Alertas Jurídicas miércoles , 27 enero 2021
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El renacer del interés del inversor alemán en el inmobiliario español

Por Ana Sacristán, Abogado Associate Partner, Rödl & Partner Madrid


Los datos disponibles sobre el mercado de la vivienda parecen confirmar que la mayor parte de la actividad del sector inmobiliario corresponde al régimen del alquiler. El autor analiza las causas y consecuencias de esta situación y ofrece las claves para entenderla. ¿ Tendencia o coyuntura?

 

El mercado alemán del alquiler està mucho más desarrollado que el español; de hecho, el comprador alemán a la hora de calcular el precio de compraventa de un inmueble, se plantea la rentabilidad que podría obtenerse de su arrendamiento

 Además de Mallorca, estrella de la inversión alemana, las zonas preferidas por el inversor germano se sitúan en la Costa Brava, Costa Blanca y la Costa del Sol, sin olvidar el descubrimiento del norte de España, fundamentalmente Galicia y Asturias

El recuperado interés del inversor germano en nuestro mercado, también se explica por la rápida conexión con Alemania, nuestro alto nivel de infraestructuras, la óptima localización de los enclaves turísticos así como la amplia oferta de actividades de ocio (golf, playa, ciclismo, deporte, turismo rural, etc)

 

 

Considerando el valor de casi 1000 millones de euros de las últimas adquisiciones de inversores internacionales durante el pasado mes de julio, parece que asistimos a un cambio de tendencia en el inmobiliario español.
 
Evidentemente nuestros vecinos alemanes tampoco son ajenos al resurgir del interés internacional en nuestro sector inmobiliario. Y ello, tanto desde el punto de vista de los fondos institucionales alemanes, que han vuelto a visitar nuestro país en busca de nuevas operaciones de adquisición, como del propio inversor particular que aterriza en España con la idea de adquirir un inmueble para su uso personal. Incluso empiezan a constituirse grupos de inversores particulares alemanes creados ex profeso para la adquisición de inmuebles radicados en España en rentabilidad. En este nuevo contexto, parece lógico plantearse dos cuestiones estrechamente conectadas entre sí: ¿Por qué nos abandonó el inversor alemán? Y, sobre todo, ¿cuáles son las claves que han hecho posible el resurgir de su interés?

Con carácter introductorio ha de indicarse que el regreso de la inversión inmobiliaria internacional ha podido verse impulsado sobre la base de tres pilares especialmente relevantes: la percepción del riesgo de un rescate o de salida del euro, como el año pasado por estas fechas, ha desaparecido,  a la par que se va asumiendo que la bajada de precios de los activos es importante y casi final y que, por último, se va produciendo una creciente apertura del crédito financiero.

En general, el inversor alemán se caracteriza por ser bastante conservador en sus inversiones. Los objetos que más valora son los inmuebles situados en zonas prime, pero que, además, deben tener competitivos retornos de la inversión a medio plazo. Precisamente ésta ha sido una de las razones por las que el inversor germano ha desaparecido de España momentáneamente con el estallido de la burbuja inmobiliaria: la espera de que los precios tocaran fondo. Su convencimiento de que los precios podían bajar aún más, unido  la  experiencia adquirida a raíz de lo ocurrido en su propio mercado nacional  -cabe recordar a este respecto que en algunas zonas de Alemania se produjo una reducción continuada de los precios del inmobiliario durante más de 10 años-  ha contribuido a que el inversor alemán, tanto particular como institucional, haya esperado unos años para volver a interesarse por nuestro país como lugar de inversión en inmuebles.

Como consecuencia de las propias circunstancias del mercado inmobiliario alemán, en el que el arrendamiento alcanza cotas del 80% de los inmuebles y, en consecuencia, el mercado del inmueble en alquiler se encuentra infinitamente más desarrollado que en España, donde la relación inmueble en propiedad-inmueble arrendado es exactamente la inversa, el comprador alemán está acostumbrado a calcular el precio de compraventa de un inmueble en función de la renta arrendaticia que podría obtener de su arrendamiento. Es decir, se plantean los retornos de la rentabilidad que podría obtenerse de un arrendamiento del inmueble, a la hora de calcular el precio de compraventa de un inmueble. Nada más lejano del cálculo que se hace en España a la hora de estimar el precio de venta de nuestra vivienda, basado fundamentalmente en la plusvalía a obtener teniendo en cuenta nuestros propios costes de adquisición. Tan diferente es la situación en nuestro país respecto al alquiler, que en la mayoría de los ayuntamientos alemanes existen módulos de las rentas arrendaticias de las viviendas por m², y sin embargo, nuestras Comunidades Autónomas cuentan con módulos del precio de compraventa de los inmuebles por m².

A salvo de la estrella de la inversión alemana que es y será la isla de Mallorca, las zonas preferidas por el inversor alemán se sitúan especialmente en algunas áreas de la Costa Brava, de la Costa Blanca y de la Costa del Sol. Por supuesto, además de Mallorca, en Ibiza y en las Islas Canarias encontramos importantes enclaves de inversión teutona, y no debemos olvidar el descubrimiento que supone el norte de España, fundamentalmente Galicia y Asturias.

Pero las grandes ciudades como Madrid y Barcelona también son objeto de operaciones de adquisición de inversores germanos y no sólo en residencial sino también en inmueble comercial (oficinas, industrial, centros comerciales, etc).

Resulta obvio indicar que el régimen legal aplicable a las compraventas de inmuebles radicados en España por adquirentes de nacionalidad alemana es el mismo que a cualquier otra operación de compra. No obstante lo anterior, es necesario recordar que tanto el adquirente persona física como el adquirente persona jurídica y la persona física que le represente, habrán de obtener previamente los correspondientes NIE y CIF españoles, respectivamente, para poder llevar a cabo las compraventas ante Notario.

Algo que sorprende habitualmente al comprador germano es el hecho de que las compraventas de inmuebles bajo derecho español pueden efectuarse en documento privado. El hecho de que la inscripción en el Registro de la Propiedad alemán tenga carácter constitutivo, esto es, que para que se obtenga la propiedad de un inmueble sea precisa la inscripción en el Registro del contrato por el que dicho derecho de propiedad es adquirido por el nuevo titular, obliga a los compradores en Alemania a otorgar la correspondiente escritura ante Notario. Por el contrario, en España la compraventa de un inmueble no requiere la forma notarial, lo que evidentemente no es recomendable, dado que siempre existe el problema de que se pueda producir una doble venta a un tercero de buena fe que resulte protegido por la adquisición al titular inscrito en el correspondiente Registro de la Propiedad. Pero como decimos, ello no impide que tales compraventas sean plenamente válidas en nuestro derecho.

Traemos a colación un tema de gran actualidad y que es posible que tenga a los juristas españoles y alemanes entretenidos en los próximos años y es la reciente Sentencia del Tribunal Supremo español de fecha 19 de junio de 2012, en la que se reconoce los efectos ante el Registro de la Propiedad español de una escritura otorgada ante un notario alemán. De esta sentencia se han hecho evidente eco tanto los notarios españoles por oponerse radicalmente a la misma, como los notarios alemanes y los eventuales adquirentes extranjeros de inmuebles en España, quienes están evidentemente interesados en que prospere esta doctrina. Desde nuestro punto de vista, es difícil que al menos en los próximos meses, los Registradores de la propiedad españoles así como la  Dirección General de los Registros y del Notariado admitan la inscripción de tales escrituras sobre bienes inmuebles situados en España pero otorgados ante Notario alemán y por lo tanto haya que acudir nuevamente a los tribunales como en el caso de la sentencia indicada, lo que conllevó una espera de aproximadamente 7 años.

Debe tenerse en cuenta que se trata de una sentencia y que para sentar jurisprudencia es necesario que existan 2 sentencias con el mismo pronunciamiento en casos similares. Pero es que además, el Tribunal Constitucional alemán decidió en su Sentencia de igual fecha 19 de junio de 2012 precisamente lo contrario con respecto a los documentos otorgados ante notario extranjero y su eficacia en Alemania,  motivo por el cual no existe reciprocidad en la materia entre los dos países por lo que en nuestra opinión, no va a resultar tan sencillo que los registradores españoles inscriban títulos de Notarios alemanes sobre inmuebles españoles. Ya veremos lo que ocurren en el futuro más o menos cercano.

A la hora de comprender los incentivos diseñados para fomentar la recuperación de la confianza del inversor alemán en nuestro mercado, hemos de tener en cuenta otros factores aún no enunciados, como son la fiscalidad, y en particular, la articulación de vehículos especiales de inversión.

En cuanto a la fiscalidad de las operaciones de inversión de ciudadanos o instituciones alemanas en inmuebles radicados en España, hemos de atenernos, en primer lugar, al Convenio de Doble imposición, suscrito entre ambos países, así como a la fiscalidad alemana de renta y patrimonio, fundamentalmente de los rendimientos que pudiera obtenerse de la explotación del inmueble en arrendamiento. Hemos de destacar en relación a la fiscalidad española, la  exención del 60% del rendimiento obtenido por el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español en el Impuesto sobre la Renta de los no residentes, a personas físicas no residentes que actúen sin establecimiento permanente en España. Esta exención se eleva al 100% en el caso de residentes en otro estado miembro de la Unión Europea que actúen sin establecimiento permanente y cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre los 18 y 30 años de edad y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el periodo impositivo superiores al indicador público de renta de efectos múltiples.

Asimismo, se modifica el Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades no Residentes de manera que no estarán obligadas a tributar por dicho gravamen las entidades no residentes salvo las domiciliadas en un paraíso fiscal.
Finalmente, no queremos dejar de nombrar a las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), como el nuevo vehículo de inversión inmobiliaria con grandes incentivos fiscales y que esperamos también sea utilizado por nuestros vecinos germanos, al tener un régimen fiscal especial que tributa al tipo de gravamen del 0% en el Impuesto de Sociedades siempre que se cumpla el requisito de permanencia de los inmuebles en su activo durante 3 años.

Al cúmulo de circunstancias ya referidas procede añadir otros elementos que si bien carecen de relevancia en plano técnico-jurídico, no son menos importantes a la hora de redundar en el recuperado interés del inversor germano, entre los que cabe citar entre otros: la rápida conexión con Alemania, el alto nivel de infraestructuras de nuestro país, la óptima localización de los enclaves turísticos unido a la amplia oferta de actividades de ocio (golf, playa, ciclismo, deporte, turismo rural, etc) y en general, la alta calidad de los inmuebles, que contribuyen a que el alemán medio que busque una segunda residencia o bien, que quiera rentabilizar sus ahorros evitando depósitos bancarios que se puedan percibir como amenazados tras la crisis de Chipre, volviendo así la vista  a nuestras costas y ciudades.

A modo de conclusión, parece inevitable resaltar el hecho de que si bien el estallido de la burbuja inmobiliaria trajo consigo el enfriamiento de las relaciones inversor alemán-inmobiliario español, los más recientes avances no hacen sino mostrar que España siempre ha estado en las mentes y en los corazones de nuestros vecinos germanos, que una vez disipadas las más importantes dificultades coyunturales vuelven a depositar su confianza en un mercado que les ofrece no pocos atractivos.

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