Alertas Jurídicas domingo , 11 abril 2021
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Comunidades de propietarios: fórmulas para ahorrar

 

En los tiempos de crisis que vivimos, las comunidades de propietarios se enfrentan al reto de disminuir sus gastos, comunes y extraordinarios, sin dejar de prestar los servicios básicos a los vecinos que forman parte de ella. El presente nos ofrece las distintas claves de ahorro, consejos útiles para reducir la factura comunitaria.

 

Muchas comunidades cuentan con “infraseguros” que no cubren siniestros habituales como rotura de cristales, vandalismo o daños por agua; mejor asesorarse con una correduría especializada

 

El ahorro en costes fijos pasa por revisar periódicamente los contratos de mantenimiento, analizando comparativas de precios; se puede ahorrar hasta un 40 % del presupuesto anual

 

Para evitar costes excesivos en obras, así como imprevistos durante su ejecución, es conveniente contratar un arquitecto autónomo, no vinculado con ninguna empresa constructora.

 

Aunque a simple vista parezca una actividad sencilla y exenta de complicaciones, llevar a cabo una gestión eficaz y eficiente de una comunidad de propietarios no es tarea fácil. Además de precisar de una buena organización del conjunto de servicios que garantizan el correcto funcionamiento de una comunidad tipo, es necesario desarrollar una gestión económica que permita optimizar el gasto.

Especialmente en tiempos como el actual, marcado por una lacerante crisis económica, es todavía más importante realizar un análisis del gasto de una comunidad, orientado a ahorrar costes. Para ello, lo mejor es contar con un administrador preparado, con amplios conocimientos del mercado, que esté en disposición de hacer un estudio pormenorizado de costes y plantee fórmulas para el ahorro.

¿Qué tipos de gastos soporta una comunidad de propietarios?

En este sentido, conviene tener claro que una comunidad de propietarios incurre fundamentalmente en dos tipos de gastos: los gastos fijos o de mantenimiento y los gastos extraordinarios.

Los gastos fijos de una comunidad de propietarios son aquellos relacionados con el mantenimiento y uso habitual de instalaciones y servicios comunes, como son el mantenimiento de ascensores, calefacción y agua caliente sanitaria (ACS), antenas y porteros automáticos, servicios de extinción de incendios, puertas del garaje, piscinas y jardines, la limpieza de las instalaciones o la desinsectación y desratización de la finca. También forman parte de este capítulo los sueldos del personal propio contratado por la comunidad, como porteros, conserjes, personal de limpieza, jardineros, etc.

Por otra parte, debido a las nuevas tendencias y normativas de edificación, las comunidades de propietarios de nueva construcción (sobre todo las mancomunidades tipo gran urbanización) generan una serie de mantenimientos fijos que hasta la fecha no eran habituales. En este grupo encontramos el mantenimiento de placas solares, zonas deportivas, sistemas de circuito cerrado de televisión (CCTV), seguridad privada, etc.

Por último, otro gasto fijo de las comunidades al que habitualmente no se presta atención es el seguro de la finca. Un coste que merece un capítulo aparte y en el que en Afinco siempre hacemos especial hincapié, por la complejidad que entraña su contratación y las consecuencias negativas que tiene, en muchos casos, el pago de un seguro cuya cobertura que no se adapta a las necesidades de la comunidad.

En cuanto a los gastos extraordinarios de una comunidad de propietarios, como su propio nombre indica, se trata de gastos imprevistos, derivados en su mayor parte de obras de derrama y reparaciones de carácter urgente. Controlar estos gastos “extra” es una de las claves a la hora de realizar una buena gestión económica en  una comunidad: hay que tratar por todos los medios de hacer frente a estos costes a través del fondo de maniobra de los presupuestos anuales o, siempre que sea posible, a través del seguro de la comunidad.

Costes extraordinarios: la clave del ahorro en una comunidad

La primera regla que ha de cumplir una comunidad de vecinos para controlar los gastos extraordinarios es mantener la finca en las mejores condiciones. Es decir, invertir en mantenimiento. Aunque a priori parezca un coste que grava la partida de gastos fijos, realizar “mantenimientos preventivos” que aseguren el correcto funcionamiento de todas las instalaciones y servicios de la finca evitará problemas en el futuro y, por ende, un gasto extraordinario y normalmente elevado para la comunidad.

Dentro de los “mantenimientos preventivos”, podríamos destacar los siguientes por su importancia a la hora de evitar posibles obras, habitualmente muy costosas, en el futuro:

–       Mantenimiento preventivo de tejados, cubiertas y canalones: mantenimiento sencillo y económico que consiste en una revisión semestral del tejado (para detectar tejas rotas o movidas), de las cubiertas (poner remedio a sumideros obstruidos, tela asfáltica levantada) y de los canalones (limpiar canalones llenos de tierra, hojas, etc.)

–       Mantenimiento preventivo de pocería: un mantenimiento anual de la red de pocería del edificio va a evitar futuros atascos, malos olores en la finca y, sobre todo, posibles filtraciones de agua a los cimientos de la finca.

–       Otras revisiones periódicas: revisiones puntuales y periódicas que suele realizar el administrador de la finca junto con el presidente para determinar el estado general de la comunidad. Normalmente se revisan las puertas del portal principal, el cuarto de contadores, el cuarto de basura, etc., muelles y cerraduras y ventanas en zonas comunes, entre otros elementos. Estas visitas pueden detectar problemas menores de fácil y económica solución, evitando futuras reparaciones más importantes y más costosas para la comunidad.

Otra vía para minimizar los gastos extraordinarios de una comunidad, es contar con un seguro perfectamente adaptado a las necesidades reales de la finca. Como indicábamos anteriormente, es habitual encontrar comunidades de propietarios que cuentan con un “infraseguro”, aquel cuya cobertura no es suficiencia para hacer frente a un posible siniestro, o el caso contrario, un seguro de una prima anual elevada que cubre situaciones que no podrían llegar a afectar a la comunidad y, a la hora de la verdad, no cubren siniestros habituales en una comunidad: rotura de cristales, vandalismo, daños por agua, etc.

En este caso, lo mejor es contar con el asesoramiento de una correduría especializada en seguros para comunidades de propietarios que, sin ningún coste adicional, analizará las necesidades de la finca y elaborará un estudio sobre las mismas y el tipo de seguro que más conviene a la comunidad, incluyendo una comparativa de seguros con distintas compañías para que el cliente pueda elegir.

Además, hay que tener en cuenta que una correduría especializada, además de conseguir el mejor seguro a nivel coberturas y precio, estará en disposición de gestionar con la aseguradora los siniestros que se vayan presentando, reclamando la reparación de los mismos o la oportuna indemnización.

Por último, dentro del capítulo de ahorro en los gastos extraordinarios, es imprescindible hacer una mención especial a los gastos derivados de grandes obras.

En ocasiones, los años de construcción de la finca o las diversas normativas para el mantenimiento de los inmuebles en las ciudades, como la conocida Inspección Técnica de Edificio (ITE), obligan a realizar obras de gran envergadura para el mantenimiento de la comunidad.

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