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Segregación de vivienda o local: válida si no se alteran cuotas

El Tribunal Supremo establece la validez de las segregaciones o divisiones, tanto en viviendas como en locales,  autorizadas por los estatutos de la comunidad de propietarios, sin necesidad de autorización de la junta de propietarios, siempre que no comporten alteración de las cuotas de participación. Añade que sólo la unanimidad de la comunidad puede alterar las cuotas de participación de los pisos y locales y que las licencias administrativas pertinentes son obligatorias.

•    Si no hay alteración de cuotas y es conforme a estatutos, la segregación es válida,  aunque no haya sido autorizada por la Comunidad

•    Si al promotor, o a los primeros propietarios, se le dio, por estatutos, la facultad de segregar, ésta es válida también para los futuros propietarios de esa finca

•    En materia de segregación, de agregación y de división, el Tribunal Supremo da preeminencia a los estatutos frente a la Ley de Propiedad Horizontal

I.- INTRODUCCIÓN:

La sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011 supone una solución definitiva al problema de las segregaciones de viviendas o locales regidos por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y una interpretación actual y definitiva del artículo 8 LPH. La Sala resuelve la disparidad de criterios de los Tribunales acerca de este precepto y, en  interés casacional, admite este recurso unificando así la doctrina aplicable al caso. Los magistrados sostienen que las segregaciones o divisiones autorizadas por los estatutos de las comunidades de propietarios son válidas sin necesidad de la autorización de la junta de propietarios, siempre que no se alteren las cuotas de participación.

II.- ANTECEDENTES DE HECHO:

Son previos a esta resolución  la sentencia de Primera Instancia del Juzgado número 52 de Madrid y la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, ambas contradictorias entre sí. 

1) Sentencia del Juzgado de 1ª Instancia número 52: La actora es una comunidad de propietarios que demanda a una empresa propietaria de una vivienda segregada sin la autorización de la junta de propietarios. La demandante pide al Juzgado la nulidad de la segregación por falta de autorización previa de la junta de propietarios. Afirma que las obras se han llevado a cabo sin las debidas licencias. Con posterioridad a que se llevara a cabo la segregación, la comunidad había convocado y celebrado una junta general extraordinaria para denegar la segregación de la vivienda, lo que se aprobó por mayoría.

La demandada se opone a que se anule la segregación y aduce que en los estatutos de esa comunidad (recogidos en la escritura de obra nueva y división horizontal) se autoriza la segregación de sus fincas. En esta primera sentencia se refleja que los estatutos constan en escritura pública, que el registrador de la propiedad le ha dado la calificación favorable y ha procedido a su inscripción. También señala que no hay alteración de coeficientes ni han resultado afectados los elementos comunes. En definitiva, la ejecución de las obras se ha realizado con las preceptivas licencias administrativas y con el visado del Colegio Oficial de Aparejadores. Por ello la demanda es desestimada con condena en costas en esta primera instancia.
La actora (la comunidad de propietarios en cuestión) presenta recurso de apelación contra esta sentencia, que resuelve la Sección 25 de la Audiencia Provincial de Madrid.

2) Sentencia de la Audiencia Provincial de 31 de marzo de 2009: Secc. 25, rollo de apelación 485/2008: La Sala estima el recurso de apelación y revoca la sentencia anterior declarando nulas las segregaciones efectuadas por la empresa demandada. Ordena que se cancele la inscripción registral de dichas segregaciones. La  Audiencia fundamenta su resolución en que se ha realizado la segregación sin el consentimiento de la comunidad de propietarios, que posteriormente en junta de comunidad se aprueba un acuerdo en el que se opone a la  segregación. Argumenta que para toda segregación es requisito fundamental el consentimiento de la comunidad de propietarios y aduce el carácter imperativo del artículo 8 de la LPH. Esta sentencia es apelada en casación ante el Tribunal Supremo.

3) Sentencia de casación de 17 de noviembre de 2011: La mercantil condenada, responsable de la segregación que sí había sido avalada en primera instancia, acude en casación  ante el Tribunal Supremo  y aduce como motivo “el interés casacional y la unificación de doctrina”, aduciendo la existencia de varias sentencias contradictorias.

El Tribunal Supremo dicta la sentencia que estamos analizando. En ella anula la de la Audiencia Provincial (a la que ordena volver a analizar el caso y dictar nueva sentencia) y fija como doctrina la validez de las segregaciones o divisiones autorizadas por los estatutos de la comunidad de propietarios, sin necesidad de autorización de la junta de propietarios, siempre que no comporten alteración de las cuotas de participación. Añade que sólo la unanimidad de la comunidad puede alterar las cuotas de participación de los pisos y locales y que las licencias administrativas pertinentes son preceptivas. De esta manera la Sala respalda la doctrina que defiende el carácter dispositivo, no preceptivo, del artículo 8 LPH.

Recuerda el Tribunal Supremo que la “ratio-legis” o finalidad de este artículo 8 LPH es evitar toda actuación incontrolada de los propietarios que pueda cambiar sustancialmente la fisonomía y destino del inmueble. Esta finalidad queda a salvo cuando el propietario segregante actúa amparado por los estatutos de la comunidad y cumple todos los requisitos establecidos.

Cuando se dan las circunstancias anteriores (la existencia de una escritura notarial registrada, la no alteración de coeficientes ni de los elementos comunes y las obras se han realizado con las debidas licencias) la segregación realizada es legal. Se trata de una cláusula  estatutaria válida y con plena eficacia real, transmisible a los propietarios actuales en cada momento. No es una cláusula restrictiva ni personal, porque este tipo de cláusulas no son inscribibles; son cláusulas extensivas a los futuros propietarios. Por tanto si al promotor, o a los primeros propietarios, se le dio facultad de segregar, ésta es válida también para los futuros propietarios de las fincas de esa comunidad.  

III.- ARTÍCULO 8 LPH Y ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD:

Para un mayor entendimiento de esta sentencia es necesario hacer un breve  estudio del artículo 8 LPH, analizar la función de los estatutos de una comunidad de propietarios y el concepto de las segregaciones, agregaciones y divisiones. El artículo 5 LPH, al definir el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales (propiedad horizontal y vertical), da origen también a la posible constitución de normas o reglas (estatutos), aplicables al inmueble en cuestión y obligatorios para todos los comuneros. En este título constitutivo se pueden establecer, por tanto,  normas o reglas de comportamiento (estatutos) y determinar el ejercicio del derecho de los propietarios  y disposiciones  no prohibidas por la ley en orden al uso y destino del edificio. Aquí tiene lugar el establecimiento de los estatutos y de la cuota de participación. Los estatutos por los que se regirá la comunidad de propietarios son de obligado cumplimiento para todos los comuneros. Nunca pueden ser contrarios a la ley. Los artículos 4 y 8 LPH regulan la acción de división para reformar pisos o locales más reducidos e independientes y aumentados por agregación.

Es importante hacer constar que en los estatutos de la comunidad actora, contenidos en la escritura de división horizontal, se dice textualmente que “no precisarán autorización de la junta de copropietarios y quedarán especialmente autorizados: los propietarios actuales de los distintos pisos y locales para agruparlos, dividirlos o segregarlos sin necesidad de autorización de la referida junta de copropietarios, siempre que sean colindantes entre sí, siendo en sentido vertical u horizontal y aunque la unión se realice con carácter físico, siempre que se haga con las debidas licencias y bajo dirección facultativa”.  Las agrupaciones, divisiones o segregaciones no alterarán los coeficientes de los restantes pisos o locales no afectados por dichas operaciones. Existe, por tanto, una autorización estatutaria para llevar a cabo la segregación y esta autorización estatutaria es transmisible desde el promotor hasta los propietarios actuales en cada momento. Así lo entiende esta sentencia del Tribunal Supremo que, al mismo tiempo, reconoce que para modificar el coeficiente, sí es necesaria la autorización de la junta de copropietarios. No se puede modificar las cuotas de participación de los comuneros, si no es por autorización que  debe ser  unánime de todos los propietarios de la finca.

En este caso, cuando la comunidad demandante acudió a los tribunales lo hizo  en contra de sus propios estatutos y además conociendo que la segregación se había llevado a cabo en escritura ante notario y que esta escritura había sido inscrita con calificación favorable en el Registro de la Propiedad.

Por su parte, el artículo 8 de la LPH dice: “Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material para formar otros más reducidos e independientes y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio o disminuidos por segregación de alguna parte. En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la Junta de Propietarios, a la que le incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 5 LPH, sin alteración de las cuotas restantes”. El artículo 5 LPH hace referencia al título constitutivo de la finca,  descripción del inmueble, la fijación de las cuotas de participación de cada piso o local, etc.

Aquí, la mercantil demandada segrega de su vivienda otras dos, sin alterar los elementos comunes ni la cuota de participación de los demás pisos o locales. Solamente introduce un elemento nuevo, intranscendente para este caso: la colocación de un timbre con tres pulsadores en la fachada de la casa, como consecuencia de la segregación efectuada. La segregación se recoge en escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad.

Mucho se ha discutido sobre si este artículo tiene carácter “imperativo” o carácter “dispositivo”. La jurisprudencia en un principio (la Ley de Propiedad Horizontal tiene más de cincuenta años) le dio pleno carácter imperativo. Pero poco a poco ha ido perdiendo autoridad esta doctrina y hoy se le considera como un precepto meramente dispositivo, por lo que es susceptible de modificación y alteración. Esta sentencia  que analizamos es una prueba evidente de ello.

El artículo 8 LPH entra, en este caso,  en conflicto con la existencia de estatutos comunitarios, ya que no hace referencia alguna a éstos u otros medios que puedan actuar fuera del ámbito del artículo. La segregación autorizada por los estatutos debe  gozar de las licencias preceptivas administrativas, de dirección facultativa, no debe alterar los elementos comunes ni los coeficientes de otras viviendas o locales. Los estatutos recogidos en la escritura de división horizontal pueden autorizar las segregaciones y pueden ser inscritas en el Registro de la Propiedad. Los estatutos legalmente constituidos permiten a los propietarios  proceder a la segregación sin autorización de la Junta de Propietarios. Así lo establece también esta sentencia.

IV.- CONCLUSIONES:

1)El valor jurisprudencial de esta resolución es de suma trascendencia, ya que resuelve las cuestiones planteadas en torno a la necesidad o no de autorización de la comunidad de propietarios para llevar a cabo segregaciones, agregaciones  o divisiones dentro de la vivienda o local en régimen de Propiedad Horizontal, cuando existen estatutos comunitarios que  autorizan la segregación.

2) La Sala da preeminencia a los estatutos de la comunidad de propietarios frente a los contenidos del artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal en materia de segregación, de agregación y de división.

3) La segregación, agregación o división realizadas conforme a los estatutos comunitarios no necesitan de posterior consentimiento o aprobación de la Junta de Propietarios.

4) A partir de esta sentencia será válida toda segregación amparada en los estatutos, si no afecta o modifica las cuotas de participación del resto de los pisos,  ni se alteran los elementos comunes del edificio.

Autor: Jacinto Martín Rodríguez. Doctor en Derecho. Letrado de MARAL ABOGADOS

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