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Cómo ahorrar en el mantenimiento del ascensor

Autor: Subdirección de Estudios de la Comisión Nacional de la Competencia

El presente artículo desarrolla diez recomendaciones dirigidas a las comunidades de propietarios y administradores de fincas para ahorrar a través de la promoción de comportamientos competitivos en el mantenimiento del ascensor. Dichas recomendaciones se proponen a partir del estudio realizado en 2011 por la Comisión Nacional de la Competencia, sobre el mercado de mantenimiento de ascensores y se incluyen en la Guía distribuida recientemente por la Comunidad de Madrid.


•    La empresa que se ocupe del mantenimiento del ascensor no tiene que ser la misma que lo fabricó y/o instaló. Es recomendable solicitar, en el momento de negociar el primer contrato o un contrato nuevo, varios presupuestos alternativos al que le ofrezca el fabricante/instalador. El ahorro, con igualdad de calidad, puede ser notable.

•    La junta de propietarios, una vez constituida, no tiene por qué mantener el contrato de mantenimiento suscrito inicialmente por el promotor , puede renegociarlo e incluso firmar uno nuevo con otra empresa

•    Es recomendable no vincularse por contratos de mantenimiento superiores a 1-3 años. Otra opción es obligarse bajo un contrato más largo pero negociando que la penalización por la rescisión sea baja en caso de que la comunidad decida cambiar de empresa

•    Es muy importante que la comunidad de propietarios sepa exactamente con cuánta antelación debe avisar a su empresa de que no quiere prorrogar automáticamente el contrato. Así podrá, en su caso, cambiar de mantenedor sin riesgo de penalizaciones y evitar que el contrato se renueve con las mismas condiciones que el anterior.


1.    Toda comunidad de propietarios debe tener en vigor un contrato de mantenimiento de su ascensor

Antes de la puesta en funcionamiento de cualquier ascensor, la legislación vigente exige que cuente con un contrato de mantenimiento. Específicamente, se requiere presentar "en el órgano competente de la Comunidad Autónoma el expediente técnico, la declaración de conformidad, las actas de los ensayos relacionadas con el control final y la copia de un contrato de conservación” . En el momento de esta presentación la Administración dará un número de identificación al ascensor, que se registrará en el registro de Aparatos Elevadores (RAE) de cada CC.AA.

Adicionalmente, el servicio de mantenimiento de todo ascensor debe estar contratado con una empresa conservadora, durante todo el tiempo que pueda ser utilizado, con el fin de garantizar la seguridad del funcionamiento de los ascensores.

2.    No sólo la empresa fabricante o instaladora del ascensor puede mantenerlo

La empresa que se ocupe del mantenimiento del ascensor no tiene que ser la misma empresa que fabricó el ascensor y/o lo instaló. La oferta del servicio de conservación y reparación de ascensores se encuentra es muy variada, contándose más de 550 empresas activas sólo en España. Tanto las grandes empresas como las empresas de tamaño más reducido suelen mantener diversas marcas, además de la principal que puedan tener si son también instaladoras o fabricantes.

Es posible que existan diferencias de precio relevantes entre las distintas empresas oferentes, especialmente en la actual coyuntura de crisis económica en que las empresas activas en el sector, frente al estancamiento del sector de la construcción y de la actividad de instalación, otorgan una importancia creciente a la actividad de mantenimiento. De hecho, según la información obtenida de la muestra de empresas encuestadas en la elaboración del estudio realizado por la CNC, el precio anual medio de mantenimiento por ascensor en 2009 se situaba en torno a 1.940 euros, aunque existía un amplio grado de dispersión respecto a esta media, con precios que variaban desde 823 hasta más de 2500 euros.

En consecuencia, es recomendable solicitar, en el momento de negociar el primer contrato o un contrato nuevo, varios presupuestos alternativos al que le ofrezca su empresa fabricante/instaladora.El ahorro, con igualdad de calidad,puede ser notable.

3.    Existen alternativas a la subrogación en el contrato de mantenimiento que haya firmado previamente el promotor de una obra

La exigencia legal de que exista un contrato de mantenimiento en vigor como requisito previo a la puesta en funcionamiento de un ascensor, hace que la firma del primer contrato de mantenimiento en obra nueva residencial, se realice por el promotor/constructor de la obra, quien lo suele hacer con la misma empresa que se haya encargado de la instalación del ascensor.

Esta situación genera un problema económico importante ya que el promotor, a diferencia de la futura comunidad de propietarios que se constituya, tiene incentivos a abaratar la instalación, que paga él, a costa de encarecer o alargar el tiempo de mantenimiento del ascensor, que no va a costear él sino la futura comunidad de propietarios que se constituya. A la empresa instaladora del ascensor también le favorecería esta opción, siempre que la comunidad de propietarios se subrogue en el contrato firmado por el promotor y no pretenda abaratar las condiciones de mantenimiento que aquél negoció.

La junta de propietarios, una vez constituida, tiene la opción de cambiar de mantenedor o de subrogarse en la posición del promotor. Sin embargo, el cambio de mantenedor es infrecuente y la subrogación es, por diversos motivos, la opción predominante, por lo que el vínculo entre empresa instaladora y mantenedora establecido por el promotor, se consolida posteriormente de forma generalizada, por la decisión de la comunidad de propietarios de subrogarse en dicho contrato.

Uno de los motivos por los que se produce la subrogación de forma sistemática es el desconocimiento de algo que parece obvio: la junta de propietarios tiene plena libertad contractual para negociar de forma individualizada un contrato con la empresa mantenedora que estime oportuna, puesto que el primer contrato de mantenimiento vincula a dos partes, promotor/constructor y empresa correspondiente, sin que la junta deba entenderse vinculada en forma alguna por un contrato que ella no firmó.

De hecho, no es infrecuente que la junta de propietarios ni siquiera realice un acto de subrogación formal, y que el contrato de mantenimiento suscrito entre promotor/constructor y la empresa instaladora se consolide por la vía de hecho; es decir, que la persistente inactividad de la junta de propietarios ante la incertidumbre de cómo actuar, puede operar como una especie de subrogación tácita.

Por ello, la junta de propietarios debe tener muy claro que, una vez constituida, tiene pleno derecho para:

•    Celebrar un nuevo contrato de mantenimiento con una empresa distinta.
•    Mantener ese contrato pero negociar sus nuevas condiciones si no le gustan las que negoció el promotor en su día.
•    Subrogarse, de forma consciente, en el contrato que firmó el promotor.
En los casos en que la junta de propietarios sí es consciente de la posibilidad de negociar un nuevo contrato de mantenimiento, la subrogación se suele producirigualmente por diversos motivos, fundamentalmente, por el temor a perder la garantía otorgada por la empresa instaladora si no se contratase también con ella el mantenimiento, aspecto que se aclara en el siguiente apartado.

4.    La garantía dada por el instalador no se pierde por contratar con un mantenedor distinto

El Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, establece que “el vendedor responde de las faltas de conformidad que se manifiesten en un plazo de dos años desde la entrega”, si bien la garantía comercial adicional podrá ser más amplia . Por tanto, no hay ningún tipo de fundamento normativo para que la empresa instaladora retire la garantía cuando la junta de propietarios contrate el mantenimiento con una empresa distinta.

Por ello, las juntas de propietarios deben ser plenamente conscientes del derecho que les asiste en esta materia y hacerlo efectivo si así lo desean, entendiendo que la empresa instaladora deberá probar, para poder retirar la garantía, que ha sido la actuación del mantenedor la que ha generado un determinado daño.

5.    La duración del contrato de mantenimiento debe ser razonable

Los datos obtenidos de la consulta realizada por la CNC en la elaboración del estudio,  indican una mayoría de contratos con duración superior a 3 años, no siendo infrecuentes en el sector duraciones de cinco o incluso diez años. Estas duraciones imposibilitan a las juntas de propietarios el cambio de mantenedor durante muchos años y otorgan a los mantenedores una posición privilegiada ya que durante todo ese tiempo no tienen que competir con otras empresas para mantener a su cliente.

Una duración máxima de 3 años es razonable y, aunque se puede argumentar por parte de la empresa mantenedora que la larga duración del contrato obedece a la inversión que exige la cobertura a todo riesgo, los datos recabados por la CNC también demostraron que entre los operadores consultados había más proporción de contratos a todo riesgo con duración igual o inferior a 3 años que con duración superior a 3 años, lo que no corroborael supuestode que los contratos de larga duración (más de 3 años) vengan justificados por las inversiones efectuadas por el mantenedor.   

La propia normativa de defensa del consumidor prohíbe, en los contratos con consumidores y usuarios, aquellas cláusulas que “impongan obstáculos onerosos o desproporcionados para el ejercicio de los derechos reconocidos al consumidor en el contrato”. En particular, en los contratos de prestación de servicios, como es el caso del mantenimiento y reparación de ascensores, “se prohíben las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva o limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor y usuario a poner fin al contrato”.

Por su parte, la jurisprudencia de los tribunales españoles, aunque no uniforme, también se ha pronunciado sobre la duración de los contratos. Los órganos judiciales tienden a respetar el principio de autonomía de la voluntad y la libertad contractual pero también se refieren al carácter no abusivo de estas cláusulas bajo la condición de que los demandantes hayan podido elegir libremente entre varias empresas de mantenimiento.

Por ello, la CNC recomienda que las juntas de propietarios no se vinculen por períodos superiores a 1-3 años. Otra opción es obligarse bajo un contrato de duración más larga pero negociando que la penalización por la rescisión del contrato sea baja en caso de que la comunidad decida cambiar de empresa de mantenimiento antes de que expire el contrato.

6.    La penalización por rescindir el contrato antes de su vencimiento debe ser proporcional al tiempo de contrato que falte por cumplir

Los contratos suelen contener indicaciones sobre las penalizaciones aplicables al cliente en caso de ruptura anticipada del contrato. La penalización más generalizada entre la mayoría de las empresas consultadas es del 50% del flujo de pagos pendiente, si bien también existen casos de penalización inferior y en forma de importe fijo.

Las empresas mantenedoras justifican la existencia de las cláusulas de penalización por la necesidad de cubrir los gastos estructurales e inversiones (contratación de personal, compras, obligaciones contraídas, etc.) en que la empresa mantenedora incurre por la planificación del desarrollo de esa actividad durante el tiempo previstoinicialmente en el contrato.
Sin embargo, los tribunales han tendido a moderar las cantidades pactadas, reduciendo el porcentaje de las indemnizaciones previstas en el contrato yla doctrina más actual comienza a exigir demostrar los daños reales causados a la empresa mantenedora por la recisión del contrato, para que ésta tengaderecho a la indemnización exigida.

Por todo lo anterior, al negociar la penalización por rescisión del contratoantes de que haya llegado a su fin, no se recomienda a las juntas de propietarios pactar una cuantía fija, es decir un determinado porcentaje de lo que reste del contrato, sino hacer constar en el contrato que la indemnización será proporcional al tiempo de contrato que falte por cumplir en el momento en que se rescinda.

7.    Vigile las prórrogas automáticas de su contrato y el plazo de preaviso de que dispone.

El uso de cláusulas de renovación automática del contrato en el momento de expiración de su vigencia, acompañadas de plazos de preaviso, se encuentra también generalizado en este sector. Su justificación se encuentra en la necesidad de que las comunidades de vecinos dispongan en todo momento de un contrato de mantenimiento en vigor. Debe tenerse en cuenta que no es infrecuente que las comunidades de propietarios pierdan sus contratos de mantenimiento y desconozcan, por tanto, cuándo expira. En estos casos la renovación automática del contrato garantizaría que esa comunidad tenga siempre un contrato de mantenimiento vigente.

Sin embargo, sus efectos restrictivos pueden ser desproporcionados, dependiendo de las condiciones de preaviso que se establezcan. Los plazos de preaviso superiores a 1-2 meses suponen una desventaja para el cliente y le obligan a anticiparse en la búsqueda de mantenedores alternativos, favoreciendo la confusión del cliente sobre la fecha en la que puede contratar con un tercero, y por tanto la aplicación por defecto de la cláusula de renovación automática.

Es muy importante, por tanto, que la junta de propietarios sepa exactamente con cuánta antelación debe avisar a su empresa de que no quiere prorrogar automáticamente el contrato con ella cuando finalice el contrato vigente. Así podrá, en su caso, cambiar de mantenedor sin riesgo de penalizaciones y evitar que el contrato se renueve con las mismas condiciones que el anterior. Es fundamental, por tanto, conservar siempre una copia del contrato o, en caso de no tenerla, solicitarla al mantenedor actual.

Con estas recomendaciones se pretende, en definitiva, evitar que las carencias de información de las juntas de propietarios y administradores de fincas adopten decisiones que incrementen innecesariamente el efecto reputación de la empresa fabricante/instaladora, el alto grado de fidelización a la marca que caracteriza este mercado y el reducido efecto que tienen actualmente sobre los demandantes de estos servicios las posibles reducciones de precios de las empresas de mantenimiento.

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