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Mercado hipotecario de 2011 y previsiones de 2012

Análisis de la Actividad hipotecaria en 2011

La actividad hipotecaria en 2011 se enmarcó en un contexto de fuerte inestabilidad a raíz del agravamiento de la crisis de deuda soberana y de la débil evolución de los principales indicadores macroeconómicos.

Según los datos proporcionados por el Banco de España, el saldo vivo del crédito hipotecario gestionado alcanzó un volumen total de 1.022.581 millones de euros, lo que supone un descenso respecto al mismo periodo de 2010 de ‐5,69%.

Como se puede observar en el gráfico 1, a lo largo de 2010 y 2011 el crédito hipotecario gestionado se ha mantenido por debajo de sus niveles registrados en diciembre de 2009, acumulando un descenso neto hasta Octubre de ‐76.959 millones de euros.

Gráfico 1. Evolución del crédito hipotecario gestionado respecto diciembre 2009

A falta de conocer los datos de actividad para noviembre y diciembre es probable que la cartera hipotecaria para el conjunto de 2011 se reduzca hasta un 6%, permaneciendo el saldo vivo todavía por encima del billón de euros.

Con respecto a la nueva actividad, el crédito hipotecario se contrajo notablemente durante los primeros nueve meses de 2011 alcanzando niveles mínimos tanto en número de operaciones como en volumen. Así, el total del crédito hipotecario nuevo a finales de 2011 es probable que apenas alcance los 90.000 millones de euros, lo que supondría una reducción aproximada del ‐30%.

Actividad Inmobiliaria

El ajuste del sector inmobiliario se intensificó a lo largo de 2011, observándose descensos generalizados en la mayoría de indicadores inmobiliarios respecto a sus niveles de 2010.

Desde la perspectiva de la nueva producción, el número de viviendas iniciadas se situó en torno a las 83.000 unidades en términos anualizados, un 9% menos que en 2010. Cabe destacar que la mayoría de proyectos, un 56%, se desarrolló en régimen de autopromoción por personas físicas, comunidades de propietarios y cooperativas. Este dato refleja las crecientes dificultades que afronta el sector inmobiliario como consecuencia de la importante desaceleración económica combinada con elevados niveles de endeudamiento y las tensiones en los mercados de liquidez.

También el número de viviendas terminadas se redujo de forma significativa hasta niveles mínimos, descendiendo hasta un total de 200.000 viviendas terminadas anualizadas (ver gráfico 2).

Gráfico 2. Evolución del número de viviendas iniciadas y terminadas (datos anualizados)

En relación a las transacciones inmobiliarias, si bien en 2011 la evolución de tipos de interés y precios fue favorable, la demanda de vivienda se vio fuertemente afectada por la persistencia de elementos negativos en el mercado como:

‐ Incertidumbre laboral y pérdida de confianza;
‐ Inestable evolución de los principales indicadores macroeconómicos;
‐ Creciente aversión al riesgo;
‐ Expectativas de bajadas adicionales en los precios de la vivienda.

Así, el número de transacciones registradas hasta el tercer trimestre de 2011 experimentó un descenso respecto al mismo periodo de 2010 del ‐29,4%.

Por su parte, los precios de la vivienda reflejaron en septiembre un ajuste adicional del ‐5,5% respecto a diciembre de 2010, acumulando un descenso respecto a sus niveles máximos registrados en marzo de 2008 del ‐18%.

No obstante, aquellas regiones y mercados locales con menor sobre‐producción de viviendas o donde la demanda se ha mostrado más dinámica, reflejaron a lo largo del año crecimientos positivos en los precios en términos trimestrales y/o anuales.

Evolución de los tipos de interés y su impacto en la deuda financiera

Los principales índices de referencia del mercado hipotecario registraron una tendencia alcista durante 2011, situándose ligeramente por encima de sus valores observados en 2009 y 2010 (ver gráfico 3).

No obstante, las decisiones de política monetaria tomadas por parte del BCE en los meses de noviembre y diciembre de rebajar los tipos de interés oficiales para las operaciones principales de financiación hasta el 1% parecen haber aliviado esta tendencia. Así, la principal referencia del mercado hipotecario español, el Euribor a 12 meses, más sensible que el resto de índices a los cambios en política monetaria, registró un retroceso en su media mensual de noviembre (2,044%) respecto a su valor medio en meses anteriores.

El Euribor hipotecario medio para el conjunto del año se aproxima al 2%, situándose por encima de la media anual registrada en 2010 (1,35%). Como consecuencia de ello, en términos medios, la cuota hipotecaria de amortización soportada por los hogares que tienen contratado un préstamo hipotecario referenciado al Euribor habría sido ligeramente superior en 2011.

Gráfico 3. Evolución del Euribor hipotecario 2007-2011

De cara a 2012, las previsiones de bajo crecimiento económico en el conjunto de la zona euro y de estabilidad de precios hacen prever que no habrá subidas por parte del BCE en los tipos de intervención, al menos, durante la primera mitad del año. De este modo, el Euribor hipotecario podría registrar suaves descensos en sus valores mensuales medios, favoreciendo que la carga financiera soportada por los hogares se mantenga en niveles mínimos.

Dudosidad hipotecaria

La persistencia de altos niveles de desempleo y la inestable recuperación económica han provocado un empeoramiento de la solvencia de hogares y empresas, presionando al alza la dudosidad del conjunto del crédito al sector privado residente. En el mes de octubre, la tasa de dudosidad del crédito al sector privado residente se situó en el 7,56% en relación del 5,74% registrado en el mismo periodo de 2010.

Por finalidades de crédito, se mantiene un comportamiento notablemente divergente entre la evolución del crédito hipotecario a los hogares para adquisición de vivienda y el destinado a actividades inmobiliarias y de la construcción.

La clara voluntad por parte de las entidades de crédito de frenar los impagos a través del uso de sus diferentes políticas de refinanciación y de la compra o la dación en pago de los inmuebles junto a un entorno de tipos de interés bajos, han favorecido la contención de la dudosidad en el crédito a hogares.

No obstante, la difícil coyuntura actual ha dado lugar a que en el tercer trimestre del ejercicio se observe un ligero repunte de la dudosidad, tras seis trimestres de descensos interanuales consecutivos.

Así, en el mes de septiembre la tasa de dudosidad crédito hipotecario a hogares para adquisición de vivienda se situó en el 2,63% en comparación con el 2,58% registrado en septiembre de 2010.

En lo referente al crédito a las actividades inmobiliarias y de la construcción, continuaron sin observarse signos de estabilización en la evolución de las tasas de dudosidad, que alcanzaron en septiembre de 2011 el 18,25%, consecuencia tanto de un incremento de los saldos dudosos como de una paulatina reducción del saldo vivo en el marco del proceso de desapalancamiento que atraviesa el sector

Gráfico 4. Evolución de la dudosidad del crédito inmobiliario por finalidades de crédito

Algunas consideraciones finales

El turbulento entorno económico en el que se encuentra tanto la economía española como la internacional, especialmente la europea, nos hace prever un futuro incierto.

Para 2012 no es previsible que observemos una mejora generalizada del mercado crediticio ni de la actividad inmobiliaria. El marco negativo por el que aún transitará la economía probablemente incidirá con más fuerza sobre los agentes del mercado que la evolución favorable de ciertos indicadores inmobiliarios, como son los tipos de interés o el precio de la vivienda que reflejará a lo largo del próximo año la presión vendedora por parte de las entidades financieras.

Por tanto 2012 será, en términos generales, un año difícil con tendencias muy similares a las observadas en 2011. No obstante, de cara a finales de año podríamos asistir a algún atisbo de mejoría que se debería sustanciar a lo largo de 2013.

Asociación Hipotecaria

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