Alertas Jurídicas miércoles , 27 enero 2021
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Los cambios en el sector, nuevos retos

Las importantes medidas que se avecinan para el sector inmobiliario: puesta en marcha de la Sareb, aprobación de normativa de aprovechamiento energético o de rehabilitación urbana, entre otras, pondrán a prueba la capacidad del profesional inmobiliario para afrontar los retos que surgirán en forma de nuevos mercados, productos, tendencias y demandas

Por Joan M. Bermúdez i Prieto Abogado–Administrador- Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. – BERCOMA – Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias www.bercoma.com

En cualquier circunstancia, en cualquier entorno o en cualquier conversación, surgen de forma inevitable referencias, comentarios u opiniones sobre la situación económica en general y por supuesto la particular del interlocutor, ya sea un profesional, un empresario o un asalariado. Lo cierto es que razones las hay para que sea un tema recurrente y al mismo tiempo preocupante entre los diferentes sectores y estratos de la población. Parece que ante ello se genera, cada vez más, un posicionamiento de quienes entienden que “en tiempos de crisis la imaginación es más efectiva que el intelecto”, frase atribuida a Albert Einstein, aunque también los hay que consideran que mejor mantener los esquemas que en tiempos pasados han aportado éxitos.

La percepción es que actualmente se genera en cierta forma una simbiosis entre ambas posturas, ya que surgen innumerables iniciativas tanto de origen gubernamental, casi con periodicidad semanal (en cada consejo de ministros, por ejemplo sugieren alguna modificación o cambio), aunque también se plantean desde el tejido económico y productivo de la sociedad, que una vez analizadas en ocasiones da más la sensación de “moverlo todo para que nada cambie”, que de cambios reales (entendidos estos como mejoras en los diferentes procesos) ya que los previsibles resultados son escasos o en ocasiones dudoso o lejanos.

Medidas que tienen como objetivo la mejora de un sector, la revitalización de un colectivo o tan solo la generación de actividad, se queda muy a menudo en simples enunciados. Recientemente comentamos la aprobación de la normativa que establece el Certificado de Eficiencia Energética de los Edificios tendente a establecer el nivel de aprovechamiento energético, la creación de la Sareb para la venta de los activos inmobiliarios de los bancos o las variables (y efímeras) medidas propuestas en diferentes momentos para la potenciación del mercado de las viviendas en alquiler con la propuesta de modificación de la Ley de arrendamiento Urbanos (L.A.U.), todavía en proyecto, las reducciones y posteriores incrementos del IVA que afectan a la compra de viviendas o el más reciente anuncio del Anteproyecto de Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbana.

Actualmente la Sareb, se encuentra no operativa como consecuencia, según nos indican, por dos factores, el primero que los activos que le han sido vendidos por los bancos y antiguas Cajas de Ahorros, todavía no se han inscrito en el Registro de la Propiedad, por lo que frente a terceros y atendiendo al principio de la publicidad registral, mientras no se termine todo el proceso de inscripción no pueden transmitir los bienes inmobiliarios. Es una obviedad, pero lo que sorprende es que esta situación no se tuviera en cuenta en el momento de establecer todo el proceso y por supuesto los calendarios de desarrollo de la actividad.

Igualmente sorprende que manifiesten que están a la espera de que los bancos liquiden (vendan) sus activos inmobiliarios antes de poner en el mercado los de la Sareb. Realmente ¿hay conciencia del ingente volumen de pisos y solares que todavía hay en poder del sector financiero? Es difícil establecer un plazo para liquidar todo el stock, pero siendo optimistas, antes de dos/tres años va a resultar difícil ver el final del stock y por otra parte para terminar de sorprender y confirmar “el cambiar para que no cambie”, el reciente anunciado que no tan solo venderán inmuebles, si no que también actuarán como sociedad patrimonial ya que pondrán en alquiler una parte del parque de viviendas en su poder.

Si el objetivo, adquiriéndolos la Sareb, era aligerar la carga que comportaba para los bancos y cajas de ahorros la ingente cantidad de inmovilizado que representaban los pisos y solares en sus balances, para posteriormente venderlos y de esta forma generar unos beneficios a los futuros agentes dispuestos a participar en el capital de la nueva sociedad. Los retrasos y cambios en los planteamientos más parecen ser consecuencia de cierta improvisación (por la urgencia en crear este ente), que por un planteamiento racional y meditado.

La propuesta de modificación de la LAU, parece que ha quedado olvidada en algún cajón, en su momento cumplió su objetivo que era (al parecer) lanzar un globo sonda para conocer la reacción del mercado y al tiempo enviar mensajes de tranquilidad a los arrendatarios en el sentido que su posición ante la nueva situación económica generada que comporta en ocasiones incumplimiento de contratos de arrendamiento sería mejorado. Superado el momento se ignora su situación, parece que ha desaparecido de los proyectos vivos.

La normativa de calificación del aprovechamiento energético de los edificios debería haber entrado en vigor hace más de año, siguiendo los criterios de la Unión Europea (U.E.) que era quien establecía esta normativa. Esperemos que en el transcurso del primer semestre de este año pueda ver definitivamente la luz su aplicación, aunque lo cierto es que todavía, como en un anterior escrito apuntábamos, faltan por resolver ciertos aspectos significativos de responsabilidad, seguimiento, control etc.

Ahora ha surgido el Anteproyecto de Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbana, con la finalidad de garantizarla calidad y la sostenibilidad de los edificios y el objetivo explícito, según manifestaciones del Ministerio de Fomento de ser una herramienta para reactivar la actividad constructiva a través de la rehabilitación de viviendas. Esta es una normativa extensa y compleja que comporta incidir en otras leyes importantes que afectan al sector inmobiliario como son La Ley del Suelo, La ley de ordenación de la edificación, el Código Técnico de la Edificación, el Certificado de Aprovechamiento energético (todavía no aplicado) e incluso el Régimen de la Propiedad Horizontal.

Esta norma está actualmente en trámite de audiencia pública, por lo que su contenido detallado no analizaremos, ya que pueden producirse cambios en su actual redactado. Tiene la finalidad de acercarse al marco normativo europeo, con una implicación importante en diferentes normativas como hemos indicado con consecuencias significativas para los propietarios de viviendas desde el punto de vista tanto de la responsabilidad de ciertas zonas comunes y por supuesto también en el aspecto económico, ya que va a generar la necesidad de numerosas adecuaciones de los espacios comunes de los edificios entre otras consecuencias.

Ello en sí mismo no puede considerarse una medida de reactivación económica de un sector, cuando el destinatario de la normativa en muchas ocasiones son las Comunidades de Propietarios (CC.PP.), que están también asumiendo una situación de precariedad en las arcas  debido no tan solo a la tan nombrada situación económica, sino también por otro factor importante: la consecuencia de los impagos que se generan en innumerables viviendas al estar estas afectadas por ejecuciones y embargos, no atendiéndose por parte de los bancos nuevos responsables de las fincas inmuebles de las correspondientes cuotas comunitarias.

En el olvido quedó una propuesta de facilitar la nacionalidad a los extra comunitarios que adquirieran una vivienda. Lo cierto es que hay un mercado significativo creciente de compras de viviendas por parte de extranjeros no comunitarios, que tal vez requeriría una cierta atención, tal vez no en el sentido de facilitar la nacionalidad, pero cuando se han incrementado en el pasado año el 28,4% de las ventas con un volumen de 38.312 unidades regístrales, significa que hay un potencial mercado que requiere atención, máxime si tenemos en cuenta que casi la mitad (el 42%) de las compras superan el límite de los 160.000 euros. No atender a este mercado es darla espalda a nuevas oportunidades que surgen.

Ahora la reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, ha definido su posición ante la legislación hipotecaria española. Desde hace tiempo que se venía exponiendo que debía ser revisada, que ya no se adecuaba a la realidad social del momento, incluso los propios jueces que eran quienes tenían que aplicarla, clamaban por una revisión. Finalmente la justicia europea nos ha dicho que la norma crea indefensión del ciudadano cuando se ve ante un procedimiento ejecutivo.

Ello no significa que cualquier afectado por un procedimiento ejecutivo por impago de una deuda pueda oponerse en ese mismo procedimiento y paralizar el procedimiento. Dependerá si se trata de invocar cláusulas abusivas, que se deberán realizar en otro procedimiento, pero sí que permite una ralentización y en su caso paralización de la ejecución. Su análisis requiere un estudio detallado que se deberá realizar, aquí tan solo lo apuntamos como otro de los factores, medidas, normas, procedimientos o actuaciones que están comportando un cambio permanente, una dinámica de adecuación.

Esta suma de distintas actuaciones que tan solo a titulo enunciativo hemos presentado, son frentes abiertos de cambios y adecuaciones que actualmente afectan directamente al sector inmobiliario y nos debe llevar a asumir los nuevos escenarios que van surgiendo y que en ocasiones son efímeros como una nueva realidad del mercado, una dinámica en la que estamos inmersos y de la que no debemos (y no podemos) hacer abstracción y seguir con los procedimientos o esquemas empresariales de tiempos pasados.

Recordemos una frase de Heráclito que decía que “Nada es permanente a excepción del cambio”, este cambio y consecuentemente la adecuación del sector en base a ello, es lo que va a permitir superar la actual atonía del mercado y estar preparados para los retos que van a surgir en forma de nuevos mercados, productos, tendencias y demandas.

 

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