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CASO PRÁCTICO:Reclamación judicial de parte del precio de la vivienda por aparición posterior de humedades

1.-     El Caso

    1.1.- Supuesto de Hecho
    1.2.- Objetivo. Cuestión planteada
    1.3.- La estrategia del Abogado

2.- El Procedimiento Judicial

    2.1.- Partes
    2.2.- Peticiones realizadas
    2.3.- Argumentos
    2.4.- Normativa
    2.5.- Documentación
    2.6.- Prueba
    2.7.- Resolución judicial

3.- Jurisprudencia relacionada con el caso

4.- Documentos jurídicos

5.- Biblioteca

1.- EL CASO

1.1.- Supuesto de hecho

Barcelona, 08/09/2004

En fecha del supuesto de hecho, Doña Josefa y la entidad ABCD otorgaron escritura de una vivienda, adquiriendo doña Josefa la propiedad de la misma.
Pocas semanas después de hacer efectiva la ocupación de la vivienda por parte de doña Josefa, a finales de septiembre de 2004, empezó la época de lluvias, y en octubre, dado que las precipitaciones se hicieron más intensas y empezaron a provocar los primeros problemas en la vivienda: humedades en diversas zonas de la casa, tanto del interior como del exterior.

Ante la situación descrita, que solamente empeoraba con el tiempo, y el poco caso que la entidad ABCD hizo de las reclamaciones extrajudiciales de doña Josefa, declinando totalmente cualquier responsabilidad, doña Josefa se ha visto obligada a acudir a la vía judicial, interponiendo contra ABCD una demanda de juicio ordinario en ejercicio de la acción quanti minoris o estimatoria.

1.2.- Objetivo. Cuestión planteada

En este caso el cliente es doña Josefa y su objetivo consiste en que se condene a ABCD a devolverle la cantidad de 24.000€ en concepto de exceso del precio satisfecho, a que se refiere el art. 1486 del Código Civil.

1.3.- La estrategia del Abogado

La estrategia del abogado de Doña Josefa consiste en interponer contra ABCD una demanda de juicio declarativo ordinario, en ejercicio de la acción “quanti minoris” o estimatoria, al amparo de los arts.1484 y 1486 del CC.

En cuanto al valor solicitado, la cantidad de 24.000 euros, el abogado de Doña Josefa justifica tal petición en base al informe técnico de un arquitecto, siendo ese el coste para proceder a las reparaciones al objeto de dejar la vivienda en condiciones de habitabilidad.

2.- EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL

Orden Jurisdiccional: Civil.
Juzgado de inicio del procedimiento: Juzgado de primera Instancia de Barcelona
Tipo de procedimiento: Juicio declarativo ordinario
Fecha de inicio del procedimiento: 04/03/2005

2.1.- Partes

Parte demandante:

•    Doña Josefa.

Parte demandada:

•    Entidad ABCD.

2.2.- Peticiones realizadas

La parte demandante, en su demanda de juicio ordinario solicita:

•    Que se declare a la demandada responsable de los vicios y defectos ocultos existentes, con anterioridad a la fecha de 8 de septiembre de 2004, en la vivienda adquirida por la actora, y por ello se la condene al pago de la cantidad de 24.000€ en concepto de exceso del precio satisfecho, a que se refiere el primer párrafo, segundo inciso, del art. 1486 CC.

La parte demandada, en su escrito de contestación solicita:

•    La íntegra desestimación de la demanda.
•    Subsidiariamente, y para el caso de que se estimara la demanda, se opone a la cantidad solicitada por la actora, y solicita que se le condene únicamente al pago de 2.998€, conforme el informe pericial que aporta esa parte.

2.3.- Argumentos

La parte demandante fundamenta sus peticiones en base a los siguientes argumentos:

•    Que junto con las lluvias empezaron a aparecer una serie de humedades en la vivienda adquirida, en el interior y exterior de la casa, las cuales empeoraron y se extendieron durante el mes de noviembre, empezando a aparecer desconchones.

•    Que ante ello, la actora remitió un burofax a la demandada en el que manifestaba los problemas aparecidos en la vivienda y, considerándola responsable en su calidad de vendedora, la requería para que los subsanara, contestando la demandada mediante escrito en el que declinaba toda la responsabilidad.

•    Que, según informe del arquitecto contratado por la actora, las reparaciones necesarias para dejar la vivienda en condiciones de habitabilidad tendrían un coste estimado de 24.000 euros.

La parte demandada fundamenta sus peticiones en base a los siguientes argumentos:

•    Reconoce las condiciones y objeto de la compraventa, pero niega el carácter oculto de las humedades.
•    Que las humedades externas eran evidentes en las fechas del contrato, según el informe aportado en la contestación.
•    Que la finca adquirida era una finca de evidente estructura antigua y que el precio pagado fue proporcional a esta antigüedad y muy alejado del de una casa de estructura moderna con materiales actuales y acabados recientes.
•    Que la actora solo es la nuda propietaria, y por ello no puede obtener la totalidad de la disminución del precio sino una parte.
•    Que en todo caso la disminución del precio se valora en 2.998€.

2.4.- Normativa

Parte demandante:

•    Procesal:

•    Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2000, de 7 de enero). LEC (art. 6.1, art. 23, art. 24, art. 31.1, art. 45.1, art. 51.1, art. 249.2, art. 253, art. 264, art. 265, art. 267, art. 268, art. 273)

•    Fondo:

•    Codigo Civil. CC (art. 489, art. 50, art, 1461, art. 1462, art. 1484, art. 1486)

Parte demandada:

•    Fondo:
•    Alegó la misma normativa que la actora en sentido contrario.

2.5.- Documentación

Parte demandante:

•    Escritura pública de compraventa de la vivienda.
•    Copia de los buro faxes enviados a ABCD.
•    Informe técnico del arquitecto.

Parte demandada:

•    Informe técnico de arquitecto.

2.6.- Prueba

En la audiencia previa;

La parte actora propuso los siguientes medios de prueba:

•    Documental consistente en tener por reproducidos los documentos aportados con la demanda y con la contestación.
•    Interrogatorio de la demandada, en la persona que tenga conocimiento de los hechos.
•    Testifical.
•    Testifical pericial.

La parte demandada propuso los siguientes medios de prueba:

•    Documental consistente en tener por reproducidos los documentos aportados con la contestación a la demanda.

•    Testifical pericial.

Las pruebas son declaradas pertinentes y practicadas en el acto del juicio.

2.7.- Resolución judicial

Fecha de la resolución judicial: 04/10/2005
Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:

El Juzgado de Primera Instancia dicta sentencia por la que estimando parcialmente la demanda, declara que ABCD debe responder por las humedades de la cubierta terraza y escalera interior existentes con anterioridad a 8 de septiembre de 2004 (fecha de la escritura pública de compraventa), y condena la demanda al pago de la cantidad de 1.848€, en concepto de exceso del precio satisfecho por la actora.

Fundamentos jurídicos de la resolución judicial:

Juzgado de Primera Instancia dicta sentencia por la que estimando parcialmente la demanda, declara que ABCD debe responder por las humedades de la cubierta terraza y escalera interior existentes con anterioridad a 8 de septiembre de 2004 (fecha de la escritura pública de compraventa), y condena la demanda al pago de la cantidad de 1.848€, en concepto de exceso del precio satisfecho por la actora.

El Juzgador de Instancia destaca que la primera cuestión objeto del proceso consiste en determinar si las humedades eran aparentes o no en el momento del contrato y si se tuvieron en cuenta, junto con la antigüedad estructural de la casa, para fijar el precio del contrato.

En cuanto a esa cuestión se destaca que de la prueba practicada resulta que la vivienda es una casa antigua de pueblo, situado en el caso antiguo, y de las fotografías aportadas en ambos informes se aprecia que las humedades de la fachada son las mismas, por lo que cabe inferir que en la fecha del contrato de compraventa estaban a la vista y pudieron ser apreciadas por la adquirente. Dicha teoría se acredita también mediante la testifical del arquitecto municipal de Argucias que inspeccionó la casa en diciembre de 2004.

En cuanto a las humedades interiores se destaca que su existencia resulta de la testifical del mismo arquitecto municipal, quien manifestó que inspeccionó la vivienda en función de una denuncia por las humedades, y que las humedades existentes hacían que la vivienda no reuniera las condiciones mínimas de habitabilidad, que las filtraciones solo podrían ser reconocidas por persona no entendida se eran aparentes, y que en las fechas de la inspección, el interior de la casa estaba pintado recientemente.

Ante lo expuesto, y considerando que la vivienda de autos presentaba en septiembre de 2004 humedades interiores que le privaban de las condiciones necesarias de habitabilidad y que no fueron percibidas por la compradora por no estar a la vista, y estimando que de haberlas conocido habría dado menos precio por ella, procede, de conformidad con la pretensión y opción de la actora, rebajar una cantidad proporcional del precio, para lo que habrá de estar al juicio de los peritos.

3.- JURISPRUDENCIA RELACIONADA CON EL CASO

•    Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 8ª) núm. 341/2009 de 21 de septiembre de 2009. BDI Economist & Jurist. Civil y Mercantil. Marginal 344231.

•    Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias (Sección 6ª) núm. 322/2009 de 18 de septiembre de 2009. BDI Economist & Jurist. Civil y Mercantil. Marginal 334808.

•    Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 16ª) núm. 384/2009 de 10 de julio de 2009. BDI Economist & Jurist. Civil y Mercantil. Marginal 341329.

4.- DOCUMENTOS JURÍDICOS

Documentos jurídicos de este caso:

Documentos disponibles en www.ksolucion.es Nº de Caso: 3207 info@economistjurist.es

1.- Demanda de juicio declarativo ordinario en ejercicio de la acción "quanti minoris".

2.- Acta de la audiencia previa de juicio declarativo ordinario en ejercicio de la acción "quanti minoris".

3.- Acta de juicio declarativo ordinario en ejercicio de la acción "quanti minoris".

4.- Sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Barcelona que estima parcialmente Demanda de juicio declarativo ordinario en ejercicio de la acción "quanti minoris".

Formularios jurídicos relacionados con este caso:

–    Acción de saneamiento por vicios ocultos-esquema del ejercicio de la acción
–    Acción de saneamiento por vicios ocultos (quanti minoris) – escrito de demanda

5.- BIBLIOTECA

Disponible en www.ksolucion.es Nº de Caso: 3207.

•    Aspectos a tener en cuenta en la compraventa de una vivienda

•    Casos y apuntes de derecho privado

•    Formularios de la Nueva Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000.   
 
•    Sabelotodo derecho Civil  

•    Worker contratación civil mercantil   
    

www.ksolucion.es  info@economistjurist.es

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