Alertas Jurídicas sábado , 10 abril 2021
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Cómo conocer el precio mínimo al que se puede vender una vivienda, según Hacienda

Por Manuel Redal, Consejero de GHESTA.

Cuando se compra piso de segunda mano es necesario pagar el Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales, que consiste en un porcentaje sobre el “valor real” del mismo. Dicho porcentaje varía en cada Comunidad Autónoma, pero, igual de importante, es qué ha de entenderse por dicho “valor real” y  sobretodo, qué entiende Hacienda. El artículo nos ofrece las claves para evitar sustos futuros con el fisco.

 

 

¿qué valor es el tenemos que asignar al bien que se va a trasmitir? La ley señala que del “valor real” únicamente serán deducibles las cargas que lo disminuyan, pero no las deudas, aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca.El problema es que la administración tributaria puede comprobar el valor del inmueble conforme a la tasación “deliberadamente inflada” que se hizo de la vivienda del contribuyente hipotecaria

Para cubrirse las espaldas, el contribuyente, antes de presentar su declaración, puede solicitar un informe previo de valoración que tendrá efectos vinculantes durante un plazo de tres meses

En caso de que la diferencia entre el valor determinado por el perito de la Administración y la tasación practicada por el perito designado por el contribuyente, considerada en valores absolutos, sea igual o inferior a 120.000 euros y al 10% de dicha tasación, ésta última servirá de base para la liquidación. Si la diferencia es superior, deberá designarse un perito tercero.


 

Presumiblemente todos sabemos que la compraventa de las viviendas situadas en territorio español que forman parte del patrimonio de las personas físicas (es decir, siempre que no se realice por un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional) constituye una transmisión inter vivos y, por tanto, está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993 de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de este Impuesto.También sabemos que estamos ante un impuesto cedido a las comunidades autónomas, siendo gestionado directamente por éstas. Además, en el caso de transmisión de viviendas, el obligado al pago del impuesto es el adquiriente.

Hasta aquí, el asunto no presenta muchas dudas. Sin embargo, éstas se nos pueden plantear a la hora de liquidar el impuesto y determinar el importe a pagar.

Con independencia de dónde radiquen los bienes objeto de la compraventa, que es lo que determina ante la comunidad autónoma que debemos presentar nuestra liquidación y efectuar pago del impuesto, la forma de concretar el importe a ingresar gira en torno al valor que se adjudique al bien en concreto, lo que constituye la base del impuesto sobre la que aplicaremos el tipo, que puede variar en función de valor del bien y de la autonomía en que nos encontremos.

De esta forma llegamos al meollo de la cuestión: ¿qué valor es el tenemos que asignar al bien que se va a trasmitir?

La Ley del Impuesto señala que la base para liquidarlo será “el valor real” del bien transmitido, del que únicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes (servidumbres, usufructos, etc.), pero no las deudas, aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca.

¿Pero cuál es el valor real? Lo cierto es que la Ley del Impuesto no nos dice cual es el valor real ni nos da los parámetros para llegar a calcularlo.

Si acudimos a las normas de valoración del Impuesto sobre el Patrimonio, nos dice que los bienes inmuebles se computarán “por el mayor valor de los tres siguientes: el valor catastral, el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición”.
“El valor catastral”, en este caso, nos viene dado por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y por tanto no ofrece dudas, pero pese a sucesivas revisiones y las enormes subidas que ha sufrido en los últimos años, rara vez se va a plantear como el mayor de los tres valores.

Tampoco nos debería ofrecer dudas “el precio, contraprestación o valor de la adquisición”, sobre todo si nos abstraemos del problema que plantean las consignaciones fraudulentas; y no olvidemos que en este tipo de operaciones es muy frecuente que una parte del precio se pague “en negro”, precisamente para que el comprador reduzca el importe a ingresar por el Impuesto sobre Transmisiones, y el vendedor obtenga, en su caso, un incremento de patrimonio en el IRPF inferior al que correspondería de haber declarado el verdadero precio de venta.

En cuanto al valor  “comprobado por la Administración” hay que estar atento a lo recogido por La Ley general Tributaria, que señala que la Administración podrá proceder a la comprobación de valores “salvo que el obligado tributario hubiera declarado utilizando los valores publicados por la propia Administración actuante en aplicación de alguno de los distintos medios de comprobación previstos por la propia Ley”.

El inicio del procedimiento de comprobación, lo podrá realizar la Administración actuante mediante una comunicación o, cuando cuente con datos suficientes, mediante la notificación conjunta de las propuestas de liquidación y valoración.

Por su parte, el plazo máximo para notificar la valoración y en su caso la liquidación no debe exceder de seis meses, contados desde la fecha de notificación del acuerdo de inicio.

Si el valor determinado por la Administración tributaria es distinto al declarado por el contribuyente, la Administración deberá comunicar la propuesta de valoración debidamente motivada, indicando de los medios y criterios empleados, al tiempo de notificar la propuesta de regularización.

Transcurrido el plazo de alegaciones abierto con la propuesta de regularización, la Administración tributaria notificará la regularización que proceda, a la que deberá acompañarse la valoración realizada.
Además, los obligados tributarios no podrán interponer recurso o reclamación independiente contra la valoración, pero podrán promover la tasación pericial contradictoria o plantear cualquier cuestión relativa a la valoración con ocasión de los recursos o reclamaciones que, en su caso, interpongan contra el acto de regularización.

¿Y con qué medios puede realizar la comprobación del valor de los bienes la Administración actuante?

Tal y como recoge la normativa, existen diferentes opciones:

•    Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal; en el caso bienes inmuebles, la referencia a efectos de determinar los coeficientes multiplicadores para la valoración de dichos bienes será el Catastro Inmobiliario.

•    Precios medios en el mercado.

•    Dictamen de peritos de la Administración.

•    Valor asignado a los bienes en las pólizas de contratos de seguros.

•    Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria.

•    Precio o valor declarado correspondiente a otras transmisiones del mismo bien, teniendo en cuenta las circunstancias de éstas, realizadas dentro del plazo que reglamentariamente se establezca

•    Cualquier otro medio que se determine en la ley propia de cada tributo

De entre medios de comprobación señalados, cabe detenerse ante el recogido por la Ley a partir del 1 de diciembre de 2006, concretamente el “valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria”.

Este aspecto merece especial atención dado que durante los años del boom inmobiliario la competencia entre las entidades financieras provocó que muchas -muchísimas- de las tasaciones realizadas para la concesión de créditos hipotecarios, se vieran “infladas” con el objetivo de facilitar la concesión de créditos, y que con independencia de la influencia negativa en la crisis financiera que esta arruinando la eurozona  y muy  especialmente nuestro país, puede tener, en su caso, un efecto terrible para los contribuyentes. Nos referimos, claro está, a los posibles supuestos en que estas tasaciones hipotecarias superen el actual “valor real” de los bienes objeto de la compra-venta y sean elegidos como medio de comprobación por la Administración tributaria actuante.

Hay que tener en cuenta que la Administración tributaria goza de discrecionalidad en cuanto a la elección del medio a utilizar, siempre que sea el idóneo para concretar el valor del bien según su naturaleza y en atención a sus circunstancias físicas, económicas y jurídicas, y que parece bastar con la motivación del medio de valoración empleado por el órgano de la Administración tributaria que considere apropiado emplear el valor previsto en la tasación hipotecaria.

Y por supuesto, que si las entidades tasadoras someten su actuación a la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y a la Orden 805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, la Administración actuante puede presumir que estos dictámenes periciales cuentan con una individualización, objetividad y fehaciencia que no siempre puede alcanzar la Administración tributaria con sus medios.

¿Qué puede hacer el contribuyente cuando piense que la tasación que se hizo de su vivienda fue deliberadamente inflada, o simplemente supera en mucho su valor real actual como consecuencia de la crisis del ladrillo?

De hecho, saberlo puede evitar futuras sorpresas como consecuencia de una posible comprobación del valor por parte de la Administración.

La opción que nos parece más sencilla es sin duda la que hemos citado anteriormente: utilizar los valores publicados por la propia Administración, en aplicación de alguno de los distintos medios de comprobación previstos por la Ley, ya que en estos supuestos no procede la comprobación de valores.
Otra posibilidad del contribuyente es, antes de presentar su declaración, solicitar el informe previo de valoración previsto por nuestra legislación.

En este sentido, la Ley General Tributaria señala que la “Administración tributaria informará, a solicitud del interesado y en relación con los tributos cuya gestión le corresponda, sobre el valor a efectos fiscales de los bienes inmuebles que, situados en el territorio de su competencia, vayan a ser objeto de adquisición o transmisión”.

Esta información tendrá efectos vinculantes durante un plazo de tres meses, contados desde la notificación al interesado, siempre que la solicitud se haya formulado con carácter previo a la finalización del plazo para presentar la correspondiente autoliquidación o declaración y se hayan proporcionado datos verdaderos y suficientes a la Administración tributaria. Dicha información no impedirá la posterior comprobación administrativa de los elementos de hecho y circunstancias manifestados por el obligado tributario.

Por su parte, el interesado no podrá entablar ningún recurso contra la información comunicada, pero si podrá hacerlo contra el acto o actos administrativos que se dicten posteriormente en relación con dicha información. Además, cabe resaltar que la falta de contestación no implica que la Administración acepte el valor del bien que, en su caso, se hubiera incluido en la solicitud del interesado.

Y si para consignar en nuestra liquidación el valor de la vivienda objeto de transmisión, no hemos utilizado ninguno de estos recursos, y somos notificados por la Administración con una propuesta de valoración distinta a la declarada, y en consecuencia de regularización, ¿qué posibilidades nos quedan para que se considere que el valor que hemos consignado es precisamente el “valor real” de la vivienda objeto de la compraventa?

Como no podía ser de otra manera, la tasación pericial contradictoria podrá utilizarse para confirmar o corregir en cada caso las valoraciones resultantes de la aplicación de los medios de comprobación enumerados anteriormente y determinará la suspensión de la ejecución de la liquidación y del plazo para interponer recurso o reclamación contra la misma.

En caso de que la diferencia entre el valor determinado por el perito de la Administración y la tasación practicada por el perito designado por el contribuyente, considerada en valores absolutos, sea igual o inferior a 120.000 euros y al 10% de dicha tasación, ésta última servirá de base para la liquidación. Si la diferencia es superior, deberá designarse un perito tercero.

Desde luego, los honorarios del perito del obligado tributario serán satisfechos por éste. Y en su caso, cuando la diferencia entre la tasación practicada por el perito tercero y el valor declarado, considerada en valores absolutos, supere el 20% del valor declarado, los gastos del tercer perito serán abonados por el obligado tributario y, en caso contrario, correrán a cargo de la Administración.

No podemos terminar con estas notas sin aludir a la posibilidad de que algunos aspectos del impuesto puedan variar en función de la comunidad autónoma donde radique la vivienda objeto de la compraventa, en virtud de la competencia normativa de las CC.AA.

Fundamentalmente, estas diferencias podrán afectar al tipo de gravamen, a las deducciones y bonificaciones y los aspectos de gestión y liquidación. En general, los tipos se sitúan entre el 6% o el 7% según comunidades autónomas; no obstante, cada año las autonomías pueden variar o no dicho porcentaje en sus presupuestos generales y establecer las deducciones que estimen oportunas.
El impuesto ha de abonarse ante la Delegación de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente previa cumplimentación del impreso oficial establecido al efecto.

A modo de orientación citaremos los tipos aplicables por CC.AA. sin perjuicio de que sean modificados como hemos dicho por las leyes de presupuestos:

En Andalucía, a partir de 2012, el tipo general según la siguiente tarifa en función del valor del inmueble:

•    Entre 0 y 400.000 euros, el 8%
•    Entre 400.000,01 y 700.000 euros, el 9%
•    Y más de 700.000 euros, el 10%

El tipo reducido es el 3,5% en la transmisión de inmuebles cuyo valor real no supere 130.000 euros cuando se destinen a vivienda habitual del adquirente y éste no supere la edad de 35 años o 180.000 euros cuando se destine a vivienda habitual del adquirente y este tenga la consideración legal de persona con discapacidad.

En Aragón el tipo general que se aplica es igualmente el 7%, pero se contempla el tipo reducido del 3% en la adquisición de vivienda propia para una familia numerosa.

En Asturias el tipo general según la siguiente tarifa en función del valor del inmueble:

•    Entre 0 y 300.000 euros, el 8%
•    Entre 300.000,01 y 500.000 euros, el 9%
•    Y más de 500.000 euros, el 10%

El tipo reducido es el 3% en las transmisiones de viviendas de protección pública si van a ser vivienda habitual.

En Baleares el tipo general es el 7% y los tipos reducidos son el 3% en la compra de vivienda habitual por parte de familias numerosas o de personas menores de 36 años o con discapacidad igual o superior al 65%, y el 1% y en la transmisión de viviendas de protección oficial por la Administración.

En Canarias el tipo general es el 6,5% y los tipos reducidos son el 4% en la compra de vivienda habitual por parte de familias numerosas o de personas menores de 35 años o con discapacidad igual o superior al 65%; el 4% en las transmisiones de viviendas de protección pública si van a ser vivienda habitual y el 1% en las opciones de compra sobre inmuebles.

En Cantabria, el tipo general es 7% y los tipos reducidos son el 5% en la compra de vivienda habitual por parte de familias numerosas o de personas menores de 30 años o con discapacidad igual o superior al 33% e inferior al 65%; y el 4% en la compra de vivienda habitual por parte de personas con discapacidad superior al 65%.

En Castilla-La Mancha, el tipo general es el 7% y el tipo reducido el 6% en compra de vivienda habitual que no exceda de 180.000 euros y se pague más del 50% con un préstamo hipotecario.

En Castilla y León, el tipo general es el 7% y los tipos reducidos son el 4% en la compra de vivienda habitual por parte de familias numerosas o de personas menores de 36 años o con discapacidad igual o superior al 65%; el 4% en la adquisición de viviendas protegidas que vayan a constituir la primera vivienda y el 0,01% en adquisición de vivienda habitual por parte de menores de 36 años en núcleos rurales.

En Cataluña, el tipo general es el 8% y los tipos reducidos son el 5% en la compra de vivienda habitual por parte de familias numerosas o de personas menores de 32 años o con discapacidad igual o superior al 65% y el 7% en la transmisión de viviendas de protección oficial.

En Extremadura el tipo general según la siguiente tarifa en función del valor del inmueble:

•    Entre 0 y 240.000 euros, el 7%.
•    Entre 240.000,01 y 360.000 euros, el 8%.
•    Entre 360.000,01 y 600.000 euros, el 9%.
•    Más de 600.000 euros, el 10%

Los tipos reducidos son el 3% en la transmisión de viviendas de protección oficial con precio máximo legal para vivienda habitual, el 6% en la compra de vivienda habitual con un valor inferior a 122.606,47 euros y con rentas inferiores a 30.000 euros anuales (más 3.000 euros por cada hijo).

Asimismo, hay bonificaciones del 20% de esta cuota para menores de 35 años, familias numerosas y personas con discapacidad igual o superior al 65%.

En Galicia, el tipo general es el 7% y los tipos reducidos son el 4% en la compra de vivienda habitual por parte de familias numerosas o de personas menores de 36 años o con discapacidad igual o superior al 65%, y el 6% en la adquisición de viviendas para rehabilitar de forma inmediata (hasta el 31 de diciembre del pasado año).

En Madrid, el tipo de gravamen general que se aplica es el 7%, pero si el bien inmueble en cuestión va a constituir la vivienda habitual de una familia numerosa, el tipo será el 4%.

En Murcia, el tipo general es el 7% y los tipos reducidos son el 3% en la compra de vivienda habitual por parte de familias numerosas o de personas de edad igual o inferior a 35 años si compran viviendas de 150.000 euros y el 4% en la adquisición de viviendas de protección oficial de régimen especial.

En La Rioja, el tipo general es el 7% y los tipos reducidos son el 3% en la compra de vivienda habitual por parte de familias numerosas que hayan vendido su vivienda anterior y con bases imponibles que, sumadas, no superen los 30.600 euros; el 5% en la adquisición de viviendas de protección oficial para vivienda habitual; el 5% en la compra de vivienda habitual por parte de familias numerosas o de personas menores de 36 años o con discapacidad igual o superior al 33% y el 6% en la adquisición de viviendas para rehabilitar.

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