Alertas Jurídicas domingo , 11 abril 2021
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El cambio, necesidad en la gestión inmobiliaria

Por Joan M. Bermúdez i Prieto Abogado–Administrador- Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. – BERCOMA – Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias www.bercoma.com

 

¿Cuándo se reactivará el sector inmobiliario y, más concretamente, el colectivo de compradores de viviendas”.  Es una duda que está en todos los sectores que, de una u otra forma, están afectados por la parálisis de la actividad promotora y vendedora de viviendas, pero es en este momento cuando debemos plantearnos si es que tal vez el mercado sólo ha cambiado, desplazándose de los agentes y profesionales a las entidades bancarias. Habrá que adaptarse a esta nueva realidad.

 

El mercado se ha desplazado: de la venta a través de los profesionales inmobiliarios a la de los bancos que son los que hoy desarrollan esta labor; si atendemos a los datos que aportan, lo hacen con cierto éxito y con un volumen significativo de transacciones

Existe un convencimiento general de que las ventas de las entidades financieras mantienen un buen ritmo debido a los precios que se han reducido significativamente. Ello es cierto, aunque solo en parte, el factor principal es la facilidad de acceso al crédito que los vendedores/financieros ofrecen.

 

Recientemente en una reunión de agentes inmobiliarios y promotores en la que se trataban diferentes aspectos de la actividad profesional con el objetivo de mejorar los conocimientos y la formación de todo el colectivo, surgió entre los asistentes una pregunta que, por otra parte, es tal vez “la pregunta” que flota en el ambiente, no tan solo del sector inmobiliario, tal vez en general en diferentes sectores empresariales y económicos. Preguntaba al entorno, y al tiempo a sí mismo, “cuándo se reactivaría el sector inmobiliario y, más concretamente, el colectivo de compradores de viviendas”.

 

Es cierto que esta duda está en todos los sectores que, de una u otra forma, están afectados por la parálisis de la actividad promotora y vendedora de viviendas, pero la pregunta llevaba implícita la asunción de una circunstancia, y es que el sector de la venta de viviendas está paralizado. Es en este momento cuando debemos realmente plantearnos si esta es la situación del mercado, de parálisis o es que tal vez el mercado ha cambiado, se ha desplazado de los agentes y profesionales, en definitiva del circuito, que podríamos llamar comercial tradicional.

A tenor de ciertas informaciones, y no menos actuaciones que estamos observando, parece más en la segunda hipótesis, el mercado se ha desplazado, se ha deslizado de la venta a través de los circuitos y agentes tradicionales (los profesionales inmobiliarios) para situarse en el entorno puramente financiero. Hoy son las entidades financieras, bancos y antiguas cajas quienes están desarrollando esta labor y si atendemos a los datos que aportan, lo hacen con cierto éxito y con un volumen significativo de transacciones. Tan solo una de estas entidades declaraba recientemente que generaban unas ventas diarias del orden de las 1.200 viviendas.

Si ello es así, debemos aceptar que no se ha paralizado el mercado de la venta de viviendas, aunque se ha hundido el de la construcción de nuevos proyectos que ahora tan solo actúa de forma esporádica o atendiendo a necesidades de los actuales propietarios para terminar proyectos ya en desarrollo. Una vez más debemos recomponer nuestros esquemas y analizar el mercado desde la nueva perspectiva que se nos presenta.

La necesidad de vivienda existe y la demanda se manifiesta, aunque en menor medida, ya que la capacidad de compra de las familias se ha visto reducida consecuencia de la situación económica general, siendo menos las familias que pueden tener capacidad de dedicar una parte de sus ingresos a la compra de la vivienda (se estima que se sitúa entre el 25 y 30% del total);  pero en ningún caso se han paralizado estas transacciones.

Existe un convencimiento general de que las ventas de las entidades financieras mantienen un buen ritmo debido a los precios que se han reducido significativamente. Ello es cierto, aunque tan solo en parte, las ventas que se están cerrando diariamente lo son en gran medida, no tan solo porque los precios se hayan reducido. Esta reducción es cierto que permite ajustar la capacidad de pago de las familias, pero el factor principal que permite un fuerte ritmo de ventas es en gran medida la facilidad de acceso al crédito que los vendedores/financieros ofrecen.

Existen ofertas en volúmenes altos en muchos mercados locales, con unos precios que realmente resultan atractivos, pero no por ello se generan ventas, o estas cuando se producen resultan complejas y difíciles de “cerrar”, mientras que productos similares en manos de los bancos tienen mayor aceptación. La razón diferencial es la oferta de financiación que en ocasiones, muchas, tal vez demasiadas llegan a cubrir no tan solo el 100% del valor de compra (hecho que se permiten publicitar con cierto descaro), llegando a financiar incluso los gastos que la compra genera.

¿Cómo se puede competir ante una situación de estas características?, Realmente no es posible, pero con ello no queremos decir que se ha de generar una crítica a esta situación sin más; como indicábamos al principio debemos ser conscientes de que el mercado ha cambiado y durante mucho tiempo (demasiado para el sector inmobiliario), se va a mantener en esta situación, ya que el stock que tienen deben reducirlo antes de tener capacidad de poder llegar a ofrecer nuevamente financiación de forma más abierta, sin que sea, como ahora, un posibilidad de difícil acceso.

Se ha creado precisamente para ajustar en el menor tiempo posible el mercado la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, (SAREB), el llamado “banco malo”, que tiene una misión principal: vender los activos que desde diferentes entidades bancarias le han vendido. Muchos de estos activos son complejos y de difícil realización, como los solares de los que parece que se ha nutrido en cantidades importantes, por lo que ahora resulta difícil valorar su incidencia.

 También tiene una segunda misión y es obtener beneficios para poder rentabilizar la inversión en capital que diferentes agentes han efectuado, la más reciente el día 13 de febrero, lo que le ha permitido alcanzar los 1.200 millones de capital puro, cifra que se incrementará con la previsión de generar deuda subordinada próximamente hasta alcanzar un total de 4.800 millones de euros, lo cual nos plantea si realmente será una “competencia” como lo es ahora los bancos. Este nuevo agente en el sector inmobiliario, también tendrá que establecer su modelo de actuación, su esquema de desarrollo y su posicionamiento en el mercado, luego, una vez más, el mercado se verá, desde una visión tradicional, distorsionado por agentes que en otros tiempos hubiéramos llamado externos.

Por ello el sector debe ser consciente del cambio total de paradigmas, de la evolución (o si lo prefieren involución) del mercado y adaptarse, reinventarse y recomenzar, con todas las dificultades que ello comporta, con todos los riesgos que una vez más el empresario, generalmente pequeño empresario, debe asumir, pero tan solo manteniendo una dinámica de ajuste permanente a los escenarios cambiantes podrá seguir activo.

Los cambios son importantes, pero no tan solo en los procesos de comercialización como ya hemos apuntado, también en los aspectos legislativos en los que se están previendo grandes cambios. Uno de los más significativos puede ser, aunque es cierto que todavía tan solo se ha aceptado a trámite en el Congreso de los Diputados, la Iniciativa Legislativa Popular (I.L.P.), que propone que se regule la dación en pago, que se modifique el actual marco legal que ampara la concesión de los préstamos personales con garantía hipotecaria, que por otra parte, como antes indicábamos es “quasi” la única forma de acceder a una vivienda.

La previsión de creación de los registros de morosos de pago de las rentas de alquiler (condenados en procedimientos judiciales) es otra de las iniciativas que se están barajando para, según indican, mejorar e incrementar el mercado de los alquileres al dar mas garantía a los propietarios de viviendas que duden en alquilarlas.

La modificación de la legislación hipotecaria, es necesaria, no se debe actuar en la forma que hasta ahora se ha hecho. También para la ley el cambio ha llegado y se debe adaptar, pero cuidado, no sea que los cambios se nos vuelvan en contra. No pretendo en estos momentos valorar la propuesta de la dación en pago, es demasiado complejo para intentar tratarlo en tan solo unas líneas y ello requiere tranquilidad de análisis, aunque prisa en su resolución. Sí debemos tener en cuenta que en función de cómo se pueda resolver legislativamente la modificación de la ley hipotecaria, afectará de forma significativa en el mercado de la vivienda.

La mayor o menor facilidad para acceder al crédito que pudiera surgir de su nueva redacción comportaría la decantación para la vivienda de alquiler o el mantenimiento de nuestro mercado de compra. Ello será en función de la mayor o menor garantía que tengan los bancos al conceder un préstamo o del mayor o menor coste financiero para el potencial adquirente. Podemos estar tentados ahora de decantarnos hacia una u otra opción, en función del momento actual, pero pensemos que ello va a tener consecuencias importantes en el futuro. La tendencia actual de compra, en parte viene dada por legislación que se estableció en los años cuarenta del pasado siglo. La conclusión a la que finalmente lleguen nuestros legisladores forzosamente incidirá en el mercado y ello, una vez mas comportará cambios.

El registro de morosos, como medida de incentivación de los alquileres para los propietarios, tiene al parecer poca consistencia, lo mismo podríamos decir de la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.), que desde hace casi un año que se presentó en el Consejo de Ministros y sigue sin ver la luz. La mejora del mercado del alquiler, entendida esta como el incremento del parque de vivienda destinadas a este fin, no pasa por ofrecer un registro de morosos, seguro que los propietarios valorarían más la posibilidad de liberar la vivienda alquilada a un moroso en un tiempo reducido, lo mismo que en lugar de reducir el tiempo de alquiler pasando de los 5 a 3 años, como se pretende con el proyecto de la L.A.U., si se permitiera, por ejemplo establecer las condiciones del coste de arrendamiento entre las partes.

En definitiva, los mercados de venta han cambiado, han surgido nuevos agentes que operan de forma diferente y en ocasiones con una posición de prioridad y ventaja, las normativas actuales pueden verse modificadas y con ello las capacidades para que los potenciales compradores de vivienda puedan acceder a una. Por ello tan solo con una visión amplia, con una voluntad de cambio y con una capacidad de ajustes rápidos (en ocasiones tal vez demasiado), será capaz el sector de la gestión e intermediación inmobiliaria de mantenerse activo.

Hay una popular frase del filosofo Ragore “si lloras porque no puedes ver el sol, las lágrimas no te dejarán ver las estrellas”. Olvidemos que han existido tiempos mejores y no sigamos mirando hacia atrás, el futuro está delante, allí hacia es donde debemos ir, aunque ello comporte un ajuste diario a los cambios que van surgiendo.

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