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Previsiones para 2012

La necesaria  reorganización bancaria puede hacer que en la segunda parte del año la banca vuelva al crédito hipotecario de manera paulatina, encontrándose con una bolsa de demanda de cierta importancia. Además, si la contracción de los mercados inmobiliarios y la futura escasez de vivienda coincide con presión por parte de la demanda, son posibles precios al alza en algunas plazas a lo largo del segundo semestre.

Dejamos atrás un aciago año en lo que a venta de viviendas se refiere. Ha sido un ejercicio en el que las ventas han encontrado un freno muy poderoso y contra el que poco hemos podido hacer, la denegación de la financiación a los compradores.

El sistema financiero se encuentra en un momento complicado en la gestión de su negocio y busca nuevas formas de ser rentable sin tener que recurrir a su negocio tradicional, su razón de ser, prestar dinero a particulares y empresas. Así, recibe liquidez del BCE al 1% y la presta a los Estados que la necesitan al 4% y el excedente se deposita en el BCE porque prestar dinero parece que no es un negocio que interese.

Nos encontramos entonces con la paradoja de los financiadores estancados, en la que los ciudadanos europeos estamos financiando la recesión económica, pues mientras por un lado las entidades financieras reciben liquidez vía BCE y rescates vía FROB, sufragados por los impuestos, por otro, estas no la hacen fluir para generar valor, con lo que el sistema se tapona, se forma una “trombosis” que afectará al crecimiento económico más pronto que tarde si continúa esta dinámica.

Este año que hemos iniciado podría ser el de la reorganización bancaria y en el que las entidades saneen su Balance, como alguna ya ha hecho valientemente asumiendo pérdidas y como muchas empresas hicieron ya durante estos duros años. Parece que el freno de la financiación va a continuar ahí, al menos, durante el primer semestre y que las ventas de viviendas se reducirán a aquellos inversores que salen de bolsa para acudir al mercado inmobiliario, es decir, un perfil de comprador similar al del segundo semestre de 2011.

Si la segunda parte del año la banca volviese al hipotecario de manera paulatina, se encontrarán con una bolsa de demanda de cierta importancia, sobre todo en algunos mercados locales como Madrid. Ocurre que el stock madrileño está reducido a la mínima expresión, por lo que el estrangulamiento del deseo de compra mediante el imposible acceso a la financiación ha provocado que existan demandantes de vivienda que no pueden acceder al mercado, por lo que en el momento en el que este acceso se facilite es posible que se produzcan incrementos en precio que, por qué no decirlo, harán que las tasaciones de viviendas en poder de los bancos sean de mayor importe.

En cuanto a la calidad del mercado, creo que en el norte de Madrid están los mercados que mejor se comportarán  durante 2.012 e incluso 2.013, Valdebebas, Tres Cantos y San Sebastián de los Reyes son tres zonas con desarrollos de gran calidad en entornos consolidados y de gran valor y que, me parece, tendrán la mayor cuota de mercado en este año. Se trata de actuaciones que ofertarán viviendas sobre plano que permitirán a los compradores financiarlas durante la construcción, facilitando así el acceso al préstamo hipotecario en el momento de la entrega dentro de 2 años.

También debería tender a desaparecer la paradoja del stock transeúnte; el stock, analizado localmente, está en proceso de lenta eliminación de bancos mediante el siguiente proceso; 1º-  las empresas promotoras intentan vender su stock bajando precios; 2º- los posibles compradores no obtienen financiación, 3º- las viviendas pasan a manos de los bancos y 4º-  los bancos las venden concediendo financiación, a veces a menor precio.

Se cierra así un círculo que ralentiza la venta, tensiona a los agentes actuantes y encarece la operación a las entidades y a las empresas, pues parecería más eficiente que el banco que tenga probabilidad de quedarse con una vivienda de una empresa promotora, financie a un posible comprador antes de que llegue a su Balance.

La contracción de los mercados inmobiliarios ha traído como consecuencia la destrucción de capacidad productiva, lo que anticipa una futura escasez de vivienda en mercados con bajo número de viviendas a la venta. Si esto coincide con presión por parte de la demanda, es posible que veamos precios al alza en algunas plazas a lo largo del segundo semestre.

Finalmente, me atrevo a decir que la gestión del nuevo Gobierno empezará a dar frutos de 2 tipos durante 2.012; por un lado psicológicos, en verano empezarán a generarse cierto optimismo y vientos de cambio en la economía debido a los datos que, poco a poco, tenderán a estabilizarse, tanto la destrucción de empleo como la estimación de la cifra de déficit y por otro lado reales, a finales de año, se obtendrán datos macro que darán sus frutos en la economía real para 2.013.

Rafael Bueno, Socio delegado de Proinlasa y vocal de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid ( ASPRIMA )

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