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Entra en vigor la Ley de fomento del alquiler de viviendas

Desde el pasado 6 de junio está en vigor la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. (BOE núm. 134, de 5 de junio de 20132). Esta Ley se propone como objetivo fundamental el de flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio.

La Ley introduce importantes modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos como por ejemplo la reducción  de cinco a tres años la prórroga obligatoria del contrato y de tres a uno la prórroga tácita. Asimismo, permite que el arrendador recupere el inmueble para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos, una vez que hubiese transcurrido al menos el primer año de duración del contrato sin necesidad de previsión expresa en el mismo. Por otro lado, y ante el aumento significativo del uso del alojamiento privado para el turismo, la reforma los excluye específicamente del régimen de arrendamientos urbanos. El nuevo texto legislativo modifica algunos preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil y de la Ley de Propiedad Horizontal Para saber más no deje de leer el artículo publicado en nuestra sección A fondo : Nueva ley de alquiler.

 

El alquiler no forma parte de la sociedad de gananciales

 

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha reiterado en una reciente sentencia que los contratos de alquiler no forman parte de la sociedad de gananciales a la hora de generar derechos personales, por lo que a partir del fallecimiento del arrendatario debe utilizarse el mecanismo legal de subrogación contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos. La sentencia se dicta en un caso en el que la ocupante del piso, esposa del fallecido arrendatario, alegó que era cotitular del arrendamiento celebrado en 1970 y podía permanecer en el inmueble. Sin embargo, el Supremo reitera que el alquiler no forma parte de los gananciales y que por ello a partir del fallecimiento del arrendatario debe utilizarse el mecanismo legal de la Ley de Arrendamientos Urbanos de subrogación por causa de muerte que exige la notificación en el plazo de tres meses desde el fallecimiento de que se ha producido éste indicando la petición de subrogación por la persona facultada que quiera hacerlo. En el caso examinado, al no haberse cumplido estos requisitos, el contrato se declara extinguido, no teniendo derecho la viuda a permanecer en la vivienda.

 

El Tribunal Supremo aclara que se podrán anular cláusulas suelo aunque el consumidor se hubiera visto beneficiado durante un tiempo por las bajadas del índice de referencia  

 

En su sentencia, el Tribunal anulaba las cláusulas suelo por la concurrencia de las siguientes circunstancias:   a) La creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutirán en una disminución del precio del dinero. b) La falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato. c) La creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo. d) Su ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor en el caso de las utilizadas por el BBVA. e) La ausencia de simulaciones de escenarios diversos, relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar, en fase precontractual. f) Inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad. Las entidades de crédito habían interesado el pronunciamiento de que se declarase que, para la declaración de nulidad de las cláusulas suelo, era preciso que concurriesen todas las circunstancias indicadas.

La Sala declara que no es preciso que concurran de forma simultánea todas las circunstancias y que el perfecto conocimiento de la cláusula, de su trascendencia e incidencia en la ejecución del contrato, a fin de que el consumidor pueda adoptar su decisión económica después de haber sido informado cumplidamente, constituye un resultado que no puede sustituirse por el cumplimiento de formalismos carentes de eficacia en tal sentido –lectura por el Notario, etc.-. También declara que las cláusulas suelo pueden ser nulas aunque el consumidor se hubiera visto beneficiado durante un tiempo por las bajadas del índice de referencia. Finalmente, decidió que, además de los pronunciamientos referidos a la nulidad de la cláusula y las circunstancias valoradas a tal fin, deben publicarse los relativos a la subsistencia de los contratos y a la irretroactividad de la sentencia.

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