Alertas Jurídicas jueves , 22 abril 2021
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Los precios de las viviendas, exceso de oferta o manipulación

Por Joan M. Bermúdez i Prieto Abogado–Administrador- Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. – BERCOMA – Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias www.bercoma.com

En relación al precio de la vivienda, las informaciones suelen ser confusas y en ocasiones contradictorias. Esta falta de concreción de la realidad inmobiliaria provoca  que se adopten decisiones erróneas que responden a percepciones, intuiciones o creencias, aunque se puedan vestir de experiencia. Para el autor, la reactivación del sector pasa por clarificar primero la realidad del mercado inmobiliario

La falta de información, o la información incompleta del precio de la vivienda, viene a dar razón al sector cuando argumenta que su actuación obedece a su propia percepción y experiencia

En estos momentos, el precio de las viviendas viene marcado en gran medida por los bancos; los actuales tenedores de viviendas, ofrecen su producto a precios que nada tienen que ver con el binomio oferta-demanda.

Son los grandes operadores – Bancos, Sabeb y la Administración-  los que deben aportar la información necesaria para que el mercado actué en función de una realidad de oferta y demanda, y no como consecuencia de actuaciones que en nada tienen que ver con el producto, ni con el mercado.

Ante la necesidad de actuar, se hace preciso siempre disponer de la información suficiente para poder realizar los estudios necesarios y tomar las medidas más adecuadas tendentes a alcanzar el objetivo o fin deseado. La actuación a través de la intuición o de las percepciones que se pudieran tener con relación a la actividad sobre la que se desea incidir, no es un factor ni suficiente, ni tan solo mínimo para ello.

Esta premisa, que por otra parte es obvia, no es en ocasiones el esquema sobre el que se actúa frente a las necesidades que se presentan en el desarrollo de la actividad empresarial. En un foro de agentes inmobiliarios donde se intentaba alcanzar algunas conclusiones tendentes a mejorar la actividad de las oficinas allí representadas, surgía con demasiada prontitud aportaciones intuitivas. La razón que aducían era que carecían de información para poder tomar decisiones, y en consecuencia, actuar en función de la necesidad real que les indicara el mercado.

Esta escena se puede repetir en diferentes foros, y por supuesto, en diferentes sectores empresariales y laborales. La actuación a través de la percepción, intuición o creencia, aunque se pueda vestir de experiencia, puede comportar decisiones erróneas o conclusiones poco ajustadas.  Las consecuencias en estos casos es que se hace válida la frase popular de “sí lo acierto, lo adivino”, pero que en ningún caso aporta un desarrollo de la actividad de forma coherente y prolongada en el tiempo.

Esta situación, salvando las excepciones, que por supuesto las hay y son significativas y remarcables, es lo que parece suceder en el sector inmobiliario, aunque no se puede atribuir a los profesionales necesariamente esta falta de concreción en los datos para analizar situaciones y tomar decisiones. En todos los ámbitos, desde la propia Administración, surgen informaciones diferentes y en ocasiones contradictorias que derivan en estas consecuencias.

El mercado actual de viviendas en venta es uno de los sectores importantes cuando se trata de analizar y prever posibles actuaciones por parte de los intervinientes en el mismo, ya sean promotores, agentes inmobiliarios e incluso entidades financieras. Tal vez sea el conocimiento de su amplitud el dato más significativo de la proyección y desarrollo del mismo, y por supuesto, el más importante para posicionarse en el futuro. Pero precisamente este primer dato ya resulta confuso, en función de la fuente y el momento en el que se analiza.

Disponemos de datos sesgados, por una parte los inmuebles traspasados (o mejor dicho vendidos) al Sareb, que varían sus cifras en función del momento y según sea una u otra la razón de su publicación. El propio Ministerio de Fomento presenta unos datos de viviendas en venta que, según nos indican, superan el millón de viviendas, mientras que se manifiesta en foros reducidos que este número pueden superar los 3,3 millones de pisos disponibles. Las propias entidades financieras, suponemos que con el fin de no manifestar el alto volumen de pisos adjudicados que tienen en su cartera inmobiliaria, tampoco indican claramente cuál es el número de producto para vender.

Con estos datos tan poco clarificadores, pero al mismo tiempo preocupantes (la falta de información o la información incompleta siempre genera desasosiego), hay que dar la razón al sector cuando argumentan que es la percepción y experiencia (y en ocasiones su conocimiento del mercado concreto en el que se sitúan), lo que les permite actuar.

Actualmente, desarrollar un proyecto inmobiliario, está lleno de dificultades más allá de las habituales de cualquier actividad empresarial. No se trata tan solo de la falta de disponibilidad de crédito para poder construir, que ya se asume por parte del promotor, aunque no se entienda bien la razón de ello. Recientemente una entidad financiera indicaba que tenían disponibles más de 60.000 millones de euros para invertir, pero que consideraban que no era el momento de hacerlo, aunque fuera en proyectos muy claros. Existen otros factores como son la oferta en el mercado que, como hemos indicado, resulta difícil de poder saber, pero también hay otro no menos significativo, como es el establecimiento del precio.

Las valoraciones de las viviendas que se comercializan presentan en ocasiones (más de las que podría ser lógicas), un valor de mercado, inferior al propio coste de reposición de bien. Vale más construirlo que el precio que se puede obtener con su venta. Normalmente esta situación sucede en cualquier producto en un libre mercado cuando la oferta supera en mucho la demanda del producto, pero en este caso no es realmente así, al menos en cuanto a la razón, sí en el resultado.

En estos momento el precio de las viviendas viene marcado en gran medida por los bancos cuando en el mercado se generan cada día oferta de venta de pisos a unos precios que están por debajo de su coste de construcción, ello, como no puede ser de otra forma, condiciona el precio del producto en general. La razón es que los actuales tenedores de viviendas, están ofreciendo su producto a precios que nada tienen que ver con el valor del bien, ni con el binomio oferta-demanda.

El mercado inmobiliario en estos momentos está condicionado, no por la evolución del mismo, si no por criterios puramente financieros de quienes disponen del mayor volumen de pisos. La necesidad del sector financiero es reducir, en el menor tiempo posible, el número de viviendas en su poder. Tengamos en cuenta que el negocio de la banca, no es vender pisos, aunque hay quien cree que actualmente es así. Su actividad es la comercialización de recursos económicos, es decir instrumentar créditos y préstamos, por ello les resulta conveniente, aunque sea con pérdidas, el “deshacerse” de estos activos, ya que la liquidez (recursos económicos) que obtienen con ello les permite poder desarrollar mejor su actividad.

En este punto no podemos manifestar nada, ya que como cualquier empresario tienen la obligación de actuar de la mejor manera posible para preservar los intereses de la entidad que representan, pero cuando ello afecta a la vida social y económica en general, tal vez se debería revisar los procedimientos a través de los cuales se llega a esta situación y a este alto volumen de viviendas adjudicadas, es decir, consecuencia de procesos ejecutivos hipotecarios.

Recientemente se ha publicado la Ley 1/2013 de “medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.” En esta ley se pretende establecer ciertas pautas para proteger a los titulares de hipotecas cuando se encuentran en situación de impago frente a la perdida de su vivienda. Entre otras medidas y sin pretender entrar en el análisis de la ley, que requeriría de mayor tiempo y espacio del que disponemos, se regula el tipo máximo de interés de demora reduciéndolo de las altas tasas que se aplicaban hasta ahora. Así como diferentes opciones para poder hacer frente a la deuda.

El objetivo es, como bien dice el título de la ley, proteger a los deudores hipotecarios, pero existe una consecuencia y es que económicamente también se mejora (en el resultado final) al acreedor, ya que con este sistema de alguna forma se ralentiza el proceso ejecutivo en alguna ocasiones y con ello se evita la adjudicación al banco del bien y facilita opciones para cobrar la deuda.

Si los bancos actuaran previamente a la ejecución con medidas de ajustes, y quién sabe con ciertas condonaciones puntuales (en función de condiciones regladas), previsiblemente el coste financiero (pérdida) que tendrían al final de proceso, cuando venden la vivienda a precios que en otros momentos se hubieran considerado Dumping sería menor. De todas formas de nada sirven las lamentaciones o las explicaciones a posteriori, ya que la realidad del mercado es esta.

Con ello, debemos ser conscientes del entorno en el que actualmente se desarrolla la actividad inmobiliaria, y por lo tanto, lo que no se puede hacer es remar contra corriente. Cierto es que los primeros que perciben y acusan las consecuencias son los propietarios de las viviendas que pretenden vender, ya que los precios a los que deben ofrecer su producto (por lo expuesto antes y también por las circunstancias económicas y de falta de crédito) quedan muy lejos de las pretensiones que tienen, pero también debemos tener en cuenta que existe otro sector, otra parte del mercado, los potenciales compradores, que son los que precisan y desean adquirir una vivienda y esta es la que debe aprovechar las circunstancias.

Encajar todo este conjunto de micro mercados, como parece suceder en ocasiones, cuando los bancos actúan por su cuenta y los propietarios, en ocasiones también sin acceder a un agente inmobiliario, junto con la falta de transparencia en los datos del stock, hace que la necesidad expuesta al inicio, de información para poder tomar las decisiones más adecuadas no resulten fáciles y, en ocasiones, incluso puedan llevar a confusión, para ello debemos entre todos hacer un esfuerzo para que podamos llegar a un nivel de conocimiento de la realidad del mercado.

Los agentes como siempre tienen mucho que aportar con su profesionalidad y conocimiento de proximidad, pero son los grandes operadores (Bancos, Sabeb y la Administración) quienes deben comenzar aportando la información necesaria para que el mercado actué en función de una realidad de oferta y demanda, y no como consecuencia de unas actuaciones y ofertas que en nada tienen que ver con el producto, ni con el mercado.

La reactivación del mercado inmobiliario se producirá, por supuesto cuando se supere la actual situación de recesión, cuando se mejore la economía de las familias; cuando en general se reactiven todos los sectores productivos, pero podría comenzar centrando, definiendo e informando de la realidad del mismo. Con ello se obtendría una mayor claridad, un mejor posicionamiento, una mejora de las familias afectadas y necesitadas de viviendas y finalmente una mejora mas clara directa de la actividad del mercado inmobiliario

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