Alertas Jurídicas martes , 26 enero 2021
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¿ Es buen momento para invertir en inmuebles?

Inmueble ha tenido ocasión de preguntar a distintos profesionales, vinculados directa o indirectamente al sector inmobiliario, sobre si estamos ante un buen momento para invertir inmuebles teniendo en cuenta circunstancias como el descenso del precio del suelo- vivienda, las dificultades de acceso a la financiación  o las recientes modificaciones fiscales. He aquí sus respuestas.

1.    Consuelo Villanueva.
Directora de Empresas y Particulares de la Sociedad de Tasación.

El momento actual es complejo y hay que tener en cuenta multitud de variables. Está claro que no podemos vaticinar qué va a pasar dentro de un año, por lo que hay que estar atentos a cómo va evolucionando la economía, el paro y la financiación bancaria para tener una idea de cómo se va comportar el mercado. Toda persona que se plantee invertir hoy en un inmueble, debe ser pragmática y valorar la capacidad de pago real o la situación laboral antes de invertir.

Está claro que es mejor momento ahora para comprar que hace tres años cuando los pisos estaban más caros. A día de hoy los indicadores nos muestran que los precios van a seguir cayendo en los próximos meses y la evolución de los precios de mercado no varía mucho en un corto plazo. Así que todo apunta a que esperar puedes ser la mejor opción.  Pero esta regla no se cumple en todas las zonas, no es lo mismo negociar el precio de un activo ubicado en una zona periférica de una ciudad pequeña, que un inmueble nuevo en el centro de Madrid o Barcelona. En el primer caso, el propietario (ya sea una entidad financiera, un promotor o un inversor) probablemente tendrá que bajar más el precio, mientras que en el segundo caso, puede que el coste del metro cuadrado se mantenga o incluso suba.

2.    Paola Erhardt.
Consultora senior de Capital Markets de Jones Lang Lasalle

A la hora de plantearse la respuesta a esta pregunta es importante en primer lugar atender a tres factores clave: la oportunidad, la transparencia y financiación.

El momento actual ofrece numerosas oportunidades de negocio en el mercado inmobiliario. Tan solo con observar el comportamiento del sector podemos comprobar cómo éste ha sufrido un importante y duro reajuste durante estos últimos años, siendo más latente en determinados activos, dependiendo de su ubicación, calidad y liquidez. Si consultamos además las últimas series históricas, nos encontramos actualmente con los valores reales más bajos de los últimos 25 años.

Al mismo tiempo se nos presenta un problema de transparencia. En estos momentos existe una total inexistencia de una visión global y de calidad sobre la magnitud del problema por el que pasa el sector inmobiliario español. No contamos con datos consistentes de esta realidad actual, para lo que es necesario un estudio riguroso de estos activos que ponga sobre la mesa una “foto” precisa sobre el stock inmobiliario actual. Hasta entonces, no será posible conseguir transparencia en este mercado tan cambiante.  Asumimos que esto acabará fijando los niveles de precio del mercado.

Actualmente si algo está caracterizando la inversión en inmuebles es la financiación. La incertidumbre existente a nivel económico y la bajada de valores a niveles históricos, hace que la inversión se convierta en uno de los vehículos financieros para canalizar nuestros ahorros ya que nos brinda una rentabilidad muy atractiva además de perdurabilidad en el tiempo. Pero necesitamos urgentemente y sin demora, que nuestro sector bancario se sanee de una vez por todas, y a la mayor brevedad posible.
En resumen, el momento para invertir dependerá principalmente, de la aparición de una oportunidad atractiva, de la transparencia de mercado para poder evaluarla en su conjunto y fundamentalmente un mercado de deuda accesible.

3.    José María Mollinedo
 Secretario General de GESTHA

Durante lo que queda de 2012 seguirá en vigor la deducción por compra de vivienda habitual, que el actual Ejecutivo recuperó para todo tipo de rentas después de que el Gobierno anterior la hubiera limitado a rentas inferiores a 24.107 euros. Sin embargo, a partir del 1 de enero de 2013 esta deducción se eliminará, lo que hace más atractivo invertir ahora en un inmueble que en el próximo año. Hay que recordar además que actualmente el comprador se puede desgravar cada año hasta el 15% de los 9.000 primeros euros dedicados al pago de la vivienda, lo que supone un tope de hasta 2.700 euros por pareja.

Por tanto, aquellos propietarios que adquieran una vivienda antes del 1 de enero de 2013, podrán seguir disfrutando de la deducción como hasta ahora. La supresión de esta ventaja afectará a quienes compren un inmueble a partir de enero.

4.    Manuel Romero
Director de ETRES Consultores

Las continuas bajadas de precios experimentadas, sobre todo en lo que llevamos de 2012, están generando un incremento en el interés de posibles compradores. Sin embargo, la situación de incertidumbre y de escasez de crédito hace que muchos de esos potenciales compradores no finalicen la compra. Creo que todavía faltan algunos detalles para que sea mucho más interesante invertir en inmuebles.

El primero y principal, es reducir la incertidumbre existente. Conozco casos cercanos que han anulado una inversión por miedo al futuro ya que, aunque en la actualidad esas personas se lo pueden permitir siempre acaban pensando "sí, ahora podemos pero ¿y sí dentro de un año no?".

Por otro lado hay cuestiones que deberían mejorarse en los inmuebles que están en venta puesto que existen diferencias a nivel de prestaciones entre los distintos inmuebles que conforman el mercado.

En el año 2006, fecha en la que se publicó el Código Técnico de la Edificación, se comenzó la construcción de muchos inmuebles para evitar el cumplimiento de la nueva reglamentación. Al poco tiempo se empezaron a ralentizar las ventas y ahora nos encontramos un mercado compuesto por inmuebles que cumplen la normativa y otros que no. Eso ha generado una bolsa de inmuebles con prestaciones inferiores a los de su competencia. Quizás es el momento de mejorar esos inmuebles para ofrecer productos más competitivos.

Por último, hay una cuestión que afecta a actuales propietarios de inmuebles que pueden tener interés en cambiar de vivienda: carecen de facilidades para poner en valor la vivienda que tienen. Creo que existe un mercado interesante en aquellos que ya tienen una vivienda en propiedad y están pensando en cambiarla. Habría que facilitarles la venta de su actual vivienda de una forma similar a lo que ocurre con los automóviles: los concesionarios compran el vehículo usado al adquirir uno nuevo.

Por todo ello, considero que no es el mejor momento para invertir en inmuebles, a la espera de cambios legislativos que otorguen en definitiva mayor confianza y recursos a los inversores.

5.    Alfredo L. Jiménez
Abogado y Ph. D. Business Law de Maga Abogados

 
Además de las consabida necesidad de diferenciar el factor motivacional para la posible adquisición –inversión especulativa o destino para uso propio-, parece prudente detenerse en aspectos tales como: tipo de activo o producto inmobiliario, su localización, titular, vendedor –ya agencia, particular directo o banco-, precio, forma de pago, contexto de radicación del inmueble, si la obra es de nueva construcción, titulares de las cargas, etc.… Hoy día hay que extremar precauciones e investigar a fondo todos estos particulares porque el mercado inmobiliario está muy viciado y en él concurren todo tipo de intereses y personajes –los bancos o los subrogados de éstos, que sólo quieren hacer tesorería pero que desconocen el producto que venden, manejándose por tablas-, taimados gestores de carteras inmobiliarias, promotores desesperados, oportunistas y subasteros, instituciones públicas adjudicatarias sin experiencia en esta actividad y un largo etcétera. En otras palabras, podría ocurrir que la mejor de las operaciones de compraventa en apariencia pudiera resultar un fiasco por los condicionamientos reseñados o por la intervención en ella de alguno de los perfiles reseñados. Mi consejo es realizar cualquier transacción de compraventa, asistido por un profesional –abogado especialista- que determine la viabilidad jurídica de la operación y detecte los posibles peligros que abriga la potencial compra inmobiliaria.

Dicho esto, entrando en aspectos netamente económicos, podemos afirmar que, a la vista de los datos conocidos de dimensión macro financiera –país y contexto internacional- es imposible determinar la bondad de realizar inversiones sistemáticas o esporádicas a corto o medio plazo. La posibilidad de un desplome mayor de los precios es factible, por lo que compradores que piensen que están haciendo una buena inversión podrían, en pocas semanas, comprobar que han comprado caro. No se trata de valores reales de los activos inmobiliarios, sino de posicionamientos de grandes grupos de interés y políticas financieras de gran calado y disciplina (por ejemplo, si cristaliza el llamado “banco malo”, solución ilusoriamente salvadora  de los balances de entidades de crédito muy “tocadas”, y en el que recalarían los activos inmobiliarios del sector financiero en precario… ¿qué valen esos activos?, ¿competirán a la baja con los activos de otras entidades bancarias que no  gestionen su cartera inmobiliaria a través de este adefesio financiero?, ¿cómo quedarán afectados los precios? ); nada se sabe, porque nada se puede predecir del caos y la repentización en la que se sume el sector inmobiliario y la política económica española.  Por el contrario, si la política nacional para las entidades financieras españolas –con el permiso de Europa- fuera fortalecer sus balances, sería necesario incrementar el valor de los activos inmobiliarios adjudicados para compensar los pasivos de sus balances, lo que obligaría a sobrevalorarlos  (aparecería la sorprendente noticia de que grupos inversores compran espacios para oficinas a “x” Euros por metro cuadrado en Madrid y Barcelona  y, se reactivaría la intención inversora). En resumen y, como siempre, todo está en función de lo que se quiera hacer –y nos dejen hacer- con nuestro Sistema financiero; esto es, los bancos y con la exigua representación de Cajas que resten en mantener esta personalidad.

Mi consejo es esperar acontecimientos y preservar la tesorería antes de aplicarla a bienes de dudoso valor (a corto y medio plazo); se exceptúa de este comportamiento a los demandantes de vivienda para uso privativo y que pueden localizar oportunidades en las que el factor precio, aunque importante, no sea el determinante de la operación; valorando pues, estética, radicación, filosofía de la vivienda y, por último, inexistencia de riesgo (obra terminada, vendedor titular real y condiciones de pago transparentes en la escritura pública de compraventa).

6.    David Amorós
Socio de Avalúa

La pregunta es muy compleja. En primer lugar habría que preguntarnos, ¿para qué finalidad? En segundo lugar, ¿de qué tipo de inmueble estamos hablando? Y en tercer lugar, ¿en qué ubicación?

Si hablamos de una finalidad de inversión en un inmueble de uso residencial para uso propio, la respuesta, en mi opinión, es SÍ. Las viviendas han bajado entre un 25% y un 50% de su valor en cuatro años en términos generales. Los precios de los inmuebles a lo largo de la historia siguen unas curvas oscilantes ascendentes, y ahora seguramente estemos en la parte baja de la curva o cerca de ella. La especulación sobre inmuebles en periodos de tiempo cortos es muy peligrosa, pero la misma inversión en un largo periodo es segura con rendimientos entre el 3% y el 6% en función del momento de compra (rendimientos demostrados en muchos informes de inversión).

Sin embargo, si hablamos de inversión en un inmueble para la estricta rentabilidad hay diversidad de opiniones. El problema es que el mercado actual depende de muchos elementos externos. Uno de los mayores problemas es la falta de financiación. Otro es la inseguridad laboral y el riesgo de intervención europea. Si Europa interviene España, habrá bajada de salarios, bajará el poder adquisitivo, y el mercado de inmuebles deberá de adaptarse a la situación, por tanto, bajará más. Y otro problema es que los bancos tienen el mercado en sus manos ya que se prevé una salida masiva de inmuebles a bajo precio (Banco Malo).

¿Compramos ahora, o esperamos? En este caso deberíamos estudiar algún parámetro indicativo que nos pueda ayudar a decidir, uno de ellos es el PER, (ratio precio-beneficio, que aplicado al mercado inmobiliario calcula la relación precio venta/alquiler anual). La media del PER está descendiendo progresivamente en los últimos años, con lo que parece un buen momento para la inversión no tanto por la subida de alquileres como por el descenso de los precios de venta, pero es muy importante acertar en las zonas y la tipología de los inmuebles por lo que es recomendable el estudio previo de un profesional en caso de duda.

7.    Miguel Ángel Muñoz Flores
Presidente del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid

Sin duda, los precios de las viviendas nuevas y de segunda mano seguirán a la baja, pero no así el Euribor que, como índice de referencia para los préstamos hipotecarios, tenderá a subir a corto-medio plazo y, por lo tanto, también las hipotecas contratadas.

A este respecto, si el potencial comprador decide aventurarse a la adquisición de una vivienda, deberá hacer números teniendo en cuenta dos aspectos importantes:

– Que aunque el Euribor está bajo, los diferenciales de las hipotecas han subido.
. Que a partir de 2013 las viviendas nuevas pasarán a gravarse con un IVA del 10% y el comprador no podrá desgravarse en el IRPF

8.    José A. Vázquez Villamor
Abogado de BUFETE SOLE & VAZQUEZ, S.C.P.

La respuesta a la pregunta planteada depende en gran manera del tipo de inversión que tengamos intención de realizar.

Es decir, si la pretensión es invertir en bienes inmuebles con el objetivo de obtener un alta rentabilidad en un corto espacio de tiempo (lo cual se conseguía anteriormente volviendo a vender el inmueble adquirido por un importe superior y obteniendo una plusvalía como consecuencia de dicha transmisión) mi opinión es que no estamos ante un buen momento para realizar este tipo de inversión. Y ello, no porque los precios actuales de los inmuebles no resulten atractivos sino porque no existen expectativas a corto o medio plazo de que dichos precios sufran revalorización alguna, con lo cual, la posibilidad de obtener la mencionada plusvalía es a mi juicio muy improbable.

Por el contrario, si la pretensión que se tiene es invertir en bienes inmuebles con la intención de obtener una rentabilidad a largo plazo destinando el inmueble adquirido al arrendamiento, creo que sí que nos podemos encontrar en un buen momento para realizar este tipo inversión.

Todavía existen muchas dificultades para poder acceder a la financiación bancaria para la adquisición de viviendas (y no existen expectativas de que esta situación mejore) con lo cual, el alquiler de viviendas se va a convertir cada vez más en una alternativa (o quizás la única alternativa) para un importante sector de la población con lo cual podemos encontrarnos con una importante demanda de viviendas en alquiler. Ahora bien, la posibilidad de obtener una atractiva rentabilidad con el alquiler está condicionada al hecho de poder adquirir la vivienda sin necesidad de recurrir a financiación ajena por  cuanto, como es obvio, en tal caso la rentabilidad disminuye considerablemente. Pero no sólo eso, sino que con todas las incertidumbres que acechan actualmente a nuestra situación económica, más allá de una cuestión de rentabilidad, siempre sería aconsejable invertir con el dinero del que dispongamos y no con el dinero que tengan que prestarnos. No hace falta recordar los problemas presentes y futuros que nos acarrea y nos acarreará el endeudamiento pasado.
 

9.    Ricard Vicente
CEO de yaencontre.com

Si has visto la casa de tus sueños, está a la venta a buen precio, en una zona con poco ‘stock’, con una demanda estable y además la puedes pagar con tu propio dinero, este puede ser un gran momento para comprar. En cambio, si te tienen que dejar el dinero y tus necesidades de techo son estándar, esperarse para comprar parece lo más sensato.

Comprar una vivienda es una decisión financiera demasiado importante y probablemente solo se acometerá una vez en la vida, por lo que vale la pena pensárselo bien y no dejarse seducir por la importante rebaja acumulada que llevan las viviendas desde el inicio de la crisis.

Los datos oficiales dicen que Irlanda, con un déficit de viviendas por habitante similar al español y con un paro del 14,9%, acumula ya un descenso del 50% en los precios de la vivienda y los expertos aseguran que no ha tocado fondo. Y en EE.UU., con un paro del 8,3%, se acumula ya un descenso del 28%. En cambio en España, con una tasa de paro del 24% y con un stock de viviendas sin vender de más de 800.000 unidades, hasta ahora sólo ha tenido una corrección oficial del 23%.

La cabezota realidad nos dice que allí donde el desahucio es rápido y el que pierde su casa se queda sin deuda, la caída es rápida y se toca suelo rápido. Aquí los acontecimientos se suceden a otro ritmo, pero no por ir más lentos dejarán de ocurrir. Aún queda mucho margen.

10.    Jesús Torrent
Miembro de la Junta General del Col.legi dAdministradors de Finques de Barcelona-Lleida.

Sin duda lo es. Cuando alguien quiere invertir sus ahorros busca básicamente rentabilidad, seguridad y estabilidad como principios básicos. El aumento continuado de la demanda de viviendas en alquiler en España y el aumento constante de la seguridad jurídica que vienen reconociendo y legislando las instituciones, se combinan perfectamente para que los principios indicados se cumplan. Sumado ello a la estabilización de los precios de compra ya a valores mucho más estables a futuro sin demasiadas fluctuaciones venideras, hace que la inversión en vivienda sea actualmente muy recomendable, especialmente en grandes ciudades donde la rentabilidad puede multiplicarse en función del tipo de arrendamiento que se escoja. El ladrillo sigue y seguirá siendo una hucha donde obtener ganancias patrimoniales y colocar nuestros ahorros, que en otros productos se pueden volatilizar fácilmente como se ha visto en los mercados financieros en los últimos tiempos.  

Lamentar, por otra parte, la ingente fiscalización a la que está sometido este mercado y que no ayuda a aflorar la oferta sino al contrario, penalizando el ahorro incomprensiblemente.”         
           
11.    Jesús Duque.
Vicepresidente de Alfa Inmobiliaria

A diferencia de lo que pueda pensar mucha gente, ahora podría ser un buen momento para invertir en una vivienda, entendiendo esta inversión a medio-largo plazo y nunca como algo inmediato.
 
El negocio inmobiliario puede ofrecer oportunidades muy interesantes, en función de la localidad y de la demanda existente, aunque los precios podrán seguir bajando de aquí a unos años.  Comprar un piso con el objetivo de lavarle la cara y venderlo puede ser arriesgado, se debe pensar en todo momento en el futuro y a modo de inversión, no para recuperar la inversión a corto plazo puesto que la venta de pisos actualmente no ofrece esas oportunidades. Hay que desterrar la idea de la inversión especulativa en vivienda
 
Para que la vivienda ofrezca actualmente oportunidades interesantes se debería analizar el precio de compra con la rentabilidad esperada si éste se alquilase en un determinado periodo de tiempo, por ejemplo en 10 años. El momento actual presenta una gran incertidumbre que conlleva un importante riesgo. Puede ser un buen momento para invertir si se es consciente de ese riesgo y se encuentra dispuesto a asumirlo.
 
Podría ser interesante invertir en viviendas de la periferia de las grandes ciudades donde los precios han bajado más del 50% porque existe una demanda importante de alquiler.
 
12.    Miguel Ángel Alemany
Director General de Pisos.com

Si tenemos en cuenta el precio, nadie duda que el recorte experimentado por esta variable anima la compra en estos momentos. Si bien es cierto que existen localizaciones que han sufrido grandes ajustes en zonas con mayor sobreoferta, los descuentos han afectado a toda la geografía española. Este hecho deja en manos de la demanda un catálogo interesante de atractivas ofertas, entendiendo la compra como una acción orientada a obtener una vivienda habitual. En cuanto a los inversores, desde hace ya un tiempo España es foco de interés del capital extranjero, que ve en los bajos precios claras oportunidades de inversión que se podrán rentabilizar pasados unos años.

Otro motivo que impulsa a tomar la decisión ahora y no posponerla es la eliminación a partir de 2013 de la deducción por compra de vivienda habitual. Los que compren hasta finales de año disfrutarán de esta desgravación mientras paguen hipoteca, independientemente de su nivel de renta. Estamos hablando de una devolución del 15% de las cantidades aportadas al pago del inmueble hasta un límite de 9.040 euros, lo que supone 1.356 euros al año si se compra solo y 2.712 euros al año si se compra en pareja. Igualmente, el IVA al 4% que actualmente grava la vivienda nueva, pasará a ser del 10% en 2013. Por ejemplo, una vivienda de 150.000 euros pasará de tener un IVA de 6.000 euros a tenerlo de 15.000 euros.

En cuanto a la financiación, la mayoría de las entidades limitan las hipotecas al 80% del valor de tasación. Esto significa que se debe disponer de un ahorro previo del 20%, más un 10% adicional para cubrir gastos como impuestos, gestoría, notaría, etc. Si se dispone de ahorro previo y estabilidad económica, lanzarse a la compra estaría más que justificado. Si se encuentra una casa con todas las características deseadas en una buena ubicación y se negocian unas condiciones hipotecarias adecuadas, no se debería perder la oportunidad de comprar.

13.    Joan M. Bermúdez i Prieto
Advocat – Director General Bermúdez Consulting & Management s.l. BERCOM
A

La escasez de un bien incrementa su valor y en estos momentos la falta de recursos líquidos, hace que estos adquieran una nueva relevancia mas allá de su propio valor monetario, dando la sensación que disponer de efectivo es el mejor recurso, la mejor posición frente a necesidades futuras.

Ello se refleja sobremanera cuando se plantea la posibilidad de adquirir un bien inmueble, dando más valor al medio (los recursos económicos) que al propio bien (la vivienda) por la focalización temporal de la oferta.
Las oportunidades de invertir se producen cuando existe un recorrido entre el precio actual del bien a adquirir y el potencial o previsible precio futuro. En la medida que el inversor entiende que un bien puede mejorar su valor, la inversión se considera interesante. En el sector inmobiliario los actuales precios son realmente atractivos y las proyecciones a medio plazo son de una recuperación lenta pero sostenida a partir de los próximos 3-4 años. Es pues ahora un buen momento para invertir.

14.    Adolfo Jiménez
            Vicepresidente de Asefiget

¿Es interesante adquirir un inmueble antes del 31 de diciembre?  Dependiendo de quién plantee la pregunta, la respuesta puede ser afirmativa, o negativa. Cuando vamos a realizar una operación de este tipo, siempre hay que analizar el fin. Nos podemos encontrar con dos situaciones:
¿Se va a adquirir el inmueble como vivienda principal endeudándose hasta el fin de los días? En este caso mi respuesta sería negativa. Por un lado los expertos inmobiliarios creen que aún han de bajar más los precios de las viviendas y, por otro, los intereses que nos piden las entidades financieras son enormes.

La otra situación, es la del inversor. Adquiere ahora para obtener un rendimiento: la del posible arrendamiento de inmediato y la de obtener un beneficio con su venta pasado el tiempo. En este caso, mi respuesta sería afirmativa, siempre que se adquiera en buenas condiciones económicas. No hay que olvidar que cuando venda no tributará por la mitad de la ganancia obtenida y, esto es así para las compras que se realicen, exclusivamente, antes del 31 de diciembre de 2012.

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