Alertas Jurídicas martes , 19 enero 2021
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Inmuebles adjudicados a entidades financieras. Un nuevo producto para un mercado distinto.

En la situación actual se ha incrementado el número de inmuebles adjudicados a entidades financieras, sobre todo, por el embargo de inmuebles a promotores, incluso de grandes promociones que están sin terminar. Así,  al exceso de oferta natural de viviendas, hay que añadir los inmuebles embargados por las entidades financieras. Se trata de un nuevo producto cuya comercialización exige soluciones distintas.

Se da la circunstancia de que las entidades financieras tienen muchos inmuebles para vender y además, son quienes tienen la llave para que se puedan comprar, entendiendo por “la llave” la financiación, imprescindible actualmente para realizar la compraventa de la vivienda.

Si un cliente comprador se acerca a una entidad financiera, que tenga muchos inmuebles adjudicados, a pedir un préstamo hipotecario para comprar una casa, en muchos casos, esa entidad financiera le va a ofrecer otro inmueble con las mismas características, con una ventaja añadida: para el inmueble que le ofrece le va a resultar mucho más fácil conseguir la financiación. Esto es una práctica que se podría llegar a pensar que es una práctica desleal hacia el particular que quiere vender su inmueble.

Cuando hay un exceso de inmuebles adjudicados y las entidades financieras tienen que venderlos, se producen fuertes desequilibrios en el mercado. ¿Cuál es el precio de mercado de un inmueble? El precio se determina por la cantidad que una persona interesada en comprar está dispuesta a pagar y esa cantidad viene determinada por lo que las entidades financieras te presten.

Si las entidades financieras no prestan para poder comprar, el comprador no puede ofertar y eso provoca que el vendedor que tiene necesidad de vender tenga que bajar mucho el precio. Pero si baja mucho el precio de la vivienda, entonces la valoración de los inmuebles adjudicados también baja. Para evitar en la medida de lo posible que esto ocurra, las entidades financieras sacan fórmulas de venta con financiación del 100% y restricciones en la concesión de hipotecas para inmuebles distintos de los suyos.

Mientras no se alcancen niveles más o menos normales de inmuebles adjudicados el mercado hipotecario no se va a normalizar.

La crisis económica que finalmente provoca desempleo, ataca de una forma más feroz a las clases bajas, y son estas las que sufren las consecuencias de un exceso de endeudamiento en el momento en que sus ingresos disminuyen drásticamente por el paro, la consecuencia es evidente, no se puede hacer frente al pago de las deudas y entre ellas está la hipoteca.

El inmueble embargado-tipo es una vivienda situada  en la periferia, con más de 30 años de antigüedad y sin ascensor; los precios, normalmente inferiores a 150.000 euros.

Por lo tanto, la tipología de vivienda que más abunda dentro de los inmuebles embargados son viviendas en la periferia de Madrid, principalmente zona sur, viviendas con más de 30 años de antigüedad, sin ascensor, etc.… los precios normalmente inferiores a 150.000 euros. También hay inmuebles de empresarios, pequeños autónomos, etc., la crisis ya alcanza prácticamente a todos los segmentos de la población.

Los inmuebles adjudicados o inmuebles embargados no tienen ninguna diferencia con respecto al resto de inmuebles, son inmuebles normales, la peculiaridad es que los propietarios ahora son entidades financieras.

Estos inmuebles son un nuevo producto que las agencias de intermediación inmobiliaria tienen que comercializar, ofreciendo asistencia y ayuda a esos compradores que, bien por elección propia o atraídos por las facilidades en la financiación, desean adquirir una de estas viviendas.

Respecto a estos inmuebles, es necesario tomar algunas precauciones. Al ser inmuebles embargados, puede ocurrir que algún antiguo propietario no haya tratado muy bien la casa, por lo que desde Alfa Inmobiliaria recomendamos que se haga una exhaustiva inspección de la vivienda antes de comprarla, una inspección más minuciosa de lo que habitualmente se hace cuando se compra una casa en la que está una familia viviendo.

Ahora mismo hay mucha oferta inmobiliaria y, por tanto, muchos compradores tienen miedo a no comprar lo mejor, por un exceso de información que no pueden controlar. Si en las zonas en las que una persona estaría dispuesta a comprar hay muchos inmuebles, es imposible visitarlos todos, además están entrando permanentemente inmuebles al mercado, tanto de particulares como de entidades financieras.  La mejor forma de buscar un inmueble adjudicado es a través de una agencia inmobiliaria.

En la venta de este tipo de inmuebles hay que extremar las precauciones, siendo imprescindible el estudio de la situación jurídica del inmueble, para evitar sorpresas desagradables

Con el asesoramiento de un profesional inmobiliario el comprador tendrá mucho más fácil encontrar la vivienda que desea, ya que se ocupa de realizar un análisis de las preferencias en cuanto a tipo de propiedad, características, antigüedad y zona y de buscar en el mercado de las propiedades más adecuadas para su cliente en función de sus preferencias, realizando una evaluación y selección de las propiedades, comparando cada propiedad con el perfil del cliente.

Otra ayuda como la preparación y acompañamiento en la visita de los inmuebles seleccionados, el estudio de la situación jurídica del inmueble, gastos relativos a la operación y un estudio de financiación si fuese necesario, la preparación de la oferta de compra y la estrategia para la negociación de las condiciones frente a la propiedad pueden ser factores importantes para realizar esta compraventa con éxito.

Jesús Duque.  Vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

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