Alertas Jurídicas domingo , 11 abril 2021
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Peligros ocultos en la compraventa de inmuebles

En la adquisición de un inmueble, deben hacerse varias comprobaciones previas y tomar ciertas cautelas para evitar que surjan futuros problemas y asegurarse que el mismo satisfará sus necesidades. El presente artículo permite conocer la información que debemos solicitar tanto referida a los aspectos físicos como jurídicos y  según se trate de una parcela o terreno y/o una vivienda nueva y/o una vivienda de segunda mano.

•    -“En los terrenos en los que se desarrolló una actividad potencialmente contaminante es conveniente encargar previamente un estudio ambiental, pues pueden imputarse al comprador responsabilidades legales.”

•    -“En el caso de viviendas nuevas sobre terrenos urbanizados recientemente hay que examinar que no existen cargas urbanísticas, pues su  incumplimiento faculta al Ayuntamiento para embargar la vivienda”

•    -“Se debe verificar el pago de los gastos comunitarios, previo  certificado del Secretario, porque el propietario responderá con la propia vivienda de lo adeudado durante el año el curso y inmediatamente anterior “

I.     ASPECTOS FÍSICOS DE LA PARCELA O VIVIENDA

a.    Parcela o terreno:

Dos son las cuestiones fundamentales que deben tenerse en cuenta en cuanto a la configuración y estado físico de una parcela: si en el emplazamiento donde se ubica se han desarrollado actividades potencialmente contaminantes y si la realidad física de la misma en cuanto a superficie y lindes coincide con la que consta en el Registro de la Propiedad o Catastro.

1.    Contaminación

Antes de adquirir un terreno sobre el que se habían desarrollado actividades industriales, es recomendable realizar un estudio ambiental para evaluar la existencia de contaminación del suelo y determinar las posibles responsabilidades ambientales que puedan derivarse de la misma. Ello es importante por cuanto, atendiendo al vigente régimen de responsabilidad en materia de suelos contaminados, en caso que no haya sido posible identificar al causante de la contaminación, pueden imputarse al comprador, en tanto propietario del terreno contaminado, responsabilidades legales. Así lo dispone la actual normativa en materia de suelos contaminados, la Ley 22/2011, de 28 de julio, de residuos y suelos contaminados, que transpone al ordenamiento jurídico español la Directiva 2008/98/CE, de 19 de noviembre de 2.008, sobre los residuos.

El artículo 36 de dicha Ley establece que están obligados a acometer y costear los trabajos de descontaminación, las siguientes personas: en primer lugar, los causantes de la contaminación, que deben responder de forma solidaria en caso que se trate de más de una persona; subsidiariamente a los anteriores y por ese orden, los propietarios de los suelos contaminados y los poseedores de los mismos (arrendatarios, usufructuarios, superficiarios, etc.). En cualquier caso, se recoge en dicha Ley que los costes de descontaminación soportados por los responsables subsidiarios se pueden repercutir a los causantes de la contaminación, si bien sólo hasta los niveles exigibles para los usos existentes en el momento de la contaminación. Es decir, si cuando se produjo la contaminación de suelo, éste tenía la calificación de suelo industrial, sólo puede exigirse al causante que sufrague los costes de saneamiento en función de dicho uso, pero no los costes de las actuaciones de limpieza complementarias vinculadas a los nuevos usos urbanísticos del suelo, como por ejemplo, el uso urbano.

Dicha norma recoge la posibilidad que los sujetos responsables lleven a cabo la descontaminación del suelo de forma voluntaria. Según dispone el Art. 38 de la Ley, para ello será necesario realizar un proyecto de recuperación que deberá aprobar la Administración pública, que también deberá verificar que las actuaciones de limpieza y recuperación del emplazamiento contaminados se han llevado a cabo en los términos previstos en el Proyecto.

Así mismo, cabe tener en cuenta que dicha Ley contempla –como ya hacía en Catalunya el Decreto Legislativo 1/2009, de 21 de Julio, por el que se aprobó el Texto refundido de la Ley reguladora de los residuos- que la declaración de un suelo como contaminado puede comportar la suspensión de la ejecutividad de los derechos de edificación y otros aprovechamientos del suelo en el caso de resultar incompatibles con las medidas de limpieza y recuperación del terreno que se establezcan, hasta que éstas se lleven a cabo o se declare el suelo como no contaminado (Art. 34 ap.4º).

Igualmente, conforme a la normativa vigente, los propietarios de las fincas en las que se haya realizado una actividad potencialmente contaminante, estarán obligados a declararlo en escritura pública cuando haya una transmisión de derechos de dicha finca; declaración que se hará constar en el Registro de la Propiedad.

En consecuencia, a fin de determinar las posibles responsabilidades ambientales del terreno y evitarlos importantes desembolsos económicos que pueden acarrear las actuaciones de limpieza y recuperación de los terrenos afectados, es aconsejable encargar a una consultoría ambiental un estudio de potenciales pasivos ocultos ambientales (Environmental Due Diligence) en aquellos terrenos en que se haya desarrollado una actividad potencialmente contaminante.

2.    Superficie y lindes de la finca:

A fin de pagar un precio ajustado a la superficie de la finca o parcela que se pretende adquirir y evitar futuras disputas con los colindantes (por ejemplo, con el vallado de la finca), es recomendable contratar los servicios de un Ingeniero Técnico en Topografía para determinar con exactitud la realidad física de la finca. Ello por cuanto en muchas ocasiones no coincide con la que figura en las Escrituras y por ende en el Registro de la Propiedad o con la que consta en el Catastro. En algunas ocasiones, la superficie que figura en el Registro resulta de Escrituras antiguas de las que se desconoce cuando y como se efectuó la medición. Así mismo, cabe tener en cuenta que, antiguamente, se indicaba una menor superficie con el propósito de pagar menos impuestos a la Hacienda Pública. En cuanto a la información que figura en el Catastro, si bien también incluye planos o información gráfica, puede ofrecer datos incorrectos sobre la superficie, habida cuenta que la cartografía se actualiza en base a la digitalización de fotos aéreas, que es un sistema poco preciso que puede llevar a la alteración de los lindes.

Por todo ello, mediante una medición sobre el terreno por parte de un topógrafo permitirá conocer la superficie real de la finca antes de efectuar la compra y negociar el precio en base a dicha información. Así mismo, mediante una Certificación de superficie visada por el Colegio Oficial de Topógrafos se podrán corregir inexactitudes que consten en el Catastro.

b.    Vivienda

En cuanto a la vivienda, se debe revisar bien el estado de la misma. Si fuera necesario acompañados de un profesional (Arquitecto o Aparejador), para intentar detectar en ella “vicios ocultos”, como riesgos de humedades, grietas, asentamientos, etc. Si se trata de una vivienda de nueva construcción, examine bien los acabados (ventanas, persianas, calidad de los materiales, aislantes, etc.).

Tanto si se trata de una vivienda nueva como una vivienda de segunda mano con una antigüedad inferior a diez años – plazo que hay que considera aunque se trate de una vivienda nueva, dado que es perfectamente posible adquirir una vivienda nueva con una antigüedad superior a diez años dada la actual situación del mercado inmobiliario-, el comprador puede exigir responsabilidades al constructor, promotor y al arquitecto por defectos estructurales que aparezcan en la misma (cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga, etc.). Téngase en cuenta, que, en cuanto a los vicios o defectos de elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (grietas, humedades, fisuras), el plazo es de tres años; y, de un año, para los vicios o defectos de ejecución que afecten a acabados de las obras.

Antes de la compra de una vivienda, tanto si es una vivienda nueva como de segunda mano, deben sopesarse varios factores como el entorno, la accesibilidad, la seguridad de la zona, vistas, etc., dependiendo de las necesidades y preferencias que se tengan.

Es aconsejable inspeccionar bien el entorno donde se emplaza la vivienda para detectar si existe una deficiencia en las infraestructuras y servicios básicos (suministros de agua y energía eléctrica, alumbrado público), sobretodo, en aquellas zonas que han experimentado un gran crecimiento; Así mismo, debe tenerse en cuenta los servicios específicos que existen en la zona según las necesidades y prioridades de cada uno (Farmacias, Hospitales, colegios, zonas deportivas, zonas de aparcamiento, etc.), así como los medios de transporte cercanos . Debe examinarse también si es una zona ruidosa (si hay mucha densidad de tráfico, paso de aviones, etc.) o si se desarrollan en las proximidades actividades que puedan resultar molestas o incrementar el tráfico o la afluencia de gente (actividades comerciales, de ocio, etc.); siendo conveniente para ello conocer los programas urbanísticos de la zona.


II.     Aspectos jurídicos de la parcela o vivienda

A fin de asegurar que no se producirá ningún problema jurídico en la adquisición de la parcela o vivienda y que la situación de la misma se halla regularizada legalmente, podemos dar otros pasos y tomar varias cautelas, además de solicitar una certificación registral en el Registro de la Propiedad para comprobar la titularidad (si está efectivamente inscrita a nombre de quien dice ser el propietario) y si existen cargas que pesan sobre la finca (hipotecas, embargos, arrendamientos inscritos, usufructos, servidumbres,  etc.).

a. Parcela o terreno:

Debe comprobarse que dicho terreno cumple con las normas urbanísticas (si está en suelo urbano, urbanizable o no urbanizable) y si se quiere edificar, solicitar información sobre los parámetros urbanísticos.


b.Vivienda:

1.    Nueva construcción

Si la vivienda es de nueva construcción, debe verificarse que no existen cargas urbanísticas pendientes, que se obtuvo la pertinente licencia de obras y cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación y que el promotor ha suscrito el seguro de daños obligatorio que establece la Ley de Ordenación de la Edificación

– Si se trata de una vivienda sobre terrenos que se han urbanizado recientemente, es conveniente examinar en el Ayuntamiento que no existen  cargas urbanísticas que graven la vivienda que se pretende adquirir. Debe pensarse que el promotor inmobiliario está sujeto al cumplimiento de cargas urbanísticas (sufragar el coste de las obras de urbanización, ceder una superficie determinada de terreno, etc.). La transmisión de las fincas no modifica la situación del titular de las mismas respecto de los deberes que impone la legislación urbanística o exigibles por los actos de ejecución derivados de la urbanización y que gravan los inmuebles. Por ello, el Ayuntamiento puede embargar la vivienda para hacer efectivas las cargas urbanísticas incumplidas.

– La cédula de habitabilidad es un documento expedido por la Administración que acredita el cumplimiento de los requisitos mínimos de habitabilidad establecidos por la Ley. Es obligatoria para todas las viviendas y se necesita para alquilar y para vender la misma, si se quiere inscribir en el Registro de la Propiedad, y para que las compañías de agua, gas, electricidad y telecomunicaciones hagan el suministro a las viviendas.
Con ella, la Administración pretende continuar vigilando que las viviendas cumplan y mantengan unas condiciones de habitabilidad a lo largo del tiempo.
La cédula de habitabilidad tiene un periodo de caducidad y debe ser renovada. Cabe tener en cuenta que es imprescindible a la hora de inscribir en el Registro de la Propiedad la transmisión del inmueble.

– La licencia de primera ocupación es también un documento administrativo dirigido a proteger la legalidad urbanística y que verifica, principalmente, que el edificio construido y, si es su caso, la urbanización simultánea se ha hecho conforme al Proyecto técnico y cumpliendo las condiciones impuestas en la Licencia de obras. Cabe tener en cuenta que, el promotor tiene contraídas con los ayuntamientos varias obligaciones; así, debe hacer frente a los compromisos de urbanización del entorno asumidos o asegurarse que el constructor ha rehecho los elementos urbanísticos afectados, si los ha dañado (deterioros de acera, viales, luminarias, etc.). Hasta que dichas obligaciones no se cumplan de forma definitiva, el Ayuntamiento no concede la licencia de primera ocupación. Ello puede acarrear que el comprador no pueda contratar los suministros de energía eléctrica, agua, gas y telefonía.  De alargarse dicha situación podría ocurrir que el propietario entrara a residir en la vivienda constando de forma irregular el suministro a nombre del promotor y no al suyo. Así mismo, sucede que los avales prestados por los promotores antes de iniciar la obra no cubren la reparación definitiva de los daños causados, con lo cual la situación de inseguridad podría perdurar mucho.

Por todo ello, es conveniente exigir al promotor que muestre copia de la licencia de primera ocupación concedida por el Ayuntamiento.

– Es primordial, igualmente, conservar toda la información que se le haya facilitado en relación a la adquisición de la vivienda, incluida la publicidad de las ofertas (folletos, planos, etc.), las condiciones relativas a la construcción de la vivienda, emplazamiento, equipamientos e instalaciones y pago que se incluyan en la publicidad. Todas ellas serán exigibles, aunque no se recoja en el contrato celebrado, en caso que las prestaciones de la vivienda no se correspondan con las que le han ofertado.

2.    Segunda mano

Si se trata de una vivienda de segunda mano, conviene también cerciorarse de ciertas cuestiones y recabar diversa información:

– Debe solicitarse del vendedor la entrega de la cédula de habitabilidad en vigor.

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