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IRS, nuevo índice hipotecario

Tras la entrada en vigor de la nueva Orden de Transparencia y Protección del Cliente de Servicios Bancarios, las entidades financieras tienen un nuevo índice de referencia oficial del mercado hipotecario: el IRS (siglas de Interest Rate Swap o Permuta de Tipos de Interés) a cinco años. Con ello desaparecen, además, los índices IRPH de Cajas e IRPH de Bancos y aparece una alternativa real al manido Euribor.

•    El IRS es un tipo de referencia hipotecario a 5 años, es decir, se calcula como una media aritmética del mercado de futuros sobre los tipos de interés aplicables a aquel plazo

•    La evolución histórica hace pensar que el IRS encarecerá los préstamos hipotecarios, al ser ligeramente superior al euribor; como aspecto positivo aportará mayor estabilidad que el euribor

•    Los préstamos referenciados al euribor, seguirán tal cual; si el consumidor quiere acogerse al nuevo índice , deberá acordarlo con el banco

En el Boletín Oficial del Estado del 29 de octubre de 2.011, se publicó la Orden Ministerial EHA/2899/2011 (de 28 de octubre) de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios que entró en vigor el pasado 29 de abril de 2.012.

Entre otras cuestiones, la citada Orden regula lo que serán los tipos de interés de referencia oficial para préstamos hipotecarios que se suscriban a partir de la citada fecha de entrada en vigor y como principal novedad destaca la creación de dos nuevos tipos oficiales: el IRS (Interest Rate Swap) o Permuta de Tipos de Interés y el tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años para adquisición de vivienda libre concedidos por las entidades de crédito en la zona euro. Al mismo tiempo, la nueva disposición legal comporta la desaparición del IRPH de cajas y el de bancos.

Las modificaciones introducidas responden, según consta en la exposición de motivos de la nueva Orden a la necesidad de adaptar los tipos de referencia a una integración de los mercados a escala europea y nacional cada vez mayor y a la necesidad de aumentar las alternativas de elección de tipos, al tiempo que se ajustan estos al coste real de obtención de recursos por las entidades de crédito.

Como consecuencia de todo ello, puede resultar interesante en este punto recordar cuáles son, a partir del 29 de abril de 2.012, los tipos oficiales de referencia que las entidades financieras pueden aplicar (y el usuario escoger) a la hora de formalizar un préstamo con garantía hipotecaria. A saber:

1.- Referencia interbancaria a un año (euribor a un año). Es la media aritmética simple de los valores diarios de los días con mercado de cada mes del tipo de contado publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año. Se calcula a partir de los ofertados por una muestra de bancos para operaciones entre entidades de similar calificación.

2.- Tipo interbancario a un año (MIBOR). Este tipo de interés es un índice oficial para los préstamos hipotecarios concedidos con anterioridad al 1 de enero de 2.000. Se define como la media simple de los tipos de interés diarios a los que se han cruzado operaciones a plazo de un año durante los días hábiles del mes en el mercado de depósitos interbancario de Madrid. En la práctica la evolución de este índice es casi igual que la del euribor.

3.- Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública. El cálculo de este índice viene determinado por los rendimientos obtenidos en el mercado secundario, en las operaciones realizadas con títulos de deuda pública cuyo vencimiento residual se sitúe entre dos y seis años.

4.- Tipo de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedidos por el conjunto de las entidades de crédito.  Se define como la media de los tipos de interés cobrados por el conjunto de los bancos y cajas de ahorros en los préstamos hipotecarios a más de tres años para la financiación de viviendas libres. En el cálculo del promedio se utilizan tipos anuales equivalentes.

5.- Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años para adquisición de vivienda libre concedidos por las entidades de crédito en la zona euro. Cuyo cálculo es similar al previsto para el tipo de interés al que se ha hecho referencia en el apartado anterior, con las particularidad de que sólo se tienen en cuenta para su cálculo los préstamos concedidos por un plazo de entre uno y cinco años.

6.- Permuta de Intereses / Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco años. Será objeto de análisis pormenorizado más adelante.

Por lo que hace referencia al tipo de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedidos por los bancos y cajas de ahorro (IRPH) y el tipo de referencia de las cajas de ahorro (indicador CECA, tipo activo), dejan de ser oficiales a partir del 29 de abril de 2.012 para las nuevas operaciones formalizadas a partir de dicha fecha. No obstante, continuarán siendo considerados como válidos, a todos los efectos, en los préstamos hipotecarios a interés variable que los tuvieran incluidos como tipos de referencia. A tal efecto, el Banco de España los seguirá publicando mensualmente, como mínimo durante un año más, transcurrido el cual desaparecerán definitivamente siempre y cuando, en ese plazo, se hubiese establecido el correspondiente régimen de transición para los préstamos afectados por tal desaparición.  En este punto es importante tener en cuenta que en la mayoría de préstamos hipotecarios referenciados a estos tipos ya se prevé cuál será el tipo oficial de referencia que será de aplicación en caso de desaparición del inicialmente previsto, con lo cual, habrá que estar a los pactado en la escritura.

AUTOR: José A. Vázquez Villamor. Abogado del Bufete Solé & Vázquez

Sin duda alguna, la novedad más importante que se contiene en la nueva Orden del Banco de España es la introducción del IRS como nuevo tipo oficial de referencia para los préstamos hipotecarios; razón por la cual conviene detenerse en conocer cuáles son sus características principales dado que puede convertirse en un tipo de interés de aplicación habitual a partir de ahora. La entidades financieras han mostrado un gran interés en la introducción de este nuevo tipo de referencia hipotecaria, razón por lo cual, es fácil que va a ser profusamente utilizado por las mismas.

No obstante, debemos tener en cuenta que de momento no se ha publicado la circular que tiene por finalidad desarrollar y ampliar el contenido de la Orden Ministerial que introduce el RIS por lo que desconocemos todos los detalles concretos referentes a su futura aplicación.

A pesar de esta falta de desarrollo, podemos definir el IRS o permuta de tipos de interés es un tipo de referencia hipotecario a 5 años, es decir, es un índice que estima la previsión del mercado sobre la evolución de los tipos de interés durante un plazo de cinco años; es decir, se calcula como una media aritmética del mercado de futuros sobre los tipos de interés aplicables al citado plazo de cinco años.

Con su introducción en el campo de los tipos de referencia aplicables a las hipotecas se busca una mayor estabilidad que la existente actualmente con las hipotecas referenciadas al euribor (que son mayoría respecto a otros tipos de referencia); sin embargo, lo cierto es que al igual que el euribor, se calcula también de forma diaria y su evolución ha resultado muy pareja hasta el momento.

La estabilidad del IRS ha sido el gran argumento esgrimido por la banca para solicitar su introducción como tipo oficial de referencia; ciertamente su oscilación resulta menos abrupta que la del euribor pero tampoco de forma muy notable, por el contrario, históricamente los gráficos de evolución de ambos índices indican como regla general que el IRS es más alto que el euribor.

Efectivamente, el IRS está en la actualidad (abril 2.012) en el 1,49 % frente al 1,33 del euribor. Si analizamos la evolución de ambos índices desde la entrada en vigor del euribor vemos     que el IRS medio desde el año 1.999 se ha situado en el 3,70%, mientras que en ese mismo período la media del euribor la encontramos en el 3,05%. Del mismo modo, desde el año 1.999 el IRS ha marcado un mínimo del 1,479% y un máximo del 5,765%; mientras que el euribor se ha movido entre el 1,214% de mínimo y el 5,493% de máximo.

Por tanto, la evolución histórica hace pensar o nos lleva a concluir que el nuevo tipo de referencia encarecerá los préstamos hipotecarios al ser ligeramente superior al euribor, mientras que como aspecto positivo o ventajoso del mismo (desde el punto de vista de los consumidores) nos encontramos con que, en teoría, aportará mayor estabilidad que el euribor.

Ahora bien, esta estabilidad dependerá en todo caso de cada cuánto tiempo van a ser objeto de revisión las hipotecas referenciadas al IRS.

Es decir, como hemos visto con el IRS se pretende combatir la teórica inestabilidad provocada por la revisión cada seis meses o cada año de los préstamos hipotecarios referenciados al euribor. Sabemos que el IRS es un índice a cinco años con lo cual, todo hace pensar que las entidades financieras revisarán el tipo aplicable a los préstamos hipotecarios cada cinco años con la estabilidad que ello comporta al deudor hipotecario que sabe cuál será el coste de su préstamo durante todo ese período. Mientras que con el euribor está sometido a los vaivenes propios a una remisión semestral o anual.

No obstante, lo cierto es que esto no es más que una suposición porque de momento no sabemos cuál será el plazo elegido por las entidades financieras para revisar las hipotecas.

En este punto, no debemos olvidar que en otros casos, como por ejemplo el IRPH, que aun siendo por definición un índice que se calcula en función del tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, las entidades financieras, en la práctica, lo revisan cada año.

Por tanto, la cuestión clave para saber si convine o no optar por la aplicación del nuevo tipo de referencia (IRS) es el plazo de revisión de las hipotecas; aunque es muy complicado aconsejar sobre esta cuestión porque nadie conoce cómo van a evolucionar los tipos de interés en el futuro.

La previsión de los expertos es que los tipos de interés se mantengan “bajos” durante el 2.012 y el 2.013 (quizás también el 2.014) y a partir de ese momento se prevé un repunte de los mismos. Si esta previsión fuera acertada, la mejor opción sería decantarse por el IRS, siempre y cuando, el plazo de revisión pactado en la hipoteca fuera de 5 años. Es decir, en un escenario de subida de tipos de interés, una hipoteca referenciada al euribor experimentará un aumento de la cuota hipotecaria cada seis o 12 meses (según el plazo de revisión pactada). Por el contrario, esa misma hipoteca referenciada al IRS con cláusula de revisión cada cinco años, tendrá el mismo importe mensual de cuota durante esos cinco años.

En todo caso, si su préstamo hipotecario está actualmente referenciado al euribor, la nueva normativa no le afecta en absoluto sino que todo continuará igual y no significa que el préstamo vaya a referenciarse automáticamente al nuevo IRS. No obstante, si a usted le interesara que así fuera debería planteárselo a su entidad financiera con el objeto de firmar la correspondiente escritura de novación hipotecaria. Del mismo modo que se haría en casos habituales como la transformación de un préstamo a interés variable en un préstamo a interés fijo.

En definitiva, a la vista de los últimos acontecimientos, en realidad el único consejo que puede darse para evitar problemas futuros es no endeudarse más allá de las capacidades económicas de uno mismo; porque los hechos nos han demostrado que incumplir esta regla implica la imposibilidad de hacer frente a nuestras deudas con independencia de cuál sea el tipo de referencia de las mismas.

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