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Instalación de la chimenea ¿mayoría o unanimidad?

La instalación de chimeneas por parte de locales comerciales, especialmente bares y restaurantes, es una de las cuestiones que provocan más quebraderos de cabeza en las comunidades de propietarios a las que dichos locales pertenecen. La magnitud de la obra determinará que se requiera, o no, la unanimidad de todos los vecinos para su válida instalación

HECHOS

En la Junta general de la Comunidad de Propietarios se acordó por unanimidad de los siete asistentes aprobar la instalación de una chimenea desde el local sito en los bajos del edificio, destinado a venta de churros y pollos asados, hasta la última planta, trazada por el interior del patio de la comunidad, al que dan las ventanas de las viviendas, y que se utiliza también como espacio para tender la ropa.

La chimenea, de aluminio, atraviesa el suelo del patio, que es el techo del local, y discurre por la fachada de las cinco plantas existentes, hasta la azotea, sobre la que transcurre en paralelo durante un tramo.

La vecina demandante no acudió a la mencionada Junta, pasando la chimenea entre dos de las ventanas de su vivienda, sita en el 4º C. La anchura de la chimenea es de 42 cm y supera el tejado en 1,5 metros.

La vecina interpuso demanda solicitando la nulidad del acuerdo de instalación de la chimenea. El juzgado de primera instancia le dio la razón pero la Audiencia, en segunda instancia, anuló dicha sentencia y confirmó la validez de la instalación de la chimenea.

Por ello la vecina perjudicada acude al Tribunal Supremo buscando nuevamente la nulidad del acuerdo.

RESOLUCION DEL TRIBUNAL SUPREMO

El tribunal ha de determinar si se ha alterado la configuración del inmueble como consecuencia de la instalación de los tubos de salida de humos, a través del suelo del patio, adosándolos a la fachada hasta superar la azotea.

La Sala comienza por recordar que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal.

Cuando la instalación de la chimenea afecta “ sustancialmente” a la configuración del edificio, el acuerdo de la comunidad debe ser unánimeCuando la instalación de la chimenea afecta “ sustancialmente” a la configuración del edificio, el acuerdo de la comunidad debe ser unánime

Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa.

Al amparo de la falta de unanimidad de la comunidad de propietarios, se pretendía en muchos casos impedir la aplicación de la norma que autorizaba la realización de determinadas obras recogida en el Título Constitutivo o en los Estatutos, por considerar que la exigencia del consentimiento unánime es una norma de derecho necesario que, como tal, no puede ser modificada por la voluntad de los particulares. La reciente Jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario

Aplicada esta doctrina al caso de autos, un elemento importante es que la única comunera que protesta es la vecina demandante y precisamente litiga frente a toda la comunidad, pero el conformismo de muchos comuneros no puede vincular a quien se considera perjudicado, quien podrá instar las acciones judiciales en protección de sus derechos.

En este caso, la chimenea atraviesa el forjado del patio, se eleva a lo largo de cinco plantas, reflecta la luz, produce un fuerte impacto visual e interrumpe el espacio existente entre las dos ventanas del piso de la vecina perjudicada. El acuerdo debía ser unánime.

En este caso, la alteración de la configuración es sustancial, pues atraviesa el forjado del patio, y eleva una chimenea de aluminio, a lo largo de cinco plantas, que reflecta la luz, produce un fuerte impacto visual e interrumpe el espacio existente entre las dos ventanas del piso de la actora.

El acuerdo cuya nulidad se pretende y a la que accede la Sala, en cuanto afectaba a elementos comunes solo podía adoptarse por unanimidad, y la oposición de la actora es ilustrativa de que esa no se alcanza, unido ello a que a la demandante se le produce un manifiesto perjuicio de carácter objetivo, con la instalación de una chimenea que no consta prevista en el Título constitutivo ni en los estatutos.

Como hemos dicho la cuestión relativa a las chimeneas dentro de la propiedad horizontal, es un tema que suscita gran litigiosidad, salvo cuando el título constitutivo o estatutos recoge tal posibilidad, unido a que para la adopción del correspondiente acuerdo es necesario que se ilustre profusamente a los comuneros expresando las condiciones técnicas y trazado de los tubos, desde su origen, hasta el final del recorrido.

Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo 2013

www.bdifusion.es   Nº de marginal: 2426534

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