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Contrato de compraventa de inmueble por extranjero a través de abogado español

AUTOR: www.ksolucion.es  info@ksolucion.es

SUMARIO:

1.-      El Caso

1.1.-   Supuesto de Hecho

1.2.-   Objetivo. Cuestión planteada

1.3.-   La estrategia del Abogado

2.- El Procedimiento Extrajudicial

2.1- Partes

2.2- Pasos a seguir

2.3.- Normativa

2.4- Documentación

3.- Documentos jurídicos

4.- Biblioteca

1.- EL CASO

1.1.- Supuesto de hecho

Alicante, 01/06/2006

Doña Pai y  D. Fred, ambos de nacionalidad británica, mantuvieron una relación de noviazgo durante un largo periodo. En el transcurso del mismo, adquirieron un inmueble a partes iguales en una ciudad española. Tras la ruptura de esta relación deciden vender el inmueble.

El proceso de venta fue bastante largo, no tanto por los trámites burocráticos, sino más bien porque los vendedores no lograban ponerse de acuerdo en cuanto al monto que iba a recibir cada uno por la venta del inmueble.

Finalmente, llegan a un acuerdo y encuentran un comprador,  Doña María.   Doña Pai otorga un poder a un letrado español para que realice todos los trámites necesarios para concluir la compraventa del inmueble. Por lo tanto, el letrado es apoderado de Doña Pai y actuará en su representación.

La compraventa tiene lugar en España y será posteriormente ratificada en el Reino Unido para adquirir la calidad de documento público también en dicho país.

Cabe destacar que el inmueble se encuentra gravado por un derecho real de garantía hipotecaria.

1.2.- Objetivo. Cuestión planteada

El cliente es  Doña Pai y tiene como objetivo la venta del inmueble del que es copropietaria junto a D. Fred.

1.3.- La estrategia del Abogado

El letrado recomienda a su cliente que le otorgue un apoderamiento para realizar él mismo la compraventa; de esta manera, su representada se ahorraría los gastos de traslado a España para realizar las gestiones correspondientes a la misma.

Además, la compraventa debía realizarse lo antes posible, ya que la inmobiliaria tenía un comprador pero éste no estaba dispuesto a esperar para adquirir el inmueble, por lo que el apoderamiento era la mejor opción ante tal necesidad de celeridad.

El letrado realiza una función de mediador entre su cliente y su anterior pareja para que alcancen un acuerdo en lo que respecta a la cantidad que recibirá cada uno por la venta.

A su vez, el abogado recomienda el pago íntegro de la hipoteca antes de efectuar la compraventa. El cliente sigue su consejo y la hipoteca es liquidada, constando en el escrito de compraventa que sobre la finca no pesa ninguna carga (salvo afecciones fiscales).

2.- EL PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL

2.1.- Partes

Parte vendedora:

•    D. Fred.

•    Doña Pai, que actúa representada por su Abogado.

Parte compradora:

•    Doña María.

2.2 Pasos a seguir:

1) Se realiza el respectivo poder en el Reino Unido, de donde es nacional el cliente, ante notario público de dicho país (y posterior sello de La Haya para su validez en España), en el cual el abogado puede vender la parte indivisa que le corresponde a su cliente.

2) El siguiente paso es confeccionar el contrato de compraventa entre las partes vendedoras y la parte compradora.

Hay una función mediadora por parte del letrado de  Doña Pai; a lo largo del proceso de compraventa negocia con el abogado de D. Fred para llegar a un acuerdo sobre la cantidad que recibirá cada uno. El desacuerdo surge cuando  D. Fred reclama más cantidad de la que  Doña Pai le ofrece. Finalmente llegan a un acuerdo al considerar justo que  D. Fred reciba menos puesto que  Doña Pai aportó más dinero cuando ambos adquirieron el inmueble.

Se realiza Escritura Pública, en la que se expone lo siguiente:

    El inmueble no  constituye domicilio familiar ni conyugal.
    Ubicación geográfica y descripción de la finca.
    Número del inmueble en el Registro de la Propiedad.
    Especificación del tipo de operación, en este caso compraventa.
    Referencia catastral del bien. Asimismo, el notario advierte de la obligación que recae sobre la compradora acerca de comunicar, en el plazo de dos meses, a la correspondiente Gerencia Territorial del Catastro las modificaciones producidas por esta transmisión.
    Corroboración por parte del fedatario público de que la hipoteca que pesaba sobre la finca ha sido extinguida por los vendedores.
    Información de la situación registral en relación al inmueble.
    Elementos comunes y régimen de la propiedad horizontal existente en el edificio.

Por otro lado, se establecen en la Escritura las siguientes estipulaciones:

    Precio de la venta y ratificación por parte de los vendedores de haber recibido el pago.
    Obligación de la parte compradora de pagar todos los gastos de la Escritura, así como los impuestos que la graven, excepto el de incremento del valor de los terrenos (plusvalía).
    Solicitud hecha al notario para que presente la Escritura en el Registro de la Propiedad.
    Declaración de la parte transmitente confirmando que los pagos a la comunidad de propietarios están satisfechos y que no existe ninguna derrama para el pago de mejoras en el inmueble. Lo anterior queda acreditado mediante certificación.
    Retención por parte de la compradora de un 5% del precio pactado para saldar las obligaciones tributarias establecidas en el IRPF.

2.3.- Normativa

•    Ley 62/2003, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social. LMFAOS (art. 65.1).

•    Ley 18/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. LIRPF (art. 19.1.b).

2.4.- Documentación

–    Escritura de Compraventa.
–    Poder de representación.
–    Ratificación de la compraventa.
–    Documentos identificativos de las partes intervinientes.
–    Escritura de carta de pago de la Hipoteca.
–    Certificación acreditativa de que los pagos a la comunidad de propietarios se encuentran al día.
–    Documento de la finca expedido por el Catastro.

3.- DOCUMENTOS JURÍDICOS

Documentos jurídicos de este caso:

Documentos disponibles en www.ksolucion.es Nº de Caso: 1093 info@ksolucion.es

1.- Escritura de compraventa de bien inmueble realizada en España.

2.- Acta de ratificación expedida por un notario del Reino Unido.

Formularios jurídicos relacionados con este caso:
•    Contrato de compraventa de bien inmueble. Hipoteca
•    Contrato de compraventa de bien inmueble
•    Carta de pago y cancelación definitiva de hipoteca  

4.- BIBLIOTECA

Disponible en www.ksolucion.es Nº de Caso: 1093.

•    Sabelotodo Derecho Civil
•    Sabelotodo Contratación Civil y Mercantil

MODELO ESCRITURA DE COMPRAVENTA

Número tres mil ciento veinticuatro.

En Torrevieja, mi residencia, a uno de junio de 2006.

Ante mi__________ Notario de esta ciudad y del Ilustre Colegio de Valencia.

COMPARECEN

____________________, mayor de edad, casado, abogado, con domicilio profesional en Barcelona, calle___________, provisto de documento nacional de Identidad y Numero de Identificación Fiscal, según me acredita, ____________________.

______________________ de nacionalidad británica, no residente en España, mayor de edad, casado conforme a su ley nacional con Doña________________, nacida _______, domiciliado en ________________________________, Inglaterra; con pasaporte vigente de su país, número ___________________, NIE número______________ y Doña _______________________, mayor de edad, divorciada, vecina de Orihuela, con domicilio en _________________, Urbanización Playa_________, conjunto Residencial Villa Olimpia, bloque ___, vivienda___, comercial________, provista de Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal, según me acredita, _____________

INTERVIENEN

1) Don ___________, en nombre y representación de Doña______________, de nacionalidad británica, no residente en España, mayor de edad, divorciada, domiciliada en __________________, titular del pasaporte británico numero_______ y cuyo NIE no acredita, de lo que advierto.

Resulta dicha representación de poder otorgado el día 19 de Mayo de 2006, en la ciudad de Manchester, Reino Unido, ante Don__________, Notario Público con residencia en dicha ciudad, en virtud del cual quedo facultado, entre otras, para en relación exclusivamente a los derechos que ostente sobre la participación indivisa de la finca objeto de esta escritura, pueda vender dicha finca por el precio mínimo de 127.000 euros, según consta en el original debidamente legalizado con la Apostilla de la Convención de la Haya que de dicho poder tengo a la vista, considero bastante para los fines del presente otorgamiento, y fotocopia coincidente con su original incorporo como testimonio a esta matriz.

Asegura el apoderado la integra vigencia de dicho poder y que no ha variado la capacidad legal de su representada.

2)- Y los demás comparecientes, en su propio nombre y derecho.
Tienen, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente ESCRITURA DE COMPRAVENTA, y al efecto:

EXPONEN

I.- Que Don _______________ son dueños, por mitades indivisas, de la siguiente finca, que manifiestan no constituyen el domicilio familiar o conyugal del Sr. Smith:

DESCRIPCION: URBANA: NUMERO___________ y_________ Vivienda______ y ______ en su fase. Bloque_______, comercial______, del conjunto Residencial villa_______ , en término de Orihuela, sector________, playa_______, compuesto de planta baja y alta. Es de tipo B. Es la de la Izquierda, de las dos orientadas al norte, según se mira desde este lindero. Le corresponde una superficie construida de sesenta y tres metro cincuenta y ocho decímetros cuadrados y útil de cincuenta y nueve metros cincuenta y cinco decímetros cuadrados, distribuida interiormente en diferentes dependencias y servicios. Linda según de entra: derecha, vivienda número 31 del conjunto, jardín por medio: izquierda, vivienda número 35 del conjunto; fondo, vivienda número 34 del conjunto, y frente, calle interior de la parcela, jardín por medio.
Le corresponde el uso exclusivo del jardín situado a su frente e izquierda entrando, con una superficie de cuarenta y ocho metros cincuenta decímetros cuadrados.

CUOTA en el bloque donde se ubica, veinticinco enteros por ciento; y en el conjunto, un entero noventa y dos centésimas por ciento.

Inscripción: Registro de la Propiedad nº____________, inscripción__________

TITULO: Compra a Don;__________________ en escritura otorgada el día 29 de Octubre de 2002, ante el Notario de Torrevieja, Don________________, numero________ de protocolo_________

REFERENCIA CATASTRAL:___________________
Dicha referencia resulta de documento expedido por el Catastro, relativo a la finca trasmitida, que los comparecientes me exhiben, y fotocopia coincidente con su original incorporo a esta matriz.

IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES.A los efectos determinados en el art.65.1 de la Ley reguladora de las Haciendas Locales modificado por la Ley 62/2003, de 30 de diciembre:

A)    Manifiesta la parte transmitente que los bienes objeto de esta escritura no tienen deudas pendientes por el citado Impuesto, Los otorgantes me dispensan expresamente a mí, el Notario, de la obtención del Ayuntamiento de la información acerca de las deudas pendientes en su caso por el repetido Impuesto asociadas a los bienes o derechos objeto de esta escritura.

B)    Y yo, el Notario, advierto expresamente: de la afección de dichos bienes o derechos al pago de la totalidad de la cuota tributaria en régimen de responsabilidad subsidiaria; del plazo de dos meses a contar de este otorgamiento para declara en su caso y ante la correspondiente Gerencia Territorial del Catastro la alteración catastral producida; y de las responsabilidades por la falta de presentación de declaraciones, el no efectuarlas en el plazo o la presentación de declaraciones falsas, incompletas o inexacta.

CARGAS: HIPOTECA a favor de Caja de Ahorros de Murcia, por principal de SESENTA Y OCHO MIL EUROS . Formalizada en escritura otorgada el día 29 de Octubre de 2002, ante el Notario de Torrevieja. Don ______. Dicho préstamo se halla totalmente pagado y cancelado en escritura autorizada por mí, el Notario, en el día de hoy, pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad, a lo que se obliga la parte vendedora, a su costa.

Según asegura la parte vendedora. salvo afecciones fiscales-, está libre de ellas, y al corriente en el pago de gastos de comunidad.

Arrendamientos: Libre de ellos, según manifiesta la parte vendedora.

Información Registral:- La descripción de la finca, su titularidad y situación de cargas, resultan de las manifestaciones de la parte transmitente, y de nota simple del Registro de la Propiedad de fecha de 24 de Mayo de 2006, respondiendo a mi solicitud _____, que como documento unido incorporo a la presente matriz.

ADVERTENCIA.- No obstante lo anterior; las advierto que la situación registral existente a la presentación de esta escritura en el Registro de la Propiedad, prevalecerá sobre las manifestaciones anteriores de la parte transmitente y sobre información recabada.

ELEMENTOS COMUNES Y REGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: Manifiesta la parte compradora conocerlos y aceptarlos.

II. Y expuesto cuanto antecede, los comparecientes, según intervienes, llevan a cabo la presente compraventa, con las siguientes.

ESTIPULACIONES

PRIMERA: Don__________ y Doña_______ venden a ________ que compra y adquiere, para sí, el pleno dominio de la finca objeto de esta escritura, con todos sus derechos y accesiones, como cuerpo cierto y por el precio de 127.000 euros

SEGUNDA:- La parte vendedora confiesa haber recibido de la compradora antes de este acto- mediante efectivo y cheque bancario- el precio pactado, en proporción a sus derechos, por lo que le otorga carta de pago.

TERCERA.- Todos los gastos de esta escritura y los impuestos que la graven, excepto el de incremento del valor de los terrenos (plus valía), serán pagados por la paste compradora.

CUARTA.- Los comparecientes solicitan de mi, el Notario, la presentación en el Registro de la Propiedad de la primera copia de esta escritura, por telefax o por cualquier otro medio de la comunicación a que se refiere el artículo 249 del Reglamento Notarial.

QUINTA.- GASTOS DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.- En relación con los gastos generales de la comunidad de propietarios y los derivados de obras de conservación del edificio, la parte transmitente:

1.- Declara que al día de hoy se halla al corriente en su pago.
2.-Manifiesta que no existen derramas para el pago de mejoras en el inmueble que hayan de hacerse efectivas a partir del día de hoy.
3.- Y aporta certificación coincidente con su anterior declaración al día 1 de Junio de 2006. Me exhibe dicha certificación formada, según manifiesta, por el Secretario- Administrador de la comunidad con el visto bueno del presidente. De comunidad con el visto bueno del presidente. De dicha certificación obtengo fotocopia que previamente cotejada por mi comprueba que coincide con su original, quedando así testimoniada y protocolizo en esa matriz. La citada certificación se la entrega la parte transmitente a la adquirente que la recibe.

SEXTA. – La parte compradora retiene para su entrega en el Tesoro Público por cuenta de la parte vendedora, un cinco por ciento (5%) del precio dicho, que asciende a la cantidad de 6350 euros, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 19.1. b de la Ley 18 de 6 de Junio del Impuesto sobre la Renta.

Incorporación y cesión de datos. A los efectos determinados en la LO 15/1999 de 13 de diciembre sobre Protección de Datos, Orden JUS 484/03 y demás disposiciones concordantes y complementaria, los otorgantes e intervinientes manifiestan quedar enterados de que sus datos van a ser incorporados al Fichero de Protocolo y Documentación Notarial y al fichero de Administración y Organización de la Notaria, así como del hecho de que tales datos pueden ser cedidos a aquellas Administraciones Públicas que de conformidad con una norma con rango de Ley tengan derecho a ellas.

OTORGAMIENTO Y AUTORIZACIÓN

Hechas las reservas y advertencias legales y, en particular, a efectos fiscales, advierto de las obligaciones tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador, así como de las consecuencias de su posible inexactitud; de la afección de los bienes al pago del Impuesto Sobre Transmisión Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados; obligación de practicar auto-liquidación en el plazo de treinta días hábiles y responsabilidades en caso de incumplimiento.

Queda cumplido el requisito de la lectura de este instrumento público, conforme al artículo 193 del Reglamento Notarial.

A elección del Sr.______ comparece como intérprete Dª___________, mayor de edad, vecina de Torrevieja, con domicilio profesional en calle_______, numero_, con DNI NUMERO_____________, quien declara bajo su responsabilidad la conformidad de su traducción a la lengua inglesa con el texto del documento en castellano. Enterados todos de su contenido, prestan su consentimiento a esta escritura, el cual ha sido libremente prestado, la ratifican y la firman conmigo, el Notario, que doy fe de haberles identificado conforme al apartado c) del artículo 23 de la Ley del Notariado, de que este otorgamiento se adecua a la legalidad y a  la voluntad debidamente informada de los otorgantes o intervinientes y en general, y en cuanto proceda, de todo lo consignado en este instrumento público, extendido en seis folios de papel timbrado exclusivo para documentos notariales, el presente, y los cinco posteriores correlativos en orden, de la misma serie, yo el Notario, Doy fe.

Están las firmas de los comparecientes e intérprete.

SIGNADO.____________________ RUBRICADO Y SELLADO________________

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