Alertas Jurídicas jueves , 22 abril 2021
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La evolución de las ventas, análisis con detenimiento

Por Joan M. Bermúdez i Prieto. Abogado- Licenciado en Ciencia Políticas. Bermúdez Consulting & Management, SL 

Los últimos datos del INE de venta de viviendas parecen apuntar a un cambio de tendencia. Sin embargo,  el análisis comparativo de los mismos que realiza el autor en el artículo, nos lleva a concluir, una vez más, que las cifras no son lo que parecen; aun así, hay razones para el optimismo.

A vueltas con las estadísticas. Revisando los últimos datos oficiales aportados relativos a la actividad del sector inmobiliario y más concretamente los que se corresponden con la evolución de las ventas, una vez más se confirma que las cifras en sí mismas no acostumbran a ser relevantes y en determinadas ocasiones no son lo que parecen.

La información no tan solo debe ser completa, también se debe facilitar en la forma y en el contexto adecuado. La obtención de una información en sí misma sin una referencia o indexación, pueden generar incluso confusión. Esos mismos datos puestos en relación con otros, tal vez nos aporten una tendencia, aunque si los contraponemos a un tercer grupo podrían llegar a reflejar lo contrario de lo anterior.

Este, al parecer, juego de palabras no es más que la constatación y la consecuencia de recibir cantidad de “imputs”, de datos, de información que generalmente se traduce tan solo en titulares, en encabezados de información y en no menos ocasiones en una seudo manipulación a través de presentar las verdades a medias.

En los momentos actuales podríamos decir, sin miedo a ser exagerados, que una parte importante de los sectores productivos están pendientes de la evolución del sector inmobiliario, más concretamente de la evolución de la venta de los activos que hay en stock. La razón no es que la sociedad se haya sensibilizado por la evolución de un sector que fue uno de los motores de la economía y soporte del crecimiento del PIB. Su seguimiento es más prosaico y en cierta medida más interesado, esto es debido a la necesidad que existe de que se pueda resolver en el menor tiempo posible el ingente (aunque nunca del todo cuantificado) volumen de viviendas, solares y demás productos de origen inmobiliario que actualmente tiene el sector financiero, ya que previsiblemente, al margen de otros razones, la venta de estos activos será motivo de esperanza para la recuperación del crédito y consecuentemente de una reactivación general.

Según los datos del INE, es cierto que hay un incremento de ventas de marzo a abril de 2013, pero si comparamos las ventas de dicho mes con las generadas en enero de este mismo año, la proyección se invierte con un descenso del 40,55 %. De estos datos no parece desprenderse un cambio de tendencia.

Por ello cuando hemos tenido ocasión de revisar los datos recientemente publicados a través del Instituto Nacional de Estadística relativos a la evolución de la compraventa del mercado inmobiliario, el interés y la necesidad de su análisis se han acelerado. Se anunciaba, con cierta satisfacción (reconozco que razones parecían existir para ello), que se habían incrementado las ventas de viviendas un 10,8% interanual en el mes Abril. Lo cual invitaba a considerar que tal vez la tendencia (que se percibe, más que se analiza) del mercado, se había invertido.

 Los datos que se reflejan en la publicación del I.N.E., en cuanto a la tendencia de todo un año, refleja sin embargo una situación un tanto diferente a la que parecían desprenderse en las primeras informaciones. Es cierto que se produce un incremento de Marzo a Abril  (tal vez incluso de Abril a Mayo cuando estos se publiquen) en ventas, aunque no se pueden sacar de contexto. El gráfico núm. 1 refleja la evolución de las ventas en el último año.
 
Los datos reflejan, eso sí, una actividad de ventas constante, lo que se debe valorar teniendo en cuenta el contexo de restricción del crédito, pérdida de las desgravaciones, incremento del desempleo y medidas de ajuste

Si comparamos las ventas realizadas en abril con las generadas en enero del mismo año, la proyección se invierte con un descenso del 40,55%, lo cual podría significar que se había producido una caída importante ya que las ventas se reducen a casi la mitad. Si se compara abril de 2013 con los doce meses anteriores, observaremos que ha sido el mes con menor actividad (salvo el último mes de marzo). Por ello, aún siendo cierto que abril mejoró la actividad, de estos datos no parece desprenderse un cambio de tendencia.

Un dato significativo es el volumen de ventas generados en los dos primeros meses del año (enero y febrero), con incrementos del 68.91% y 51,05% respectivamente con relación al cierre del año anterior. Estas cifras ponen en cuestión la tan tratada repercusión de los escasos incentivos para la compra que hasta diciembre estaban  en vigor y que según se pretendía eran un factor importante para la compra. Lo cierto es que los incentivos que se han mantenido en los últimos tiempos (desgravación) han sido tan escasos que en poco o nada se han notado en las ventas (al menos esta es la percepción de los agentes).

 

Los datos nos indican que hemos tenido un buen comienzo de año. Aun siendo ciertos no son válidos a los efectos de nuestro análisis. En el primer bimestre del año se han producido el traslado (mediante la formula de la venta) de un cierto volumen de viviendas al Sareb. Estos traslados han sido contabilizados a los efectos estadísticos como ventas lo cual incrementa su volumen y distorsiona la percepción de la realidad del mercado. A pesar de ello si analizamos los incrementos que se han ido generando durante los últimos 12 meses publicados, se observa que siempre se ha generado un saldo positivo.

No queremos cuestionar la fiabilidad de la información, al contrario, es correcta, tan solo que debemos centrarnos en el análisis de los datos que nos aporta y extraer las conclusiones que nos permitan realmente saber cuál es la situación, cuál es la tendencia y consecuentemente cuáles deberían ser las actuaciones futuras a fin de mejorar la actividad. El objetivo es facilitar información para la mejora de la toma decisiones por parte de los empresarios.

Las ventas se sitúan en estos momentos, en una medida de 25.000 viviendas mensuales. Con ello las cifras mensuales oscilarían con una horquilla en torno a las 2.000, con carácter general, ya que hay Comunidades Autónomás (CC.AA.) que los niveles de actividad se han reducido (Galicia, Cantabria, Navarra, País Vasco, Asturias, entre otras). Con una incidencia positiva de las CC.AA. que tienen un mercado exterior significativo (Canarias, Baleares y en menor medida Andalucía y Cataluña).

Si añadimos a los datos oficiales la información que aparece en la prensa de ciertos volúmenes de ventas, como por ejemplo ciertas entidades financieras que publicitan que venden en torno a las mil e incluso algunas las dos mil viviendas al mes, nos encontramos nuevamente con unos datos que no parecen encajar. La reflexión de Umberto Eco de “toda información es importante si está conectada a otra” adquiere mayor relevancia en estos momentos.

Hay parámetros que pueden indicar el momento de repunte. Aunque la demanda esta retraída, la necesidad de viviendas se mantiene y comienzan a escasear las viviendas en ciertas zonas geográficas, lo que provocará la necesidad de generar nuevas edificaciones

Pretendemos generar una dinámica de análisis, de revisión y de contraste en la medida de lo posible. Los mercados son diferentes, no tan solo a nivel de CC.AA., también a nivel de provincia, ciudad e incluso de barrio o entorno, por lo que deberemos actuar a partir de la información disponible, aunque existen dos riesgos básicos. El primero actuar según los parámetros de la información que nos indican como relevantes (un ejemplo seria la percepción que en abril la tendencia de ventas había cambiado, cuando en realidad no es así, aunque confirma una tendencia a mantenerse en unos niveles superiores de hace un año). El segundo riesgo es pretender obtener demasiada información y hacer válida la frase popular de la desinformación por el exceso de información.

La evolución del mercado de ventas es relevante, se desprende de los datos analizados desde abril de 2.012 con la evolución de las ventas en porcentajes, (gráfico 3). Aplicando como base las generadas en aquel periodo refleja un nivel de actividad constante. Las grandes oscilaciones de enero y febrero ya hemos expuesto sus razones por lo que su incidencia se debería minimizar a los efectos de análisis, siendo así la medida que se ha generado en el último año es del 16,15%.

Atendiendo a la restricción del crédito, a la pérdida de las desgravaciones (aunque ya hemos apuntado que con poca incidencia en la decisión de compra), al incremento del desempleo y las cada vez más difíciles medidas de ajuste, entendemos que mantener este volumen de ventas, de forma casi constante en el tiempo, es un buen referente;  y aunque con ello no se pueden eliminar las dificultades del sector, no es menos cierto que las minimiza y si (el sector) es capaz de manera global y los componentes de forma individualizada, de analizar la información y actuar en consecuencia se ira avanzando hacia un horizonte que aunque no parece estar en este año, nos permitirá estar posicionados para el momento de la reactivación.

Surge la pregunta. Recientemente me la hacían en un programa de radio “para cuándo la reactivación” y aunque tengo que reconocer que hoy resulta muy difícil hacer previsiones de reactivación, me atrevo (a riesgo de aventurarme en el futuro) a establecer unos parámetros que pueden indicar el momento del repunte.

a) Los bancos están vendiendo lo que pueden y como pueden, pero esta política no la pueden mantener mucho tiempo por lo que las ventas son urgentes. Este año es básico para reducir sus stocks
b) El producto que no han cedido/vendido los bancos al Sareb y que tiene comercialidad comienza a ser menor y en ocasiones de muy difícil comercialización.
c) El Sareb tiene un compromiso de generar beneficios a sus accionistas, luego las ventas deberán ser con unos precios mínimos, que previsiblemente no incidirán en una mayor reducción de los actuales.
d) La necesidad de viviendas se mantiene, aunque de momento por la falta de crédito y/o seguridad en el empleo se está retrayendo la demanda.
e) Comienzan a escasear las viviendas en ciertas zonas geográficas de ciudades y poblaciones de cierto volumen, ello provocará la necesidad de generar nuevas edificaciones.

El futuro es incierto, pero el presente es inseguro. Todo ello nos lleva a estimar que en el transcurso del año próximo, una vez transcurrido este que podría ser de cierta transición, podría comenzar a notarse realmente una cierta reactivación del mercado.

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