Alertas Jurídicas viernes , 23 abril 2021
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Aflorar el inventario

Por Joan M. Bermudez i Prieto Abogado–Administrador- Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. – BERCOMA – Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias www.bercoma.com

Después de unos meses de pura especulación, parece que el Ejecutivo está empezando  a mover ficha, ahora sí,  para promover la creación del llamado “banco malo”. El autor analiza las repercusiones positivas que, a su parecer, tendrá la medida en el nuestro sector. La principal, conocer el stock real de producto inmobiliario, la mayor parte en manos de las entidades bancarias.

El  mal llamado “banco malo” es una sociedad que va a recoger, vía compra, a valores bajos, activos que los bancos no puedan mantener en sus balances con vistas a comercializarlos.

La sola posibilidad de que en un momento concreto puedan aparecer todos los productos (pisos, locales, solares etc.) que actualmente están ocultos y saber realmente cuál es la verdadera oferta y donde está, será por sí misma una buena noticia

La creación del “ banco malo” podrá definir la realidad del mercado de alquiler que ahora está distorsionado ya que su crecimiento viene dado más por la falta de acceso a la compra que por un cambio de criterio social

Para tomar decisiones en cualquier ámbito empresarial, se hace preciso poder disponer de una serie de datos necesarios de la actividad de que se trate. Cuando se va a desarrollar una tarea, antes de poder tomar posiciones en el mercado, necesitamos, entre otras, saber cuál y cómo es la competencia, la oferta real y/o potencial que puede existir así como cuál puede ser la demanda y su capacidad de actuación. Es obvio que difícilmente puede cualquier objetivo empresarial planificar y desarrollar su actividad si se desconoce la realidad del mercado. No saber qué nivel de oferta existe, desconocer la potencialidad de la demanda y sobre todo, ignorar las reglas de actuación que rigen el mercado puede llevar a cualquier empresario, no tan solo a tomar decisiones inadecuadas, puede llevarle a conclusiones erróneas e incluso le puede llegar a un bloqueo de su actividad.

Lo expuesto, que podemos considerar obvio y casi redundante, resulta que no se produce en el mercado inmobiliario. En estos momentos no es posible saber cuál es la oferta real que existe en el mercado, tampoco  podemos llegar a saber quiénes son o serán los agentes destinados a desarrollar la actividad de comercialización de los productos que puedan existir y, sobretodo, cuáles serán las pautas de actuación que pueden regir los potenciales intervinientes futuros y cuáles van a ser las herramientas con las que contarán y de todo ello en qué medida los profesionales podrán hacer uso.

Desde hace años, a partir del inicio de la crisis que se ha instalado en el sector, un agente nuevo, los bancos, actúan como vendedores y arrendadores de viviendas. Son agentes que con todas las especialidades que se precisan para el desarrollo de la actividad bancaria, generalmente carecen de conocimientos, e incluso en ocasiones de infraestructura para poder acometer la comercialización de productos inmobiliarios, aunque ello no les impide poder acceder con ventaja al mercado, ya que incorporan las opciones de la banca (es decir la financiación) a la propia comercialización del producto inmobiliario.

No es en ningún caso negativo que se incorpore la financiación de un piso en el momento en el que este se ofrece para su venta, realmente siempre ha sido así y en gran medida ha sido la razón y causa de los volúmenes de comercialización de los años anteriores a la actual recesión. La dificultad, la diferencia, en definitiva la desventaja está en el hecho que se están utilizando para uso propio. Los recursos de que disponen los bancos para ofrecer en general al mercado y, por lo tanto, a todos los clientes que puedan acceder a solicitar una hipoteca para la compra de una vivienda que hayan podido serles ofrecida por un agente tercero;  tan solo parece existir disponibilidad de crédito para comercializar los productos que forman parte de la cartera del propio banco.

Esta situación se ha vivido durante los últimos tiempos y se sigue sufriendo por parte de los potenciales compradores que acceden a un banco a solicitar financiación para la compra de un piso que les ha podido ofrecer un agente inmobiliario, ya que se intenta derivar su interés hacia los pisos que tienen en cartera para la venta. Ahora se añade otro factor, la mayor parte de los productos (se estima que superior al 80%) que hay en el mercado están en manos de los bancos, con lo que se produce casi un monopolio de oferta. La razón es obvia, los promotores que no han vendido en tiempo su producto han ido cerrando su actividad y sus productos (de una y otra forma) han ido engrosando su volumen de viviendas en cartera y ahora, aunque involuntariamente, son estos los mayores tenedores de viviendas para ofrecer al mercado.

Nos encontramos en este escenario, con otro de los aspectos que inicialmente indicábamos necesarios para un correcto desarrollo de la actividad empresarial, la falta de conocimiento de la oferta que existe y con ello la dificultad de poder actuar con cierta autonomía en el mercado. Los bancos afirman que disponen de un volumen de viviendas importantes, pero no estamos en condiciones de poder definir cuántas, cuáles y dónde están estas viviendas, ya que hasta ahora esta información no ha aparecido en el mercado.

Se está preparando para antes de final de año el mal llamado “banco malo”. Se trata en definitiva de una sociedad que va a recoger vía compra a valores bajos, activos que los bancos no puedan mantener en sus balances y a través de las estructuras que se creen comercializar estos productos en el mercado. Dada la situación actual y lo irreversible de la medida, debemos valorar los aspectos positivos de la misma.

En primer lugar la sola posibilidad de que en un momento concreto puedan aparecer todos los productos (pisos, locales, solares etc.) que actualmente existen y que están ocultos, o a resguardo de la luz pública y saber realmente cuál es la verdadera oferta y donde está, será por sí misma una buena noticia. Ello permitirá poder saber si realmente existe una oferta alta, si está en entornos adecuados y, en definitiva, permitirá de una forma racional establecer la situación real del mercado y en gran medida también permitirá poder definir el precio de las viviendas que actualmente se basa casi siempre en suposiciones, estimaciones y deducciones de las pocas transacciones que se realizan teniendo en cuenta que, en muchas ocasiones, los precios de estas vienen condicionados por la situación de la parte vendedora, más que por una realidad de precios de mercado.

Otra cuestión será la forma en que se vaya a comercializar estos productos y qué coste tendrá para los contribuyentes esta liberalización de activos. Si decíamos que la necesidad principal está en saber cuál es la oferta, la aparición a través del “banco malo” de los diferentes productos que actualmente existen -que a día de hoy tan solo nos permite efectuar conjeturas de su volumen, permitirá poner cifras y, por lo tanto, establecer la relación oferta v/s demanda.

Esta oferta se deberá situar en entornos concretos y, en su caso, valorar si realmente tienen alguna comercialidad la misma. Todo producto confeccionado o construido ha de tener por sí mismo viabilidad comercial. Tal vez comenzaremos a ver aquellos proyectos que intuimos desde hace tiempo que están en entornos tan alejados de la propia demanda y con unas características tan diferentes a las que el propio mercado podría demandar, que tan solo su desaparición puede ser el final.

Las condiciones en las que se ofrecerán al mercado, así como quiénes serán realmente los que se encarguen de tal labor, van a ser otros de los factores necesarios para que el profesional pueda tomar decisiones.

La creación de estas sociedades que se dedicarán a la venta de estos productos, por el volumen que se estiman de los mismos, requerirán de grandes infraestructuras, aunque la realidad es que la venta de un piso no puede seguir las tónicas que hasta ahora se han utilizado por parte de algunas entidades, ofreciendo (en lugares concretos y en fechas determinadas) grandes descuentos (sobre los precios iniciales) y sobre todo ofreciendo todas las facilidades para la financiación de la compra, con unos requisitos de análisis y niveles de financiación que mas recordaban los tiempos en los que se inició el principio del recalentamiento del mercado por parte del sector financiero con los criterios que “todo era financiable”, que unas actuaciones posteriores que deberían evitar de nuevo la adquisición por parte de los futuros compradores con unos niveles de endeudamiento límite.

Posiblemente en poco tiempo podremos disponer de toda esta información y, por lo tanto, el sector inmobiliario, y el de la gestión, tendrá un escenario más clarificado y si ello es así se beneficiarán los clientes que son realmente los destinatarios, tanto de los servicios de estos como de los que los bancos y ahora el “banco malo” ofrecerá. Saber qué productos existen en el mercado, quien lo tiene, donde está situado y las características del mismo, facilitarán en primer lugar no tan solo saber donde existe la vivienda que pueda precisar, lo más importante permitirá, después de varios años, saber realmente el precio (que no el valor) de ese bien, con lo que se puede terminar con la especulación de los precios en el sentido de la dificultad que ahora existe para valorar realmente el precio de un bien.

Ni siquiera las sociedades de tasación homologadas por el Banco de España y aceptadas por los bancos están en condiciones realmente de poder establecer mas allá de un precio de referencia en función de los parámetros que marca la ley (atendiendo a las transacciones realizadas y oferta en el mercado); ello genera una espiral permanente de dudas sobre los precios, entendiendo el potencial comprador (por la dinámica tanto del mercado como de las noticias que al respecto proliferan) que cualquier precio ofrecido es susceptible de ser reducido.

También ello nos podrá definir la realidad de un mercado de alquiler que ahora está distorsionado ya que el crecimiento del mismo en estos momentos viene dado más por la falta de acceso a la compra de una vivienda que por la realidad de un cambio de criterio social y una decantación a nuevas opciones de acceso a la vivienda. La disponibilidad de viviendas en venta y en alquiler establecerá de forma más clara cuál es la real demanda de los pisos de alquiler y, consecuentemente, también permitirá poder establecerlos valores de los mismos a partir de conocer el parque real que se ofrece para ello.

Actualmente una parte significativa de la oferta de vivienda en alquiler – se estima que más de la mitad- , lo es por la dificultad o imposibilidad de poder ser vendida, lo mismo sucede en ocasiones con los arrendatarios que acceden a esta modalidad a pesar de la precariedad que pueda aportar la nueva reforma de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) si el plazo máximo de un contrato se reduce. Ante la imposibilidad en un caso de acceder al crédito (hipoteca de compra), pero también en otros por la imposibilidad de disponer de los recursos necesarios para la entrega inicial y los primeros gastos, se dirige la demanda al arrendamiento.

Con ello no pretendemos insinuar que el mercado mejore por el hecho de que aparezcan todos los pisos que actualmente hay en stock, en gran parte retenidos o ralentizada su comercialización, pero sí que ello va a permitir en un primer momento saber exactamente cuál es el escenario actual y el previsible escenario de los próximos años y, por lo tanto, saber cuál es el entorno en el que se va a desarrollar la actividad inmobiliaria.

Disponer de estos datos ya ha de ser, al margen de las muchas dificultades que pueda aportar la comercialización de la ingente masa de producto que previsiblemente aparecerá, para los profesionales del sector una herramienta de gestión, además de la posibilidad de acceder de forma directa a la comercialización de estos productos, ya que se hará necesaria su intervención.

En definitiva se presentará el horizonte de forma más clara en cuanto a la realidad. Las actuaciones que posteriormente puedan desarrollar cada uno de ellos dependerán de la capacidad empresarial, de la visión de futuro y de la valentía, que todo empresario debe tener, para la toma de sus decisiones.

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