vivienda de necesidad y comporta un ingente volumen que nadie se atreve a cuantificar- tendrá una lenta y difícil venta cuando no imposible, llegando un momento en el que parte de este stock se verán obligados a retirarlo del mercado, previsiblemente con actuaciones de de-construcción.

La información es la herramienta básica que precisan los profesional de la gestión inmobiliaria para poder desarrollar con éxito su labor, para ello se debería contextualizar la información cuando aparece, analizar los resultados con detalle, localizar y revisar los que corresponden a su propio mercado y en función de ello tomar las decisiones que mejor se adapten al contexto, al escenario que siempre, a partir de ahora, será cambiante. No servirán las medidas que en un momento funcionaron, deberán reinventarse y adecuarse en cada momento a los nuevos horizontes.

Los titulares, las noticias, son información, no son comunicados que indiquen como actuar, son datos para poderlos analizar y responder libremente. Ni en todas partes llueve, ni en todas partes hace sol y la medida del tiempo no podríamos decir que en nublado. Cada cielo marca su tiempo, cada mercado marca sus características.

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