Alertas Jurídicas miércoles , 27 enero 2021
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Las entidades financieras tendrán que bajar hasta un 86% el precio del valor del suelo

El autor apuesta por la venta de la segunda residencia. De este modo, afirma el autor, las entidades venderían sus activos, los particulares podrían vender antes y mejor sus viviendas, el sector turístico se reforzaría con un turismo de calidad y el de la construcción iniciaría su recuperación.

•    En la actualidad, en España no existe un mercado del suelo. Las únicas operaciones que se realizan son por dación en pago a las entidades bancarias, o por liquidación y cierre de una promotora inmobiliaria.

•    Vender los activos inmobiliarios de las costas españolas en el extranjero contribuiría a incrementar las exportaciones y, en definitiva, a resolver dos gravísimos problemas: el de la deuda y el del sector inmobiliario.

La actual crisis financiera tiene en el problema inmobiliario de bancos y cajas de ahorro una de sus principales causas. La exposición al ladrillo de estas entidades financieras y la urgencia para sanearlo les obligará a devaluar drásticamente el precio, no sólo de los inmuebles, sino también del suelo que poseen.

Las entidades bancarias han estado evitando este problema desde 2007 esperando a que la economía mejorase, y hacerlo ahora, en el peor momento, dejará su precio real en apenas un 14% de la tasación actual. El gobierno ha contratado dos consultoras extranjeras para valorar los activos adjudicados de los bancos y de las cajas de ahorro, pero por otras tasaciones que ya se han hecho anteriormente se puede predecir que, una vez auditado el sistema financiero español, el saneamiento de la exposición al sector inmobiliario obligará a las entidades financieras a bajar el precio del suelo hasta un 86% del valor actual.

Además de por la crisis financiera, esta previsible bajada de precios también está motivada por la situación actual del sector del suelo, que se encuentra en estado crítico. En la actualidad, en España no existe un mercado del suelo. En la historia reciente de nuestro país, nunca antes se habían realizado menos transacciones de compraventa de suelo como ahora. Las únicas operaciones que se realizan son por dación en pago a las entidades bancarias, o aquellas que se producen  por la liquidación y cierre de una promotora inmobiliaria. Por no haber, ahora mismo ni tan siquiera existen ofertas por parcelas y solares.

Si tenemos en cuenta que el precio del suelo está determinado por una demanda que ahora mismo es inexistente, lo que queda es que el suelo que hay no vale absolutamente nada. La consecuencia de esta situación es que los bancos y las cajas de ahorros tendrán que bajar el precio del suelo en un porcentaje elevadísimo, de hasta un 86% de su valor actual, cuando comiencen a sanearse.

Pero las entidades financieras tienen que sumar a este problema otro más también grandísimo, el de los activos adjudicados, que además es un problema cada vez mayor. Se calcula que estos activos ya alcanzan la cifra de más de 200.000 viviendas de segunda mano. Una vez comiencen a sanearse las entidades, el valor del balance de estos activos adjudicados quedará finalmente en torno al 31%. Es decir, bancos y cajas tendrán que devaluar sus balances hasta un 69%.

Esta situación es consecuencia de que los bancos y las cajas de ahorro han tardado muchísimo tiempo en afrontar el problema que tienen con los activos adjudicados. En un principio, y cuando la situación comenzó a ser preocupante, la decisión que tomaron fue la de vender poco a poco y en varios años estos activos para tratar de diluir el grave problema que tienen. Pero claro, no contaban con una crisis tan compleja y de la que sólo se saldrá a largo plazo, y con una caída en los precios del sector inmobiliario que ha llegado a unos límites que nadie podía imaginar en el año 2007.

¿Y cómo afecta todo esto al sector inmobiliario? Para sanearse, las entidades financieras tendrán que sacar al mercado y vender todo su stock inmobiliario, y sólo podrán conseguirlo con rebajas en los precios de más del 60%, algo que ya han empezado a hacer algunos bancos y cajas con ofertas por encima del 50%.

Esta situación arrastrará tanto a los particulares que quieran vender sus pisos y casas como a los profesionales del sector inmobiliario, que se verán obligados a competir en el mercado con la oferta inmobiliaria de los bancos y de las cajas de ahorro y, por consiguiente, a bajar los precios de sus viviendas.

Nos veremos obligados a hacer sacrificios en el precio de venta de los inmuebles, pero, como nota positiva, aumentarán las operaciones de compraventa, que el año pasado descendieron un 74%, y en estos momentos esto es lo que más le urge al sector y al conjunto de la economía.

Para reactivar la economía española necesitamos crecer, y para ello es imprescindible exportar. Vender los activos inmobiliarios de las costas españolas en el extranjero ayudaría a resolver estos gravísimos problemas: el de la deuda y el del sector inmobiliario, y, en consecuencia, del conjunto de la economía de España. En definitiva, explica, se trata de que la vivienda contribuya a incrementar las exportaciones de España, vendiendo los inmuebles de segunda residencia a extranjeros. Más de 200.000 viviendas están situadas en la costa española y en los archipiélagos de Baleares y Canarias.
De este modo, además de la salida al mercado de los activos inmobiliarios de las entidades financieras a mitad de precio, se debería invertir en una campaña que permita vender en todo el mundo la vivienda que hay en stock en España.

Este proyecto tiene que ser dirigido por el sector privado, y las autoridades deberían apoyar la iniciativa con el soporte de las embajadas y otras entidades de representación del país para organizar Ferias Inmobiliarias en el extranjero, que permitan vender a bajo precio los activos de la costa a inversores de otros países, y si a estos potenciales compradores se les ofrece ventajas fiscales, se puede conseguir. La situación del país exige hacerlo rápidamente.

Antes de la crisis, un apartamento en la costa podía alcanzar un precio de 150 mil euros. En los próximos meses se podría vender hasta por 50 ó 70 mil euros. De este modo, las entidades venderían sus activos y solucionarían el mayor problema que tienen, los particulares podrían vender antes y mejor sus viviendas, el sector turístico se reforzaría con un turismo de calidad (clima, sol, playas, atención sanitaria, seguridad, gastronomía, tenemos mucha experiencia en acoger al turismo…) y el de la construcción iniciaría su recuperación.

Eduardo Molet . Consultor inmobiliario de entidades financieras españolas y extranjeras. Fundador de Red Expertos Inmobiliarios

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