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CASO PRÁCTICO: Demanda de la Comunidad contra el propietario por obras inconsentidas en el patio común

AUTOR: www.ksolucion.es  info@ksolucion.es

SUMARIO

1.-     El Caso
1.1.-  Supuesto de Hecho
1.2.-  Objetivo. Cuestión planteada
1.3.-  La estrategia del Abogado

2.- El Procedimiento Judicial

2.1.- Partes
2.2.- Peticiones Realizadas
2.3.- Argumentos
2.4.- Normativa
2.5.- Documentación
2.6.- Prueba
2.7.- Resolución Judicial

3.- Jurisprudencia relacionada con el caso

4.- Documentos jurídicos

5.- Biblioteca

1.- EL CASO

1.1.- Supuesto de hecho

La Palma del Condado (Huelva), 14/08/2005

El 14 de agosto de 2005, Don José y Doña Juana, sin autorización de la comunidad de propietarios, realizan una obra en el patio común, consistente en la conversión de una ventana de luces, existente en la vivienda de su propiedad, en una puerta de acceso al patio común.

La comunidad de propietarios, en Junta General de Propietarios, en sesión extraordinaria celebrada el día 10 de noviembre de 2005, tomó por mayoría absoluta la decisión de requerir a aquellos propietarios para cerrar la referida puerta de acceso al patio de luces y, en caso de negarse a ello, proceder a la pertinente reclamación judicial.

Asimismo, la Comunidad de Propietarios intentó, en multitud de ocasiones, una solución amistosa, por medio de cartas y requerimiento notarial, no obteniendo al respecto respuesta alguna. Por lo que, en consecuencia, la Comunidad de Propietarios procedió a presentar la correspondiente demanda de Juicio Ordinario sobre acción de Propiedad Horizontal con la finalidad antes indicada.

1.2.- Objetivo. Cuestión planteada

El cliente es la Comunidad de Propietarios y su objetivo principal es que, bien directamente por los propietarios demandados o bien a su costa, se cierre la puerta de acceso al patio común, restituyéndose de este modo la realidad perturbada.

1.3.- La estrategia del Abogado

La estrategia del abogado se basa en demostrar:
 
– en primer lugar, que la puerta de acceso al patio común es posterior a la entrega de la vivienda a sus propietarios;

– en segundo lugar, que la obra fue ejecutada por los demandados;

– en tercer lugar, los daños y perjuicios ocasionados por la misma.

2.- EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL

Orden Jurisdiccional: Civil
Juzgado de inicio de procedimiento: Juzgado de Primera Instancia de la Palma del Condado (Huelva)
Tipo de procedimiento: Juicio ordinario
Fecha de inicio de procedimiento: 27/02/2006

2.1.- Partes

Parte demandante:

•    La Comunidad de Propietarios.

Partes demandadas:

•    Don José y Doña Juana (propietarios de la vivienda), representados por el mismo letrado.

2.2.- Peticiones realizadas
 
La parte demandante solicita:

•    Se declare la ilicitud de la obra realizada por los demandados, condenándoles a su inmediata demolición y a restablecer el estado primitivo de los elementos comunes afectados por el acceso habilitado desde la vivienda propiedad de Don José y Doña Juana.

•    Apercibimiento de realizarse a su costa.

•    Imposición de costas a los demandados.

Las partes demandadas, en su contestación a la demanda, solicitan:

•    La desestimación de la demanda.

•    La condena en costas a la parte actora.

2.3.- Argumentos

La parte actora, en su demanda, fundamentan sus peticiones en los siguientes argumentos:

•    La obra realizada por los demandados, en primer lugar, se lleva a cabo en el patio de luces que es un elemento común, por tanto, su alteración requería acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, requisito que en el supuesto que nos ocupa no se cumple.

•     En segundo lugar, dicha obra constituye un abuso de derecho, dado que perjudica el derecho de otros propietarios e inutiliza elementos comunes.

Las partes demandadas, en su contestación, fundamentan sus peticiones en los siguientes argumentos:

Con carácter previo:

•    Existe falta de legitimación pasiva, al entender que la obra no ha sido realizada por los demandados, sino por la empresa promotora, antes de la entrega de las viviendas y de la constitución de la Comunidad de Propietarios.

•    Hay falta del debido litisconsorcio, ya que la demanda debió dirigirse contra la empresa promotora, dado que el resultado del procedimiento es de su interés, pudiendo incluso causarle indefensión.

Otros argumentos:

•    Invalidez del Acta de la Junta General Extraordinaria celebrada el día 10 de noviembre de 2005, por no cumplir los requisitos formales establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal.

2.4.- Normativa

Parte demandante:

•    Procedimiento:

–    Ley de Enjuiciamiento Civil (1/2000, de 7 de enero). LEC (art. 249.1.8º y art. 399 al art. 436).

•    Fondo:

–    Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. LPH (art. 7.1 y art.3.b).

Partes demandadas:

•    Procedimiento:

–    Ley de Enjuiciamiento Civil (1/2000, de 7 de enero). LEC (art. 249.1.8º, art. 399 al art. 436, art. 405 y art. 416).

•    Fondo:

–    Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. LPH (art. 12.g, art. 16.2, art. 17.3º y art. 19).

2.5.- Documentación

La parte demandante, en su demanda, aportó los siguientes documentos:

•    Copia de escritura de poder notarial para pleitos.
•    Copia del Acta y certificación del Libro de Actas.
•    Nota simple del Registro de la Propiedad, relativa a la vivienda propiedad de los demandados.
•    Reportaje fotográfico.
•    Escritura pública de compraventa de vivienda propiedad de una vecina afectada.
•    Los requerimientos realizados por la Comunidad de Propietarios a los demandados.
•    Copia de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.
•    Presupuesto de demolición de la obra no consentida.
Las partes demandadas, en su contestación, aportó:
•    Burofax de fecha 28 de noviembre de 2005, enviado a la Presidenta y al Secretario-Administrador de la Comunidad de Propietarios, con sus correspondientes acuses de recibo.
•    Escrito de fecha 15 de septiembre de 2005 de la Comunidad de Propietarios.
•    Copia del Acta de la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios, celebrada el día 3 de abril de 2006

2.6.- Prueba:

En el acto de la Audiencia Previa, la parte actora propuso las siguientes pruebas:

•    El interrogatorio de la parte demandada.
•    La testifical del propietario de la vivienda directamente afectado por la obra realizada por los demandados.
•    La documental, que tenga por reproducida la documentación acompañada en la demanda.
•    Informe emitido por el Arquitecto técnico municipal del Ayuntamiento.

La parte demandada propuso las siguientes pruebas:

•    El interrogatorio de la parte actora.
•    La testifical de tres personas.
•    Como diligencia final, el interrogatorio de un testigo.
•    La documental presentada en la contestación, por reproducida.

Todas las pruebas propuestas fueron admitidas, y posteriormente practicadas en el acto del juicio. Por lo que respecta a la Diligencia Final acordada, tras numerosos intentos no se pudo llevar a cabo, por lo que la parte proponente (parte demandada) renunció a la citada prueba.

2.7. Resolución Judicial:

Fecha de la resolución judicial: 15/05/2007 

Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial: El Juzgado de Primera Instancia de la Palma dictó sentencia, por la que se estimó íntegramente la demanda y ,en consecuencia, condenó a los demandados a deshacer la obra consistente en la construcción de una puerta de acceso desde la vivienda propiedad de éstos al patio de luces existente en el edificio, sustituyendo dicha puerta por una ventana, de acuerdo con su primitivo estado; todo ello con expresa condena en costas a los demandados.

Fundamentos jurídicos de la resolución judicial:
La sentencia fundamenta su fallo en que, en primer lugar, en el informe del Arquitecto técnico municipal del Ayuntamiento, el cual certifica que en el proyecto de reforma de la vivienda propiedad de los demandados, en el seno de la licencia de obras para la ejecución del edificio, se recogía la ejecución de una ventana hacia el patio de luces, siendo aprobado dicho proyecto mediante la pertinente inspección.
 
En segundo lugar, el juzgador entiende que las declaraciones aportadas por la parte demandada no aportan luz al asunto, ya que los testigos propuestos son personas interesadas, uno por trabajar para los demandados y los otros dos por ser amigos de éstos. Por el contrario, la declaración del testigo propuesto por la parte demandante, es valorada como imparcial.

 3.- JURISPRUDENCIA RELACIONADA CON EL CASO

Jurisprudencia relacionada con el caso:

•    Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera), núm. 840/2009, de 30 de diciembre. BDI Economist &Jurist. Civil y Mercantil. Marginal 1236235.

•    Sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real 208/2006 de 16/06/2006. BDI Economist & Jurist. Civil y Mercantil. Marginal 274947

•    Sentencia del Tribunal Supremo 15/2007 de 18/01/2007. BDI Economist & Jurist. Civil y Mercantil. Marginal 306566

4.- DOCUMENTOS JURÍDICOS

Documentos jurídicos de este caso:

Documentos disponibles en www.ksolucion.es Nº de Caso: 2738 info@ksolucion.es

1.- Demanda de Juicio Ordinario sobre acción de Propiedad Horizontal por utilización indebida de los demandados de un elemento común del edificio.

2.- Contestación de los demandados a la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios por utilización indebida, por éstos, de un elemento común del edificio.

3.- Sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de La Palma del Condado sobre acción de Propiedad Horizontal.

Formularios jurídicos relacionados con este caso:

•    Demanda de impugnación de acuerdo de la Junta de Propietarios autorizando la utilización privativa de elementos comunes

 5.- BIBLIOTECA

Disponible en www.ksolucion.es Nº de Caso: 2738.

•    Sabelotodo Derecho Civil
•    Comentarios a la nueva regulación de la propiedad horizontal en el Código Civil de Cataluña
•    Leyes de Propiedad Horizontal

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