Alertas Jurídicas martes , 26 enero 2021
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Medidas a corto para necesidades a largo

El autor se cuestiona, en el presente artículo, si la reducción del IVA, del 8% al 4 %, en la venta de vivienda nueva, aprobada por el Gobierno durante el verano, servirá para reactivar el sector inmobiliario, dada su corta vigencia, de tan sólo cuatro meses. Parece que, en esas circunstancias, las únicas beneficiadas serán las entidades financieras.

Si tuviéramos que establecer, de una forma sencilla, una definición del mercado inmobiliario, atendiendo tan solo al proceso de un acuerdo comercial (sin atender a más factores), podríamos decir que este es “ cualquier conjunto de transacciones o acuerdos de negocios entre compradores y vendedores”  y ,con ello, no diríamos nada que no fuera cierto y ,por lo tanto, cuando esto se produce, estaríamos ante un mercado activo, aunque también debemos tener en cuenta que no decirlo todo puede ser una forma de alterar la realidad, ya que para que esta definición fuera más completa se debería añadir “desarrollado por profesionales”, atendiendo a ello, debemos decir que el mercado inmobiliario en estos momentos no está regido ni activado (de forma significativa) por los profesionales del sector.

Ello va relacionado con quienes actualmente están efectuando más transacciones inmobiliarias (las entidades financieras) y con una de las medidas que se ha publicado después del mes de vacaciones para reactivar la economía y que se ha de poner en marcha de forma inmediata. Tan solo a cuatro meses para finalizar el año, el Consejo de Ministros acuerda establecer que el IVA que corresponde pagar en las transacciones inmobiliarias para la compra de pisos se vea reducida a la mitad, es decir, se aplique el 4% en lugar del 8% que (no hace tanto tiempo) incrementaron y el periodo de vigencia de esta medida es hasta final de año, como si de rebajas de fin de temporada se tratara.

La duda de esta medida de corta (muy corta) duración está en ver a quién puede beneficiar de forma global, ya que en el ámbito individual sabemos que cada comprador que formalice en escritura su adquisición antes de final de año obtendrá este pequeño ahorro, pero la reflexión va mas allá de la individualidad de cada adquisición, parece que tan sólo puede beneficiar, de forma significativa, a quienes actualmente tienen grandes bolsas de viviendas en venta y precisan (debido a las penalizaciones en la que incurren si mantienen más tiempo del que les indica la norma del Banco de España los bienes inmuebles en su balance) reducir su stock antes de finalizar el ejercicio y de esta forma ajustar sus resultados.

La medida tan sólo puede beneficiar a los bancos, ya que tienen grandes bolsas de viviendas en venta y precisan reducir su stock antes de finalizar el ejercicio para ajustar sus resultados

Cualquier medida que permita, facilite o comporte la posibilidad de una transacción inmobiliaria es bienvenida, si además conlleva una reducción del coste global, mucho mejor (aunque su efecto sea mínimo, como previsiblemente sucederá con esta medida). Las razones para esta previsión que me surgen son varias. La primera es que su vigencia es tan solo puntual para un objetivo que, entiendo, debería ser de cierta permanencia como es el reactivar la venta de pisos, que, recordemos, a pesar de las declaraciones negativas de todo orden en tiempo pasado y de la demonización que ha sufrido el sector, es básica e imprescindible para que la economía comience a tener cierta actividad positiva y el crecimiento global (el PIB) apunte al alza por encima del dos por ciento (mínimo asumible para crear riqueza estable), como ahora se apunta de forma tímida por parte de quienes tienen la responsabilidad de actuar.

La reducción del coste en la compra, aunque sea vía impuestos, es, en sí mismo, un aliciente, pero me pregunto si puede ser un revulsivo tan importante para que en cuatro meses se reactive el mercado y se incrementen significativamente las ventas (por supuesto tan solo se trata de pisos nuevos, ya que los usados quedan fuera de la medida al no estar afectos por el IVA) como si el coste de compra fuera el único motivo de la caída de las operaciones, omitiendo las otras muchas razones que dificultan que finalmente se pueda acceder por parte de muchas familias a la compra de una vivienda.  Realmente me pregunto si se puede considerar que se va a reactivar el mercado inmobiliario con una reducción del precio de compra de la vivienda del 4%  Es cierto que puede comportar una incentivación para valorar el precio de la compra, aunque en las viviendas ya se ha producido de forma permanente a lo largo de estos últimos tres años una reducción de los precios de venta muy significativos que han alcanzado hasta el 30% y ello no ha comportado un mayor volumen de ventas, al contrario, estas han seguido con una tendencia a la baja, al mismo tiempo que la reducción de precios.

Tan solo hace falta recordar que, hace un año, cuando se estableció el incremento del IVA para este ejercicio para la compra de una vivienda (pasando del 7% al 8%), se creó una expectativa de más ventas antes del aumento del impuesto (también en la última parte del año) y tal situación no se produjo, no se manifestó alteración alguna por un potencial ahorro del 1%, ni el incremento de las ventas fue más allá de la propia evolución del mercado.

Hay factores que parece no se han tenido en cuenta para este tipo de transacción (para seguir con la definición del mercado), como es el periodo de maduración que comporta la decisión de la compra de una vivienda, este es largo, no se trata de una compra impulsiva. Las familias buscan, analizan entornos, características, obviamente el precio y, por supuesto, las disponibilidades económicas. Tan solo el proceso de obtener financiación, si la compra no se realiza directamente con una vivienda que sea de una entidad de crédito (ya que en este caso no existe dificultad alguna para disponer de la hipoteca) comporta un tiempo ciertamente dilatado, solicitar la hipoteca a una entidad de crédito puede comportar un plazo medio de 60 días. Con tan solo cuatro meses para realizar todo el proceso, surge la duda si se podrá conseguir realmente un incremento de las ventas.

Solicitar la hipoteca a una entidad de crédito puede comportar un plazo medio de 60 días. Con tan solo cuatro meses para realizar todo el proceso, difícilmente podrá conseguirse un incremento de las ventas

Por ello, parece que, a quien realmente beneficia esta medida, aplicada de forma súbita y con un plazo de vigencia tan corto no es al sector inmobiliario, sino en todo caso a quien tiene capacidad de reacción para generar ofertas en el mercado y que, además, cuente con la capacidad para ofrecer la financiación suficiente, que es hoy por hoy el gran condicionante para poder “cerrar” transacciones inmobiliarias y son las entidades financieras.

El sector necesita medidas que ayuden a la reactivación, pero incluso desde la visión puramente social, las familias necesitan poder acceder a una vivienda en condiciones que les permita asumir los compromisos de pago posteriores que ello comporta. La reducción del IVA es una medida acertada pero necesita continuidad, estabilidad. Los mercados, aunque ahora parece haberse puesto de moda, no se pueden mover al son de anuncios y medidas puntuales. Si la reducción de este impuesto se mantiene en el tiempo puede ser un aliciente, al menos un factor más que coadyuvará, si no a una reactivación importante, sí a mantener un nivel de actividad de cierta estabilidad.

De todas formas, tal vez mejor que una medida puntual y directa como es la reducción en la recaudación de los impuestos, se podría estudiar recuperar las medidas que existían de desgravación a la adquisición de la vivienda; formalmente existen, pero con unas características tales que las hacen inviable para nuevos adquirentes. A un futuro adquirente, si dispone de la capacidad para la adquisición del piso le puede interesar más saber que a lo largo de los años a medidas que haga el esfuerzo de pago del préstamo, obtendrá cierta ventaja o reducción en sus impuestos.

También podríamos hablar de medidas que incentivaran las viviendas de alquiler u otras muchas, pero, sean cuales sean, las medidas que se puedan proponer y aplicar deben tener dos características, la primera una cierta estabilidad en el tiempo, no se puede pretender que una familia cuando realiza la inversión más importante de su vida no sepa que le puede pasar en un futuro, si se van a mantener las condiciones iníciales o estas se van a modificar, y la segunda, que, en definitiva, es la que podría ser el detonante de una reactivación: la posibilidad de disponer de crédito.

El problema es que, actualmente, el mercado no está en manos de profesionales del sector, sino financieros, sin más conocimiento y formación que la oferta de “mejores precios” y “disponibilidad de hipotecas”

No se trata de que las entidades financieras actúen, como han hecho en tiempo pasado, con excesos de financiación, con préstamos a solicitantes con pocas posibilidades de atender sus compromisos, etc. (así está el escenario del sector financiero), deben ser rigurosos con la concesión del crédito hipotecario;  si hoy preguntamos, nos dirán que se conceden menos hipotecas porque precisamente han incrementado los estándares de concesión, aunque realmente tan solo lo hacen cuando el solicitante va  la ventanilla de la oficina y pide una hipoteca para comprar un piso. Si se dirige a la ventanilla de “venta de pisos” que hoy tienen todas las oficinas bancarias, los requisitos se reducen, las condiciones se mejoran y los niveles de financiación alcanzan los “mejores” tiempos cuando se llegaba a financiar hasta el 100% del  coste.

Estamos en un círculo vicioso en el que no se dan hipotecas porque no se venden pisos, no se venden pisos porque no se dan hipotecas. No se hacen inversiones porque los impuestos de las transmisiones inmobiliarias han caído y, al tiempo, no se facilita las transmisiones con desgravaciones porque faltan impuestos y así podríamos seguir. En algún momento, en algún punto esto se debe romper, esta dinámica se debe revisar y recomenzar.

Lo cierto es que actualmente el mercado inmobiliario no está en manos de profesionales del sector, se da la paradoja que mientras que las Administraciones han regulado el ejercicio de la profesión de Agente Inmobiliario, implantando unos requisitos de conocimientos, formación garantías ( así ocurre en muchas CCAA),  la actividad se ha ido centrando cada vez más en profesionales del mundo financiero, con un único objetivo, vender sin más conocimiento y formación sobre esta materia, que la oferta de mejores precios y disponibilidad de hipotecas.
Y una última pregunta que me hago, ¿no se podrá estar gestando una situación delicada para las propias entidades financieras?: por supuesto, por los riesgos de caer en los mismos errores que ya sufrieron al ser en estos momentos arte y parte en el proceso (vendedor y financiador).

Joan M. Bermúdez i Prieto Abogado
Abogado–Administrador-Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. – BERCOMA – Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias

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