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Venta de ático en la playa: si no hay vistas, no hay contrato

Las promotoras que ofertan áticos en poblaciones con playa, para su venta sobre plano, deben tener en cuenta que si los compradores están dispuestos a pagar un alto precio por las mismas es precisamente por las vistas y luminosidad de este tipo de inmuebles. En su sentencia, el Tribunal Supremo autoriza a unos compradores a no firmar el contrato previsto, al comprobar aquellos que las vistas ofertadas no eran tales.

Se reconoce que se cumplen las condiciones de ventilación e iluminación, pero dificultando las vistas y creando sensación de aislamiento

Pese a que la limitación de vistas no limita el uso de la vivienda, sí frustra las legítimas expectativas de los compradores. Este incumplimiento no puede ser compensado con una indemnización

 

HECHOS

La promotora (demandada) vendió al matrimonio compuesto por los demandantes un ático con garaje y trastero en el DIRECCION000 de Salou (Tarragona), por importe de 372.200 euros, efectuándose la compra sobre plano. Al momento de revisar el piso previamente al otorgamiento de escritura los compradores advirtieron que las ventanas del salón se encuentran en su parte inferior a 1,35 metros del suelo y que existe un escalón de 32 cm en la salida del salón hacia la terraza exterior. Los compradores mostraron su voluntad de no formalizar la compraventa en escritura pública, pese a lo que fueron convocados ante Notario, no compareciendo la vendedora, que fijó nueva fecha, evento al que los compradores anunciaron previamente que no comparecerían, como así fue.

RESOLUCIÓN

La sentencia del Tribunal Supremo desestima el recurso de casación interpuesto, contra sentencia de 10 de Marzo de 2010 de la Audiencia Provincial de Huesca.

Esta Sala debe declarar que conforme a la prueba pericial practicada se deduce que existe un escalón de salida a la terraza desde el salón, más alto de lo normal, pues tiene 32 cm, cuando lo normal sería 20 cm, a lo sumo, y las ventanas del salón están a una altura (1.35 cm) desde el suelo, superior a la normal, lo cual no pudieron advertir los compradores pues adquirieron sobre plano.

Debe valorarse que se trata de un ático en zona de playa y que dichas unidades inmobiliarias se adquieren a un alto valor dadas las vistas, luminosidad y espacio diáfano del que disponen.
Dicho ello en la sentencia recurrida se reconoce que se cumplen las condiciones de ventilación e iluminación, pero dificultando las vistas y creando sensación de aislamiento.

Sin embargo, en la dinámica resolutoria, la gravedad del incumplimiento debe proyectarse o generar una situación de quiebra básica de los elementos básicos respecto de la posible satisfacción de los intereses del acreedor, a los que da lugar la diversa tipología de los llamados incumplimientos esenciales (imposibilidad sobrevenida fortuita, transcurso del término esencial, aliud pro alio, imposibilidad de alcanzar los rendimientos o utilidades previstos, o la frustración del fin del contrato).

Esta Sala ya ha considerado en otros casos, que, pese a que la limitación de vistas no limita el uso de la vivienda, sí frustra las legítimas expectativas de los compradores, hasta el punto de que, de haber conocido las circunstancias reales, no hubieran adquirido la vivienda, incumplimiento que no puede ser compensado con una indemnización y que es causa que justifica la resolución del contrato.

En suma, la altura de las ventanas limita esencialmente las vistas de una persona de estatura media, unido a lo que tenemos un escalón de dimensiones que dificulta la salida a la terraza, todo ello en una vivienda que se adquiere por su diafanidad, luces y vistas, en zona de playa y sobre plano, lo que dificulta el conocimiento de la realidad de lo que se va a construir, hasta que se ve terminado, lo que ha mermado grave y esencialmente las expectativas de los compradores, por lo que se ha de desestimar el recurso.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de Noviembre de 2012. Nº marginal 2411117

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